尖點(diǎn)國際策劃 總經(jīng)理十大商業(yè)地產(chǎn)策劃師梁吉良 

前言

部分 項目運(yùn)行環(huán)境分析

一、   項目背景（政府大戰(zhàn)略的一部分，可以借政府之勢）

二、   運(yùn)營環(huán)境分析

三、   目標(biāo)市場分析

四、   未來5年項目運(yùn)行環(huán)境分析

部分  項目分析

一、   項目概況

二、   項目SWOT分析（表格加總結(jié)）

三、   項目核心價值點(diǎn)提煉

四、   項目問題點(diǎn)分析

五、   項目前景分析

第三部分 營銷戰(zhàn)略分析與制定

一、   打造本案戰(zhàn)略攻擊方向

二、   項目開發(fā)目標(biāo)

三、   項目開發(fā)原則及思路

四、   項目整體定位概念

五、   項目開發(fā)流程展望

六、   項目整合推廣戰(zhàn)略組合

第四部分 項目評估、驗收與總結(jié) 

前言

　　兵法云：不謀全局者，不足以謀一域；不謀一世者，不足以謀一時。松亞湖項目是一個鴻篇巨制的大手筆，前后期投入將不下100個億，對經(jīng)濟(jì)影響之深遠(yuǎn)，對城市發(fā)展方向影響之重大，對長株潭區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)之巨大，在中國地產(chǎn)領(lǐng)域亦很少見，故我們認(rèn)為，本案策劃成功的關(guān)鍵在于：

 1、對大環(huán)境的把握和掌控；

 2、對大趨勢、大規(guī)劃、大資本、大需求的整合和利用；

 3、對商業(yè)運(yùn)作規(guī)律及對關(guān)聯(lián)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源的運(yùn)用和借助。

　　我方將依據(jù)以上策劃指導(dǎo)思想，充分考量項目所處之客觀情況，針對可行性市場機(jī)會，整合并打造項目優(yōu)勢點(diǎn)，使之成為一個具有超強(qiáng)攻擊和防守能力的戰(zhàn)斗集群，保證項目在戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)、戰(zhàn)役層面全方位的勝利。

部分 項目運(yùn)行環(huán)境分析

 一、  項目背景

　　松雅湖項目暨團(tuán)結(jié)垸退田還湖工程建設(shè)區(qū)域主要位于縣城星沙以北撈刀河流域的星沙鎮(zhèn)萬明存團(tuán)結(jié)垸。該地區(qū)地勢低洼,大堤基礎(chǔ)差,每到雨季,內(nèi)澇成災(zāi),嚴(yán)重威脅著人民群眾的生命財產(chǎn)安全。為了根除這一水患,響應(yīng)國家投資拉動內(nèi)需大勢,實現(xiàn)縣域經(jīng)濟(jì)的再次騰飛和建設(shè)"兩型"社會的需要,去年年底長沙縣委、縣政府決定全面啟動松雅湖項目暨團(tuán)結(jié)垸退田還湖工程建設(shè)。

　　根據(jù)“西接?xùn)|拓”的區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，推進(jìn)東十二線以西、撈刀河以南區(qū)域建設(shè)，著力打通星沙大道接紅旗路、沿江風(fēng)光帶延伸至暮云等16個對接口，及對撈刀河、松雅湖展開開發(fā)。

二、  運(yùn)營環(huán)境分析

 1、區(qū)域環(huán)境分析

    長株潭地處我國南北與東西鐵路、公路線交會處，交通、電訊、電力、供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)又是突出。三市地理位置緊緊相連。加快長株潭經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程是湖南省21世紀(jì)前期促進(jìn)進(jìn)展的重要戰(zhàn)略決策。發(fā)展成為在華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國內(nèi)具有很強(qiáng)競爭力的組群式的特大型城市化地域之一。長株潭整體區(qū)域和核心地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)系列指標(biāo)

三市市域GDP（億元） 增長率 往年及遠(yuǎn)景預(yù)測三市核心地區(qū)GDP（億元） 增長率：（如圖）

2000

2001

2003

2004

2005

2010

2015

2020

1161

1326

1580

1894

2130

3754

5516

7918

　　（1）規(guī)劃長株潭區(qū)域整體生產(chǎn)總值（GDP）為近期2010年3754億元以上，GDP增長速度達(dá)到12%以上；到2020年增長為7918億元以上。人均GDP規(guī)劃到近期2010年為2.5萬元人民幣以上，到2020年達(dá)到5萬元人民幣以上。

　　（2）核心地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）規(guī)劃近期2010年達(dá)到2499億元以上，GDP增長速度達(dá)到14%以上；到2020年增長為6193億元以上。

　　（3）核心地區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比例到近期2010年為9：50：41，2020年為5：45：50。核心地區(qū)人均GDP規(guī)劃到近期2010年為4萬元人民幣以上，到2020年達(dá)到8萬元人民幣以上。

 2、本地環(huán)境分析：

    長沙中國湖南省省會，城市面積556.33平方公里，人口646.5萬人(2009)，其中主城區(qū)人口289.3萬。是一座具有3000年歷史的“楚漢名城”，國務(wù)院頭批公布的24個歷史文化名城之一和頭批對外開放的旅游城市之一。

