2007年9月15日央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率是年內(nèi)的第五次加息，屢次加息后購(gòu)房成本的疊加使得貸款成本出現(xiàn)明顯上升。在央行頻繁加息的情況下，如何使得房貸理財(cái)更輕松、更合乎自己的理財(cái)計(jì)劃呢？為此，專業(yè)人士針對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)房的消費(fèi)者制定了相應(yīng)的房貸策略，希望能為消費(fèi)者提供幫助。

　　招：盡可能選擇公積金貸款

　　年內(nèi)第五次加息表明利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，此次加息后公積金貸款與商業(yè)性貸款差距的拉大，表明了政策的差異性與靈活性；即商業(yè)性貸款更具商業(yè)性，而公積金貸款更具政策扶持性；另外，目前公積金貸款實(shí)行了新流程，評(píng)估前置，同時(shí)放款不需要在通過(guò)公積金擔(dān)保周轉(zhuǎn)，貸款周期可以縮小10個(gè)工作日左右，這樣，公積金貸款減少了手續(xù)，縮短了時(shí)間，加上節(jié)省利息以及還款方式自由的兩大優(yōu)勢(shì)，專家建議消費(fèi)者盡可能選擇公積金貸款。

　　專家認(rèn)為，雖然公積金的利率也在上調(diào)，但是由于區(qū)別對(duì)待，商貸利率上調(diào)的幅度要大于公積金，這樣相比之下，公積金比商貸更能省錢(qián)；以同樣的60萬(wàn)元貸款為例，在9月14日加息后，使用公積金貸款每月還款為4033元，而商貸則需要4528.5元，公積金每月節(jié)省495.5元，在20年的期限中，累計(jì)可以節(jié)省利息118925元，低息的優(yōu)勢(shì)可說(shuō)非常明顯。

　　招：改浮動(dòng)利率為固定利率，提前鎖定利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)

　　在銀行頻繁加息的背景下，固定利率不受加息影響的優(yōu)勢(shì)得以顯現(xiàn)，目前已經(jīng)有多家銀行開(kāi)展固定利率業(yè)務(wù)，包括光大銀行、建設(shè)銀行、中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等；以光大定息產(chǎn)品為例，在9月14日加息前，光大銀行固定利率10年期的基準(zhǔn)利率為7.06%，可下浮至6.56%，加息后，浮動(dòng)利率基準(zhǔn)利率為7.83%，下浮利率為6.6555%，可以看出，執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)，固定利率已經(jīng)明顯低于浮動(dòng)；執(zhí)行優(yōu)惠利率時(shí)，固定利率也只比0.0955%，差額非常小；在加息前選擇了固定利率的消費(fèi)者，就可以坐享低利率的好處了。而現(xiàn)在利率處于上升通道之中，央行還會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，隨時(shí)使用利率工具，在整體經(jīng)濟(jì)趨熱的局勢(shì)短期內(nèi)難以改變的情況下，未來(lái)加息的可能性較大，購(gòu)房者先行選擇固定利率，可以輕松鎖定未來(lái)利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于大部分消費(fèi)者貸款期限多在10年以上，而固定利率較長(zhǎng)僅為10年，這樣就限制了部分消費(fèi)者對(duì)固定利率的選擇；不過(guò)，目前光大銀行已經(jīng)推出了期限組合和金額組合固定利率貸款產(chǎn)品，延長(zhǎng)了固定利率貸款期，從原先較長(zhǎng)貸款期限10年延長(zhǎng)至30年。打破了固定利率只能貸10年的較長(zhǎng)期限。比如，期限組合可以選擇“固定＋浮動(dòng)”，期限較長(zhǎng)可到30年，前20年可選固定利率，后10年選擇浮動(dòng)利率；金額組合則是指一部分貸款本金執(zhí)行固定利率，其余貸款本金執(zhí)行浮動(dòng)利率；靈活多變，近期貸款購(gòu)房的消費(fèi)者不妨多關(guān)注。

　　第三招：變等額本息還款為等額本金還款或變?cè)逻€款為“雙周供”

　　消費(fèi)者還可以選擇等額本金、等額遞減等初期還款較多，后期還款較少的方式，盡可能減少加息所帶來(lái)的成本支出；同樣貸款50萬(wàn)元，期限20年，等額本金方式比等額本息共節(jié)省利息66830元；在20年的還款期中，前8年，等額本金每月還款要高于等額本息，但是等額本金方式每月還款呈遞減的趨勢(shì)，后12年里，等額本金每月還款要低于等額本息。

　　另外，專家認(rèn)為，消費(fèi)者也可以選擇雙周供，由于還款頻率高，貸款的本金減少得更快，利息支出隨之減少，因此在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將小于月供法時(shí)歸還的貸款利息，同時(shí)還相應(yīng)縮短了貸款期限；不過(guò)雙周供也需要消費(fèi)者具有較強(qiáng)的支付能力。

　　第四招：氣球貸適合有提前還款預(yù)期、資質(zhì)較好的消費(fèi)者

　　“氣球貸”是深圳發(fā)展銀行的一款產(chǎn)品，由于許多房貸客戶都有提前還款的意愿，不會(huì)按照實(shí)際的貸款期限還款，比如貸款30年，可能在5年后便選擇提前還款，一次還清，“氣球貸”就是針對(duì)這種情況提供的個(gè)性化房貸，把貸款本金的一部分，放在較后一次性償還；該產(chǎn)品包括3年期、5年期與10年期三種；比如5年期的貸款，計(jì)算月供時(shí)按照5年期的貸款利率，但按照30年的期限加以計(jì)算，客戶貸款30萬(wàn)元，申請(qǐng)5年期的氣球貸，每月還款額為1896.7元，比普通的30年期貸款每月可少30.3元。

　　如果客戶在5年期末不能一次性提前還款，深發(fā)展允許客戶可以在不需增加任何費(fèi)用的情況下獲得該行的再貸款服務(wù)，即原本30年期的普通貸款，按理可以通過(guò)連續(xù)6次申請(qǐng)氣球貸完成還款；同樣是30年的期限，氣球貸享受的利率是5年期的低利率，即6.5025%，而30年期的普通貸款，其利率為6.6555%，兩者相差0.153%，可以為消費(fèi)者節(jié)省一定的利息；另外，在加息預(yù)期下，消費(fèi)者提前還款的意愿往往比較強(qiáng)烈，氣球貸也符合提前還款的愿望。當(dāng)然，氣球貸能夠節(jié)省利息，銀行對(duì)客戶資質(zhì)的要求也比較高，比如房齡不超過(guò)10年，對(duì)客戶的還貸能力審查嚴(yán)格等等。

　　綜上所述，專家認(rèn)為，每一種房貸產(chǎn)品都會(huì)針對(duì)不同的細(xì)分客戶群體，不可能一種產(chǎn)品大包大攬，解決客戶所有的問(wèn)題；因此，消費(fèi)者需要根據(jù)自身的還款能力、預(yù)期收入以及自己屬于哪類置業(yè)群體等多方面做出理性的評(píng)估，制定合理的理財(cái)規(guī)劃，才能選擇較適合自己的房貸產(chǎn)品。

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