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社區商業要跳出“社區”做“商業”

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 992 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

社區商業要跳出“社區”做“商業”

以下是引用片段：

　　編者按隨著中國房地產業的發展，安徽商業地產在近2~3年一路高歌猛進，已經成為業內較熱門的話題。縱觀2007年安徽商業地產，已經呈現開發總量增加、結構調整的良好發展態勢。商業地產一路高歌的同時，一個全新的商業形態--社區商業正逐漸放射出其獨有的魅力。社區商業如何發展？本報特邀請安徽省商務廳副巡視員李庭信、中國商業地產聯盟專家委員何其琛先生對此進行點評分析，期待二位專家的真知灼見對社區商業的開發建設有一定的幫助。

　　省會合肥

　　商業地產開發正如火如荼

　　熱點闡述：

　　2007年，伴隨著合肥舊城改造、大建設、大發展的步伐，商業地產成為聚焦關注點之一，無論是廬陽區、包河區，還是政務區、新站區，一批批社區商業街、寫字樓、專業市場、大型SHOPPING MALL如雨后春筍，紛紛進入人們的視野。與之相應的是合肥商業現狀和格局已經發生了可喜的變化。

　　2007年12月，從合肥市商務工作務虛會上獲悉，在合肥市大型零售商業設施專項規劃中，繼老城區商業網點規劃之后，初步設想未來兩個都市級商業功能區和4個市級商業功能區，將共同構筑起富有現代特色的省會商業圈。

　　熱點評析：

　　合肥商圈演變史跟其他城市一樣，隨著城市規模的不斷擴大，城市人口的增長，新的商圈也在不斷涌現。根據經濟學每10萬人誕生一個商圈的原理，合肥市應有十余個城市次級商圈。按照"提升老城區、創建新城區、創建新城市副"的規劃建設思路：合肥市的商業格局已經形成以四牌樓、三孝口為核心的市級商圈和8個區級商圈，布局不斷優化合理，并且一些外來商家的先進經營管理模式給合肥商業增色不少。

　　合肥原有的商業地帶，如三孝口，四牌樓等由于設施老化，土地成本稀缺，開發成本高昂。雖具有其他區塊不可比擬的優勢，但是近年來城市發展的變遷，新的商業鎮逐漸挑戰這些舊有型商業。一批以現代化購物為支撐的商業，正成為市民消費的新聚集區。但是，這些新的商業，明顯也有其巨大不足，主要是由于市場支持點較為單一，憑借型購物超市為主要支撐的商業格局，發展受到的局限較多，商業變化較少，難以形成更大規模的集群優勢，同時，由于這些商業，地段取向一邊定為城市副，難以形成影響全市的商業地位。而縱觀合肥商業，隨著城市南遷的步伐，商業逐漸向南遷移。合肥環島的交通壓力日漸增大，通行能力下滑導致商業資源不斷外流，同時，新興的居住型商業群，正成為城市消費的新一代典型代表。

　　按照合肥市的"十一五"規劃，未來幾年，合肥市將著眼于構筑"一主城、四、一濱湖新區"的現代化大城市框架，使城市空間發展逐步向"環城-濱湖-臨江"演變。合肥未來商圈模型也在這一演變過程中開始了它的"裂變"之旅。規劃中的兩個都市級商業功能區，分別為老城區和濱湖新區，主要功能為購物文化娛樂等，經營面積在80萬平方米以上，而四個市級商業功能區，分別是科學城、上派、店埠、雙墩，六大商圈構成省會商業圈。此外還有八個區級商業功能區和33個居住區級商業功能區。

　　縱觀區域性商業資源集聚區，以購物、商業步行街、商品交易市場、復合地產、社區商業等5大商業型態為核心的商業地產開發正如火如荼。

城市綜合體

　　不是每個城市都適合

　　熱點闡述：

　　2007年信地·城市廣場開工建設，占地417.7畝，總建筑面積75萬平方米。據開發商介紹，信地·城市廣場項目定位"國際視野，全國一線，安徽"，以"一站式消費""體驗式消費"為立足點，將成為區域購物、休閑、商業，商務勝地。

　　2007年4月29日，總投資達10億元的合肥明發商業廣場在廬陽區大楊鎮正式動工興建。該工程既合肥市"1346"工程之一，也是合肥市、廬陽區招商引資項目。據開發商宣傳，明發商業廣場的建成后，商業輻射范圍達數百公里，強大的商業影響力，將極大增強了對周邊地區的吸引力和輻射力，同時，明發商業廣場還將為當地居民提供2萬個就業機會。

