《華夏時報》記者獲悉，歷時4年的農村“三塊地”（農用地、集體經營性建設用地和宅基地）改革試點今年年底收官，改革所得的相關經驗，將被充實到正在修改的《土地管理法》中。

“‘三塊地’改革試點即將收官。”自然資源部綜合司司長程利偉近日透露。據悉，“三塊地”改革始于2015年，當時在全國選擇了33個地方開展試點。

記者注意到，提及“三塊地”時，全國政協經濟委員會副主任楊偉民近日稱，這個改革試點取得了不少成效，通過所有權與使用權分開的產權制度改革，實現與國有土地同等入市，同權同價， 終實現城鄉建設用地市場的統一。

原本2017年結束的“三塊地”試點，2017年11月全國人大決定，延長至2018年12月31日。為何延期1年，自然資源部政策法規司司長魏莉華解釋稱，農村土地制度改革關系重大，需要在試點中凝聚共識，統一思想。

“土地法修改會把‘三塊地’的改革試點納入進去，因為這是漸進式的改革路線，或政府主導型改革決定了的。”12月5日，長期從事土地研究的北京市京鼎律師事務所律師杜兆勇告訴《華夏時報》記者，三塊地仍然是使用權的松動，不是所有權的放開。“未來仍然會沿著使用權放松的路線走”。

逐步落實農民地權

“既然設立了農業農村部，就要通盤解決三農問題， 主要的就是解放生產力，就是要落實農民的地權問題。”杜兆勇對記者說，這是回避不了的問題，做多就是個遲早的問題。

“只有讓農民土地或能轉化為其他資源，才能穩定農民，才能發展農村，才能縮小農村中的差別，才能解決征地拆遷沒有足額補償的問題，這些問題都非常普遍，也是全國性的。”杜兆勇說，要使資源得到 的利用，就要突出農民的主體地位，讓農民自己當家做主。“這樣，農民才能成長起來，才能更好維權，才能理直氣壯與各種非法占地現象斗爭到底，廣大農民才能得到更多的財產性收入。”杜兆勇說。

“站在新的時代起點上，要把握好新時代農村土地制度改革的方向，為鄉村振興提供強大動力。”記者注意到，12月4日在農業農村部第73期每月講壇活動上農業農村部部長韓長賦強調，今年是我國農村改革40周年，也是實施鄉村振興戰略的開局之年。

韓長賦指出，40年來我國農村土地制度改革先后經歷了確立、完善、深化三個階段，展現出廣泛適應性和巨大包容性，始終堅持尊重農民主體地位和首創精神，堅持市場化改革方向，堅持漸進性改革方式，堅持因地制宜。

土地制度作為農村 基本的制度，必須適應新的形勢變化，這是新時代賦予的新使命。“要加大對農民的土地權益保護，強化土地制度供給。”韓長賦說，當下，要把握好新時代農村土地制度改革的方向，即產權關系明晰化、農地權能完整化、流轉交易市場化、產權保護平等化和農地管理法制化。

自然資源部副部長趙龍也表示，通過改革，征地補償的方式趨于多元化，對被征地農民的保障力度加大。截至今年6月底，集體經營性建設用地入市地塊970宗、2萬余畝，總價款約193億元，收取土地增值收益調節金15億元。

與此同時，各地積極配合開展農民住房財產權抵押貸款試點。 的數據顯示，截至今年6月底，辦理農房抵押貸款4.9萬宗、98億元。“各試點地區積極探索農房抵押、出租、合作開發等途徑，不斷顯化宅基地財產權益。”趙龍稱，此項改革也增加了農民財產性收入。

不過，外界對于“三塊地”改革的期望更高。

“拿出一小部分農村控制的宅基地，轉為城市居住用地，可以大幅度降低地價，允許農村進城落戶的人在全國范圍內出售宅基地的使用權。同時允許城市人下鄉購買農民宅基地的使用權。”楊偉民稱。

但這還不現實。因為，按照當前政策規定，宅基地使用權轉讓尚設定在集體組織內部成員之間，并未對城市居民放開。“城里人到農村買宅基地，這不現實，嚴格禁止下鄉買地建別墅院、私人會館等。”中國土地學會的一位副會長說。

改革經驗或入法

記者在采訪時獲知，推動農村三塊地改革試點，也為土地管理法的修改提供支撐。“此輪土地管理法修改聚焦在農村土地制度改革，涉及到農村‘三塊地’等內容，而這些內容正是‘三塊地’改革的目標所在”。前不久，全國人大土地管理法修改專題調研組指出，將對農村‘三塊地’的改革試點中的經驗、問題以及意見、建議，進行詳細梳理研究，而土地管理法也將根據這些經驗、發現的問題進行修改。

全國人大常委會法工委主任沈春耀曾透露，“一旦‘三塊地’的相關改革經驗正式進入土地管理法相關條款，意味著農民的利益才能得到法律的保護。

“農村土地不搞改革，農民就沒有土地自主權，也就沒人敢去農村投資搞產業，鄉村振興就淪為一紙空文。”杜兆勇說。他建議，宅基地買賣逐步放開，先同村的可以買賣，再到同鄉鎮的、同縣市的、同地市的、同省市的， 放開到全國各地都可以依法自由買賣。

“農村土地的產權不清晰，是過去三農問題不斷加劇的重要原因。”上海市房產經濟學會副會長嚴榮稱，土地權屬不清,是農民利益受損的關鍵。

相比國有土地，“三塊地”的情況更為復雜。國有土地已經形成了非常成熟的運行機制，而農村土地改革還是一片空白，更需要謹慎。

記者采訪了解到，按照《鄉村振興戰略規劃（2018-2022年）》的要求，完善農村土地利用管理政策體系，盤活存量，用好流量，輔以增量，激活農村土地資源資產。

“在土地流轉的同時，要嚴格實行土地用途管制，比如農業用地只能用于農業，住房用地只能用于住房，商業用地只能用于商業，這樣符合鄉村振興用地的需要。”中國社科院宏觀經濟研究室主任李國祥表示，要從總量和質量上嚴守18億畝耕地紅線。

同時，一個更大的背景是，中央明確提出到“2020年要解決1億農業轉移人口市民化問題”。據中國社科院測算，要推進1億農業轉移人口市民化，教育、社保、住房等各項成本合計需要13.1萬億元。據國家開發銀行測算，未來3年我國城鎮化建設資金量將達到25萬億元，年均8萬多億元，約占全國每年近40萬億元固定資產投資的五分之一。

照過去的做法，就很簡單，靠征地、出讓、抵押貸款，融資主要以銀行貸款為主， 終還款靠土地出讓收入還款，但風險極大。“隨著拆遷征地成本的增加，原來的低價補償，已跟不上時代的需要了。”中國土地協會的一位專家告訴記者，在拓寬融資渠道時，可以通過發行市政債券、或以PPP等方式合作，彌補資金缺口。

就此，有專家還突出，還需要由原來的土地出讓一次性獲取收益，轉變為對持有環節征稅，特別是針對集體經營性建設用地直接入市，國家要以增值調節金等方式，提取一定比例的增值收益，用于建設鄉村振興。

“所有的這些，如果沒有健全的法律提供保障，很多棘手的問題就不會迎刃而解，而鄉村振興更是紙上談兵。”杜兆勇說，此次土地管理法的修改被賦予了更多的任務。

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