商業地產策劃顧問公司破解商業地產定位的困境

1、數據來源的可靠性。

　　新型產業的發展，行業數據的調查和積累，缺少權威性和可靠性，調查方式和分析主體的影響，也具有眾多的偏差。數據作為支撐的可靠性和完整性，值得商榷。

2、市場調研的真實性。

　　在進行市場調研的設計或進行數據的采集過程中，是否具有符合被調查實際的調研設計，值得商榷。一些商業調查機構的數據是否準確，一些政府公布的數據是否具有參考性，值得篩選和慎重。

3、定位調整的隨意性。

　　由于經營的動態性，后續運營面臨的經濟環境、消費環境的變化性，商業地產定位從投資開始到運營階段，經歷種種因素的影響，可能造成定位調整的變化，定位的隨意性來自定位主體對于定位決策的懷疑，也有受到外力作用或不可抗力作用，導致定位的多次調整，使得定位近乎隨意。

4、定位工具的單一性。

　　定位工具的單一性主要簡歷在幾個主要的工具模型上如波特五力模型，市場分析模型，7P理論模型，SWOT模型，PEST模型，生命周期模型，共生模型。這些模型有的建立在以數據為支撐的基礎上，有的建立在感性認識的分析基礎上，各有有點和不足。

5、定位主體的趨利性。

　　商業投資是要求利潤的和降低風險的。定位主體具有趨利性的特點。無論參與定位的主體有多少，也無路其角度和思路，方法和工具，總是傾向于利好和利己方面選擇。政府要考慮政績和社會公平，投資商要考慮利潤和投資風險，開發商要考慮工期和成本與產出利潤，運營商要考慮成本和利潤，經營者要考慮成本和利潤等等。

6、定位過程的倉促性。

　　由于專業能力的缺乏和定位工具的不足，再加上項目的時間要求、資金要求、政府要求、氣候要求等因素，定位過程顯得倉促，準備不夠充分，造成定位過時或錯誤發生。

7、定位執行的變化性。

　　定位執行的變化性來自后續經營的空間環境發生了變化，或是開發主體、投資主體發生了變化。投資主體、開發主體發生了變化，對于資金、利潤的要求就發生變化，導致贏利模式發生變化，也就導致定位發生變化。經營者在執行過程中，如運營、招商、經營、服務、產品等組織和執行就發生變化，導致定位執行發生整體變化。

8、定位導向的模糊性。

　　由于投資者、、運營者之間的配合的脫節、專業的脫節、目標利潤和投資風險的脫節，對于定位的具體內容，缺少準確和準確的表達，形成定位導向的模糊性，只有個大概，整體的形象輪廓是模糊的。比如做商業MALL，做什么樣的，業態組合如何，產品和服務如何，資金的投入產出如何，經營者的產品組合和服務組合如何，經營者的經營能力如何，經營者的服務模式和消費者的需求匹配度如何等等細節性的規劃沒有。

9、定位后續的動態性。
　　
　　后續運營、經營者的對于商業地產項目的定位的動態性把握是否能夠持續經營，是否和原來的商業地產項目定位一致，是否能從空間上和時間上進行定位的延續和發展，定位后續的動態性把握是否到位和準確，直接影響商業地產的定位成功與否。

　　政府政績的影響性。城市是發展少不了政府的引導和服務，傻瓜也多次的發展離不開政府的服務和引導。商業地產定位離不開政府對于城市規劃、經濟規劃的影響，在固定的環境里，特定的政府政策和服務，直接關系到商業地產項目的成活。一些商業地產項目的失敗，和政府的政績趨向不無關系。政府的規劃，直接決定著商業地產定位的命運。

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