2018年已經結束，過去這一年，樓市經歷了調控不斷加碼，多地進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態，在下行周期中迎來了2019年。

中央經濟工作會議對2019年房地產定調“房住不炒”“長效機制”，提出了“因城施策、分類指導”，全國住房和建設工作會議則作出了以“穩房價穩地價穩預期”為目標，促進房地產市場平穩健康發展的要求。

在對2019年的預測上面， 經濟學家、房地產專家也產生了觀點碰撞，甚至頻繁上演“隔空喊話”。近期安信證券 經濟學家高善文和海通證券 經濟學家姜超的表態 能代表這種態勢。

高善文對房地產未來趨勢表示：“我并不認為像很多人說的那樣，房地產價格將出現大調整。”姜超則駁回，中國房地產價格應該會有序下跌，平均跌幅極限在20%–30%。除了這兩個代表性的觀點，2018年內，兩人還在庫存是否已達到歷史低位、供給還是需求決定房價，以及供應還是價格才是房價核心等問題上產生對峙。

2019年房地產市場將會如何表現？同策咨詢研究院研究總監張宏偉向時代周報記者表達了他的觀點。

“目前樓市的下行周期已經確認，在這個周期內，房地產市場更多地是要避免過度降溫，預計2019年一二線熱點城市將會保持現有的調控政策，但在政策執行力度上，個別城市可能會根據實際情況有所調整。而三四線城市則在庫存偏大、房價下行壓力較大的情況下，大概率走向定向寬松?！睆埡陚フf。

政策：因城施策

這一場從2016年開始的調控，到現在似乎已經走到了政策頂點?！叭珖康禺a市場的政策底已經來臨?！敝性禺a 分析師張大偉判斷。

2018年5–8月，“調控潮”再次來襲，中央強調堅持調控，各個城市不斷出臺收緊樓市的調控政策，巡視組各地監督落實效果。7月31日，深圳正式發文加入“限售”城市群，一線城市樓市調控均進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態。到年底，11–12月，房地產政策基本平穩，約束性政策銳減。

隨著中央經濟工作會議、全國住房和城鄉建設工作會議的部署，樓市嚴控或迎來轉機—“因城施策、分類指導”成為這其中 重要的一環。

在中央定調前后，已有山東省菏澤市、廣東省廣州市、湖南省衡陽市等各個地方明里暗里給樓市松了綁。

但未來具體如何因城施策，似乎還值得商榷。

中國指數研究院對房地產市場2019年展望指出，2019年需求端各項限制性調控政策將繼續推進，供給端則會繼續圍繞增加短期供應量，調整住房及土地供應結構，提高保障性住房融資服務力度，推進中長期住房制度改革進行政策構建，繼續保障“有效供給”。

同策研究院2019年樓市趨勢展望指出，2019年各城因城施策，“18+X”政策或將落地。

“‘18+X’即為地方政府自行調控，調控政策分為18項必選項加25項可選政策。其中18項必選項分為四大方向和原則，一是設置核心指標，只考核指標，不強制措施；二是要繼續堅持‘房住不炒’；三是加大租賃和保障房力度；四是加大土地供應力度。”同策研究預判，“在同策重點監測25個熱點城市中，‘18+X’的因城施策方式會在北上廣深等22個城市中試點，其中1月會先試點10個城市。”

“三穩”為目標

12月24日召開的全國住房和城鄉建設工作會議，對2019年的住建工作提出了“穩房價穩地價穩預期”的“三穩”總體目標。

而這個“穩”也給房地產市場的看漲或看跌給出了否定的答案?！胺€”—可小幅波動，但不可大漲，也不會大跌。

“市場永遠是有波動的，所謂的穩，不過是波動沒那么明顯而已。”克而瑞廣州區域 分析師肖文曉表示。

張宏偉則就此表示，住建部提出了“穩房價”的要求，而這個穩，不僅僅是穩住不動，而且一二線熱點城市要一直上漲，三四線城市則要嚴防下跌。

經過一年調控，國家統計局 2018年11月全國70城房價數據顯示，11月15個熱點城市中新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有所增加，從各級城市來看，2018年11月一線城市新房價格微漲但有所回落，二線城市新房價格漲幅持穩，三線城市環比漲幅回落。整體而言，今年1–11月以來，全國70個重點一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅比2017年同期均現回落。當前穩房價的目標得到了比較好的實現。

中原地產 分析師張大偉表示，預計未來幾個月，二手房價格的下調城市和下調幅度將繼續加大，新建住宅部分城市也將逐漸開始調整。

中國指數研究院認為，2019年全國房地產市場將整體運行承壓，在需求端，商品房銷售面積將高位回落，其中一線城市銷售面積穩中小幅回落的概率較大，二線城市分化顯著，三四線城市由于需求支撐基礎相對薄弱，銷售面積下行壓力較大，在價格方面，隨著價格穩定預期進一步鞏固，商品房價格將穩字當頭，但不排除微幅下跌的可能，降幅應該在2.5%以內。

“報告的2.5%并不一定是指下跌，而是說上下浮動的幅度。這個幅度也在合理范圍之內。分級來說，2019年三四線城市的房價下行壓力會大一點，二線城市受政策持續影響，目前也受到了考驗?！敝袊笖笛芯吭貉芯靠偙O白彥軍向時代周報記者進一步解釋，“但總體而言，2019年房價還是會維持在一個相對穩定的狀態，而交易量的回落會更加明顯一點?！?/p>

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