新華網廣州７月２８日專電（記者 賴雨晨）近期在廣州，出現了一系列預售商品房在交付時公攤面積“縮水”，影響購房者利益的糾紛。由于現行房產交易以套內面積計價，公攤面積不計算單價，因此當購房者發現開發商承諾的公攤面積“縮水”時，往往難以提出有力的賠償依據。法院提醒購房者，簽訂房產交易合同時應當清楚了解計價方式以維護自身權益。

公攤面積大幅縮水引起的商品房預售糾紛日益增多

２００４年，購房者黃某與開發商簽訂商品房預售合同，購購了廣州市某商貿頭層的一個鋪面，總面積７．３４平方米，套內面積與公攤面積各３．６７平方米，該鋪面按套內建筑面積計價，單價為每平方米１１１６２８元，總金額按４０９６７５元計算。合同還約定，該鋪面公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。

黃某付款后，廣州市國土資源和房屋管理局出具了商鋪的《房地產權證》，載明商鋪的建筑面積只有５．９７１９平方米，套內建筑面積為３．６４２５平方米。黃某認為，開發商應當以房屋總價／預售合同中總建筑面積的標準，也即每平方米５５８１４元，按照短少的公攤面積和套內面積及合同約定，退還其購房款并支付罰金共１４０４２８．１元。

開發商則認為，其商品房預售合同第五條已經明確約定：以套內建筑面積為依據進行面積確認及面積差異處理，該商品房交付后，實測計價面積與合同約定計價面積誤差為０．０２７５平方米，開發商可按合同單價對其進行賠償，而對公攤面積的差異則不負責賠償。

初審及終審法院經過審理，均以原被告雙方商品房預售合同為依據，判決開發商按照計價面積的差異，賠償黃某３０７０元。

記者從廣州市中級人民法院了解到，近來，當地這類因房屋公攤面積“縮水”而引起的預售商品房糾紛案件日益增加，并出現了幾個較大的系列案，且糾紛中公攤面積“縮水”程度嚴重，普遍在３０％左右，較嚴重的甚至超過了房產總建筑面積的２５％，糾紛多集中在商鋪購賣中。

購房者為何難以獲得賠償？

在廣州兩級法院受理的案件中，購房者發現實際的公攤面積比預售合同內所約定的大大“縮水”，開發商則表示公攤面積之所以與合約不同，是因為事先對具體的公攤面積不清楚，簽約時是估算的。但是，由于合同中有“按套內面積計價”的明確約定，且只對開發商交付“計價面積”的誤差范圍做了約束和賠償規定，購房者無法舉證開發商存在侵權或過失行為，也就難以獲得對自己有利的判決。

廣州市中級人民法院房產庭審判長龔德家指出，開發商所承諾的公攤面積縮水，購房者所蒙受的損失是客觀存在的。人們購房離不了投資和使用兩種目的，公攤面積少了，雖然計價面積不變，但產權證上的總建筑面積還是會相應減少，而當前的二手房產交易，又多以總建筑面積計價，因此，公攤面積的縮水會直接導致房產交換價值的降低。

另一方面，在廣州中院受理的糾紛中，以商鋪的公攤面積縮水較為多見。對商鋪而言，寬敞的公共通道、完善的公共設施是場地檔次和價值的重要指標，公攤面積的縮水實際上就是檔次、價值的縮水，既影響使用價值，也影響交換價值。

龔德家指出，糾紛發生時，商品房購賣合同是法院作出判決的主要依據。因此，購房者與開發商訂立商品房預售合同時應當加倍謹慎，較好是要求開發商進一步明確房產面積和計價方式、包括公攤面積的建筑成本等，以維護自身權益。

同時，購房者也可以到規劃部門查詢開發商是否存在變更規劃的情況。在前文所提到的案件中，法院曾按購房者的要求前往規劃部門調查，結果顯示開發商并無規劃變更，該房產也通過了規劃部門的驗收，沒有證據表明開發商存在過錯。

但是，若購房人能夠提出證據，證實開發商改變了報建圖或刻意隱瞞了公攤面積，依誠信原則，開發商則應承擔過錯責任。

商品房購賣合同示范文本亟待完善

當前，購房者與開發商所簽訂的多為格式合同，且購房者處于弱勢，提出的合同修改意見往往難以得到滿足。法院提出，建議有關行政主管部門盡快修改《商品房購賣合同示范文本》，調整計價方式，以維護廣大購房者的利益。

龔德家介紹，早期的商品房預售合同，大多以總建筑面積計價，套內面積和公攤面積都要算錢，后來，屢屢出現購房者拿到產權證后，發現房產總面積與合同相同，套內面積卻“縮水”的情況，購房者難以獲得補償。

因此，２００４年廣東省高端人民法院曾向當地有關部門發出司法建議，建議修改《商品房購賣合同示范文本》，以避免總面積不變而套內面積“縮水”引發的糾紛。

記者在廣東省建設廳和廣東省工商行政管理局聯合印發的現行《廣東省商品房購賣合同示范文本》中看到，對于預售房，該文本明確規定了是以套內面積計價。而對于“預售面積”與“實際面積”之間的差異，該文本也只對“計價面積”作了相關規定，對公攤面積則不作限制。

房產庭法官在審判實踐中發現，當公攤面積“縮水”時，該示范文本顯然不利于保護購房者的利益，故建議有關部門再次對示范文本作出調整，對商品房套內面積的單價和公攤面積的單價分別注明，一旦出現面積“縮水”，則分別按照合同約定的單價予以補償，以從根本上杜絕此類糾紛的發生。