剛剛召開的中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。日前，國務院副總理 在住房和城鄉建設部召開座談會強調：堅持穩字當頭，做好住房和城鄉建設工作。

目前我國房地產行業整體表現出下行趨勢，房地產投資的持續下行可能造成供給相對緊張，并可能導致未來房價的上漲。此外，房地產市場集中度逐漸提高，大型房企對調控的應對能力增強，房地產調控的效力有所減弱。而我國居住用地供給不足，長期以來，土地供應與人口錯配和土地供應結構的問題還在繼續影響著整體市場穩定。

為了穩定房地產業的發展進而穩定我國整體經濟發展，需要重視我國房地產市場的結構性問題，如供需平衡、人地匹配、供地結構等，并采取有效措施，以“穩地價、穩房價、穩預期”為宗旨，以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展，支持房地產業合理融資需求，調整土地供應結構，增加住房供給，加強房價預期管理并繼續構建和完善市場長效機制， 終實現房地產穩定發展這一目標。

一、平衡供需缺口，平抑房價波動

從長期來看，我國住宅需求主要包括城鎮化過程中新增城鎮人口的居住需求和城鎮存量住房的折舊拆遷需求。根據國務院發布的國家人口發展規劃（2016—2030年），2030年我國城鎮化率預期發展目標為70%，未來12年我國城鎮人口將會增加2.15億人。同時，我國家庭結構趨于小型化，將導致城市戶數增加。如果考慮到住房改善的需求，我國未來的新房建設需求會更大。

1-11月，房地產開發投資同比增長10.2%，為今年以來 值，房地產開發投資增速下行已持續了半年多。截至9月末，房地產貸款同比增速已連續14個月回落，較上年末回落4.4個百分點。9月末人民幣房地產貸款余額占全部人民幣貸款的28.9%；今年前三季度新增房地產貸款占同期人民幣貸款增量的33.7%，較去年低6.2個百分點。無論是從存量還是增量看，目前我國房地產融資占比已基本恢復到正常年份的水平。此外，房地產企業表外融資也大幅萎縮。截至今年三季度末，投向房地產的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%。這是自2015年四季度以來 出現新增規模環比負增長。

房地產投資下行可能對穩定房價形成沖擊。11月末，我國商品住宅待售面積為22281萬平方米，庫存已回落至2012年末的水平。如果房地產投資繼續下滑，不僅會拖累經濟增長，還可能導致未來房價的上漲，因為供給相對不足。保持房地產投資適度增長與“穩地價、穩房價、穩預期”是一致的，穩房價要求供需平衡。

應以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展。我國房地產需求仍然處在相對高位，單純壓制需求并不能從根本上解決問題，反而會因此而造成更大的反彈。實踐證明，供需結合的調控方式才更加有效。保證房地產開發投資的合理增長并堅持限購限貸不放松就是這一調控思路的具體體現。

二、合理投資布局，緩解地區失衡

我國房地產調控在供給端還面臨地區布局失衡的問題。 ，房地產開發投資結構存在失衡，一些區域投資增速與人口情況不相匹配。2019年1-11月，我國西部地區房地產開發投資累計同比增長15.3%，東部區域僅為8.3%。但從人口結構看，東部區域人口2018年達到5.38億，約占全國總人口的38.52%；中部區域人口為3.71億，占比26.6%；西部區域人口為3.80億，占比27.2%。如果中西部區域過度投資，仍然會有供應過剩的風險。如果東部區域投資放緩，有可能造成供應不足，形成房價上漲的壓力。

第二，土地市場供給存在與人口情況錯配的現象。通過土地規劃建筑面積成交量和商品住宅成交情況，我們計算了各城市潛在住房供應量的增減變化。自本輪調控政策出臺至今，土地的供需差距比例較高的城市中有60%是中西部城市，也有不少三四線城市。總體來看這些城市的人口支撐也相對較弱。而一線城市和東部核心二三線城市，土地供給明顯小于需求，與此形成明顯對照。應繼續貫徹落實“因城施策”的方針，針對人口凈流入的城市要適當增加土地供給量。對于人口仍在持續流入、產業基礎好的大中城市的房地產項目應該支持合理必要的融資需求；對于人口持續流出、產業基礎較差的收縮型城市，要嚴控資金流入，甚至加大調控力度。

三、優化供地結構，提高配置效率

從土地供應結構來看，我國的土地供應中的非住宅用地供應明顯偏多，導致住宅供應相對緊張。從國際對比來看，紐約的工業用地只占總用地規模的3.48%（2014年，下同），東京為6% （2011年，不包括交通設施用地，下同），而我國一線城市工業和物流倉儲用地比重加權均值為28.78%(2016年)。即使考慮到統計口徑的差異，中國一線城市的工業用地占比也明顯高于紐約和東京等西方主要城市。而在住宅用地占比方面，紐約為42.52%，東京為86.47%，我國一線城市僅為27.90%（2017年）。在商業用地方面，紐約和東京分別為3.91%和5%，而我國一線城市為6.93%（2017年）。

不合理的土地供應已經給商業用房銷售造成了巨大的壓力。我國一線城市2019年11月商業用房的去化周期已經達到了48.72個月。

總而言之，房地產調控不是壓制房地產市場的發展，而是使房地產市場發展相對可控、與整體經濟發展水平相適應、供給和需求相協調。長期來看，這也將促進我國經濟的健康持續發展。

我國房地產調控應重視結構性問題。應注意適度保持土地供給的增加并改善土地和住房供應結構。供給端的調控是房地產市場穩定的基礎。不將房地產業作為短期經濟刺激的手段也意味著房地產業在長期中必然要實現與整體經濟的協調發展，避免大起大落，這也將穩定當前房地產市場預期。

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