　　熱點評析：

　　城市商業綜合體常為副的，是由城市的酒店、商業零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛等功能組成，并由它們構成一個具有多功能的城市縮微體。北京的金融街、百榮世茂甚至蚌埠的華夏街區、蕪湖的華強方特城等都屬于這類大型建筑綜合體。這些建筑功能齊全，規模宏大，在一定范圍內能實現自給自足，形成"城中城"的經營方式，能使建筑產生良好的經濟效益。

　　城市商業綜合體，在共生、互利的前提下，實現多功能的綜合，使建筑具有物質構成上的強大優勢，從而當城市生活需求發生變化時能進行自我調整。各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現自給自足，形成"城中城"的經營方式；各種功能互相配合，提供對方發展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業、辦公、酒店與會議相結合，集中不同的商業行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務，從而使建筑獲得良好的經濟效益。

　　從商業地產發展的大方向上，城市商業綜合體將會對區域性城市的商業地產開發的導向性產生一定影響。P.M.商業顧問機構分析認為，不是每個城市都適合開發大型城市商業綜合體的，也不是每個城市商業綜合體越大越好，更不是選擇城市商業綜合體就選擇了正確的城市商業開發之路。從現有城市商業綜合體的商業基礎設施的規劃看，相當多的開發商選擇的是自我陶醉的建筑規劃之路，開發商盲目地認為，只要時尚的、體驗式的、高端次的就是市場需要的，只要建造出來，市場肯定就能夠消化掉，甚至還有開發商列舉出國內外不同地點不同區域的所謂成功案例來佐證，殊不知，城市商業綜合體比至商業街、購物、復合地產、商品市場而言，受市場的影響更大。區域性城市商業綜合體不僅受制于國家關于大型商業物業開發的宏觀政策，尤其是金融、稅務政策，而且區域市場商業基礎設施、商品市場經營狀況、區域投資市場、區域消費市場、區域市場結構等等都直接影響項目的成敗。全國目前已建和在建的城市商業綜合體普遍承受來自區域市場的巨大壓力。P.M.商業顧問機構強調，這并不要一棍子打死城市商業綜合體，而是提醒開發商按市場規律科學布局合理規劃，細分城市商業綜合體。

社區商業

　　主題化經營特色化服務

　　熱點闡述：

　　合肥市隨著老城區改造的逐步升級，許多傳統商圈因為道路和片區的折遷、改建而逐漸消失。市區內、新道路的建設也催生出新的商業口岸。使合肥這座城市從一個向多個區域發展。大量居民的外遷，形成新的居住大社區，致使新的社區商業地產涌現，社區商業地產開發遍地開花，幾乎所有的住宅區開發都伴隨大體量的社區商鋪上市，個別社區商鋪甚至不約而同地圍合整個社區，使社區商業不但"傷"了鋪還"傷"了業。

　　針對社區商業的開發現狀，一些思想觀念先進的開發商已經發現并正視這個問題，著手轉變社區商業開發建設模式。2007年10月18日，元一名城·中西街招商全面啟動。P.M.商業顧問機構按照中西街"西餐大眾化，中餐休閑化"的UPS定位對意向進街經營商戶展開定向選擇，選擇經營特色餐飲及特色店鋪商戶進街，希望打造一條特色餐飲休閑街。無論從招商的角度還是運營的角度看，中西街都具有一定的借鑒意義，被評為2007年度安徽十大經典策劃項目。

　　熱點評析：

　　隨著經濟的日益繁榮，國民的收入水平有了整體的提高，加上金融對消費的政策刺激，使消費者的消費趨向多元化、主題化、個性化。消費者的消費需求由過去單純的溫飽消費，向小康性消費轉變。小區在配套建設方面，應量力而行地多方位考慮，力求從物質上和精神上去滿足住戶需求，可能地把一般日常生活問題就近解決。因此"請進來，活下去"是開發商對商業地產新的研究方向。

　　P.M.商業顧問機構提示，跳出社區做商業是成功操作社區商業地產的重要環節。跳出社區做商業要考慮很多因素：

　　，人群多元化為商鋪提供商機。經過幾年的發展，住宅產品已出現多樣化的趨勢，在產品形式上，從低層公寓、疊拼HOUSE到小獨棟都能找到一二，這使得居住在這里的人群層次呈現多元化。居住人群的多元化為社區商業的發展提供了消費基礎，適合更多商業形態在此出現。

　　，準確的市場定位。由于高知人才對消費講究品位、品質和檔次，因此業內專家建議，滿足基本生活配套需求的商業如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。如零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。適合在社區商圈經營，規模不大，200平方米左右的中檔商店，產品有差異性，這樣的

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