盡管早在2012年，萬科就提出房地產(chǎn)進入白銀時代這一說法，并早早就付諸轉(zhuǎn)型探索。但至今為止，萬科董事會主席郁亮都對外界坦承，轉(zhuǎn)型絕非易事。首先，要找到一個和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，但經(jīng)驗是，沒有可能找到。

　　為什么沒有可能找到？近期集中發(fā)布的房企業(yè)績報可以給出答案。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止到目前，房企發(fā)布業(yè)績報告的合計76家，其中A股51家，港股25家。大部分企業(yè)利潤明顯上漲，房企收獲歷史上 豐收的年報。從平均營收數(shù)據(jù)看，上漲了23%。從數(shù)據(jù)來看，A股房企平均利潤上漲了23%，但凈利潤率平均為11.9%，相比2017年的平均12.1%有所下調(diào)。但合計76家企業(yè)中，利潤數(shù)據(jù)下調(diào)的只有22家，70%的企業(yè)利潤出現(xiàn)了明顯的上漲。

　　房企的利潤究竟有多強？在Wind數(shù)據(jù)上，凈利潤（含少數(shù)股東權(quán)益） 的是中國恒大，為665.47億元，相當(dāng)于日賺1.82億。而從利潤規(guī)模上來看，其相當(dāng)于2個貴州茅臺（600519.SH）（378.30億元），5個五糧液（000858.SZ）（140.39億元），5個北京汽車(1958.HK)（142.71億元），6個廣汽集團（601238.SH）（109.46億元），10個伊利股份（600887.SH）（64.52億元），20個蒙牛乳業(yè)（2319.HK）（32.04億元），200多個橫店影視（603103.SH）（3.21億元）的規(guī)模。

　　上述數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)的賺錢前景令其他行業(yè)望塵莫及。但隨著城鎮(zhèn)化和人口紅利逐漸接近尾聲，房企也有巨大的焦慮。而焦慮的表現(xiàn)就是轉(zhuǎn)型。

　　不過， “讓賺慣大錢的人去賺小錢”談何容易？

　　對于轉(zhuǎn)型之艱難，萬科年報《致股東》上這樣表示，“無論從我們今天的體量來看，還是從我們以往的行業(yè)環(huán)境來看，轉(zhuǎn)型都絕非易事。首先，能支持出現(xiàn)千億級企業(yè)的實體經(jīng)濟領(lǐng)域本身不會特別多，尚未飽和、仍有進入空間的更只是其中一部分行業(yè)。而我們至少需要建立六個千億級業(yè)務(wù)，才能再造一個今天的萬科。其次，我們幾乎不可能再找到像房地產(chǎn)開發(fā)這樣客單價以百萬計、而且可以依托標準化快速復(fù)制的實業(yè)業(yè)務(wù)；更不能寄希望于再遇到一個與過去二十年房地產(chǎn)開發(fā)一樣，幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代。因此在未來的一段時間里，我們同時面臨兩場挑戰(zhàn)。一個是徹底告別黃金時代的舒適區(qū)，進入高烈度競爭的低容錯時代。一個是走出自己熟悉的領(lǐng)域，進入到相對陌生的空間。”

　　房地產(chǎn)開發(fā)巨頭碧桂園給出的轉(zhuǎn)型方案是：未來碧桂園會以地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)和機器人這三個方面為主，碧桂園未來會成為一個“高科技綜合性企業(yè)”。為何這樣轉(zhuǎn)型，碧桂園董事會主席楊國強的說法是，他認為，農(nóng)業(yè)和機器人這兩個領(lǐng)域是國家重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，機器人的技術(shù)已經(jīng)很成熟了，碧桂園未來也會投入一定的資金去研究開發(fā)直至量產(chǎn)，只有量產(chǎn)才會產(chǎn)生效益，也許明年的今天就是碧桂園公布機器人布局結(jié)果的時候，碧桂園有很多應(yīng)用場景需要使用到機器人。

　　確切地說，碧桂園這算不上轉(zhuǎn)型。無論是機器人還是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，他們實際還是服務(wù)于地產(chǎn)主業(yè)。也就是說，這種轉(zhuǎn)型是以原有地產(chǎn)主業(yè)為依托，結(jié)合業(yè)主需求和各種運用場景，構(gòu)成完整的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，實現(xiàn)在建筑、家庭服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等方面提供全方位配套服務(wù)與解決方案。

　　現(xiàn)階段，如何正確理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型？融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在業(yè)績會上的回答更為恰當(dāng)。有人問他，“機器人好農(nóng)業(yè)好還是汽車好？”孫宏斌說，“地產(chǎn)好！”在融創(chuàng)中國2018年業(yè)績會上，孫宏斌直言融創(chuàng)沒有多元化，一直是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，所謂多元化業(yè)務(wù)都是“房地產(chǎn)+”。“主業(yè)還是挺重要的，我們還是比較專注地產(chǎn)專業(yè)，文化集團和文旅集團都是在房地產(chǎn)+的基礎(chǔ)上做起來。文化、文旅等業(yè)務(wù)是未來5至10年需要發(fā)力的，現(xiàn)在僅僅是培育階段。”

　　實際上，從當(dāng)前年報來看，房企多元化部分貢獻率仍然很低。比如，恒大2018年銷售物業(yè)收入4527.64億元，而租金、物管、其他業(yè)務(wù)合計收入只有100多億。恒大健康產(chǎn)業(yè)已成為恒大多元化貢獻 的“拳頭產(chǎn)業(yè)”。2018年，恒大健康管理分部實現(xiàn)收益31.33億元。2018年萬科全部營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例為95.6%，開發(fā)業(yè)務(wù)當(dāng)之無愧成為萬科四大區(qū)域的“基本盤”。

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