長沙是湖南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、交通、通信、金融，是一座以機(jī)械、紡織、商貿(mào)和食品加工工業(yè)為主的綜合性工商業(yè)城市，亦是中西部地區(qū)主要的區(qū)域性城市之一。

    長沙縣位于湖南省東部，湘江下游。總面積1997平方千米。總?cè)丝?4萬人（2008年）。長沙縣是一塊美麗、富饒、充滿無限生機(jī)的活土，轄５個鄉(xiāng)，15個鎮(zhèn)，494個村，38個居委會。縣域面積1997平方公里。　長沙縣位于省會長沙東郊，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實力有“三湘縣”之稱。

    長沙縣旅游資源豐富，勢頭強(qiáng)勁。有眾多名勝古跡，如高端文物保護(hù)單位黃興故居，省級文物保護(hù)單位楊開慧故居、徐特立故居，如“六朝遺廟”（陶真人廟）、“十方叢林”（鐵爐寺）、“蓮經(jīng)道場”（明月庵）、左宗棠墓；有景色宜人，山水秀麗的旅游風(fēng)景區(qū)，如位于跳馬鄉(xiāng)的石燕湖，位于高橋鎮(zhèn)的白鷺湖，位于福臨鎮(zhèn)的影珠山等；還有享譽(yù)中外的豐富物產(chǎn)，如湘繡，金井茶葉，飄峰毛尖，春華奈李，東山辣椒，北山梅，谷塘鯉魚，回龍白鰱，金井皮革等，為長沙縣旅游發(fā)展提供了廣闊的空間和美好的前景。

三、目標(biāo)市場分析

 我們的目標(biāo)市場主要分為三個部分：

（一）房地產(chǎn)投資市場

（二）商業(yè)投資市場

（三）消費(fèi)市場

 1、消費(fèi)者市場定位依據(jù)：我們將依據(jù)生活方式和意識形態(tài)對目標(biāo)市場進(jìn)行劃分定位

 2、消費(fèi)者市場定位策略（略）

 3、針對消費(fèi)者市場的目標(biāo)傳播策略

四、未來5年運(yùn)行環(huán)境分析

　　經(jīng)歷過08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的洗禮，中國經(jīng)濟(jì)正在企穩(wěn)回升，走向復(fù)蘇。外界權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)計2010年JDP增長率將超過8%，截止2008年11月份，湖南經(jīng)濟(jì)總量已跨過了1萬億元，提前邁入“萬億俱樂部”行列，湖南的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢與預(yù)計持平，

　　2009年湖南經(jīng)濟(jì)增長保持10%甚至有可能達(dá)到12%以上，長株潭地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）規(guī)劃近期2010年達(dá)到2499億元以上，GDP增長速度達(dá)到14%以上；到2020年增長為6193億元以上。人均GDP規(guī)劃到近期2010年為4萬元人民幣以上，到2020年達(dá)到8萬元人民幣以上。

部分  項目分析

 一、   項目概況

　　松雅湖綜合開發(fā)工程西起107國道，東至東八線，南起望仙路、瀟湘路，北至濱湖北路，規(guī)劃區(qū)總面積16.97平方公里。期擬開發(fā)的范圍東四線以南，松雅河以東，濱湖路以北，面積約420.7公頃，即松雅湖公園退田還湖主體部分。

　　以松雅湖為,構(gòu)建南岸區(qū)域、松雅天地、左岸香堤、香島、前湖文化島、商務(wù)區(qū)、后湖綠色家園、北岸生態(tài)城等八個組團(tuán)。較終將形成集商貿(mào)、金融、會展、旅游、休閑、居住于一體的星沙核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域,從而進(jìn)一步改善星沙城的城市功能布局并聚集人氣,形成與省會長沙市融城對接的"都市效應(yīng)"。

　　還有一大亮點(diǎn)就是將松雅湖分成4個小湖：前湖、湖、后湖和綠湖。面積的是前湖，大家可在此觀賞較天然的湖光山色和水面景觀。后湖則小而幽靜，這里將形成一個集沙灘游樂場、體育、兒童游樂廣場等于一體的休閑場所。湖則建五生態(tài)酒店、大型購物等，成為城市的CBD，著重發(fā)展商業(yè)貿(mào)易。特色景點(diǎn)有：

1、“瀚海煙云”

2、“梅林映雪”

3、“天臺映照”

4、“廊橋秋雨”

5、“瓊臺月夜”

6、“蘆花晚風(fēng)”

7、“臨淵獨(dú)釣” 

8、“玉石流云” 

9、“松湖塔影”

10、“棲嶼螢動”

二、  項目SWOT分析（表格加總結(jié)）

（一）借勢分析

機(jī)會

威脅

1、項目處于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；

2、項目與政府工程聯(lián)姻，開發(fā)會十分順利；

3、項目周遍經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，高收入人群聚集有利于項目后期銷售中軸線上；

4、項目為長沙縣城外擴(kuò)項目，符合城市發(fā)展利益和政府專業(yè)的意愿；

5、項目屬于拉動內(nèi)需促進(jìn)投資國家大政策的內(nèi)容，政府和銀行系統(tǒng)會加以支持；

1、項目為全新開發(fā)項目，周遍沒有成熟經(jīng)濟(jì)圈，消費(fèi)者會有一定接受過程；

2、全國剛從金融危機(jī)中走出來，近期對投資和銷售