物業公司本是全體業主聘請的“管家”，是受業主的委托,幫助業主管理小區、維護小區的服務機構。
但現實中,很多業主常常不得不看物業的“臉色”行事。《物權法》對此作出明確規定，業主有權更換物業。

　　法規

　　業主有權選擇物業公司

　　《物權法》第81條、82條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業服務企業或者其他管理人，根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

　　案例

　　滿意的物業公司難進小區

　　2004年底，上海“創世紀花園 (論壇 新聞)”小區，通過公開招標選聘以較低分落選的鵬欣物業公司，以種種理由拒絕移交工作，并采取各種手段阻撓中標的物業公司進駐，業委會的工作陷入了困境。后在當地房管部門要求下，鵬欣物業撤離小區，向業委會辦理移交。

　　2005年7月，西安市福安花園業主委員會因不滿西安福安花園物業管理有限責任公司提供的物業服務，經業主大會討論通過之后，決定與之解約。并與陜西愛心物業服務有限責任公司簽訂了物業服務合同。愛心物業進入福安花園小區之后，福安花園業主委員會負責人周某于2005年10月8日私自同福安花園物業簽訂了一份新的物業服務合同，并于2005年10月9日向愛心物業發出解約通知書。隨后，福安花園物業進入福安花園小區，強行接管了該小區的物業管理。

　　現象

　　交了物業費卻享受不到服務

　　家住東門附近的劉小姐來電反映：“樓道照明燈壞了物業也不換，屋頂漏水也不管。每次向物業反映，他們總是敷衍一下，說馬上就解決，結果到頭來還是什么都沒做。再去找他們，干脆兩手一攤說現在物業費沒有收齊，沒有錢。”

　　與劉小姐有同樣遭遇的還有家住三里庵某小區的卞先生，就因為這事他和物業已經吵過好幾次架了。卞先生在電話中非常氣憤地稱：“本來物業是我們請來為小區做事的，現在反過來卻成了我們求物業為小區做事，物業費我們從不拖欠，為什么要求就得不到滿足？”

　　問題

　　業主“炒管家”有三大難

　　記者昨日從西安市物業管理協會了解到，西安目前有物業管理的小區上千家，專職物業公司管理的有300多家，而成立業主委員會的僅20多家。

　　西安一家知名物業公司原副總經理董浩（化名）昨日透露，小區業主想更換物業公司絕非易事。頭先是業委會成立難。一般來說，根據《陜西省城市居住區業主委員會組建辦法》規定，居住區內物業綜合驗收合格，且入住業主達到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實施物業管理條件的，應當籌備召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會，并向所在區房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發商主動鼓勵成立業委會，只有靠熱心業主站出來。

　　其次，業主通過難。按規定，小區要換“管家”，需半數以上業主贊成，且這部分業主購購的房屋面積也超過小區建筑物總面積的半數。他表示，一些小區里至少有10%~20%的房子沒賣出去；一些購了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區開發商的關系戶；另外很多業主對成立業委會并不關心。

　　另外，業委會運作難。根據規定，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，在成立初期，熱心業主可以提供地方、湊錢，可時間長了，業委會與業主，甚至業委會內部的矛盾就顯現出來了，缺少正常運轉的機制，也就很少考慮具體的業委會的存在了。

　　聲音

　　出現矛盾，業主也有責任

　　針對很多業主聲討物業公司不作為的現象，西安一家物業公司負責人煥先生表示，小區出現物業與業主之間矛盾緊張的問題，責任不全是物業的，一部分業主也有責任。

　　他舉例說，比如，冬天的集中供暖，按照國家規定是在統一時間集中供應，但有人覺得溫度高，又有人覺得涼，作為物業公司只能考慮大多數業主的意見，這樣，沒有達到意愿的業主就感覺不爽，就給物業找茬。再比如，有人只覺得物業拿了錢，看不到物業干了什么事，這也就成了一些業主不交物業管理費的理由，但這些業主也不想想，整個小區上百號人吃、喝、拉、撒等，哪一樣不是物業公司收拾的。

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