房地產市場從集團購購時代過渡到散戶時代后，房地產開發商所面對的

是直接消費者，對個體消費者而言，要從自己口袋里掏錢購房子，他們用自

己所有的積蓄、甚至搭上今后逐年還貸款的代價來購商品房。所以消費者對

商品房的要求也越來越高，購房子時會挑了又挑、選了又選。從而在商品房

購賣過程中，因為這樣或那樣的問題消費者要求退房的情況時有發生，而在

實際操作中，有的能退，而有的不能退。一些消費者往往由于缺少相應的知

識，在退房的時候吃虧。

對于因退房產生的糾紛、據筆者了解主要包括以下幾種情況：

樓盤質量問題。根據1998年國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條

例》中的第32條規定：“商品房交付使用后，購購人認為主體結構質量不合

格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬主體結構不合格

的，購購人有權退房，造成損失的，開發企業承擔賠償責任。

根據上述規定，如果你購的房子是主體結構以外的部分存在質量問題，

那么只能要求開發商負責進行維修，而無權要求退房。

結構改變問題。《房地產轉讓辦法》中規定，已經預售的商品房，房地

產開發商不得擅自變更其建筑設計，確要變更的，應征得預購人同意并報規

劃部門審批后，與預購人訂立合同的變更協議，否則預購人有權解除預售合

同，并由房地產開發商承擔違約責任。

但消費者在簽訂預售合同時要把房型設計約定清楚，其次要約定何時退

房、退款，以及多少違約金和利息損失等。否則，任開發商擅自改變設計，

購房人很難打贏官司。

逾期交房問題。在期房購賣中，許多退房糾紛涉及發展商延遲交付房屋

的問題，在北京市房屋土地管理局制作頒發的《北京市內（外）銷商品房預

售契約》中第七條規定：“除不可抗力外，賣方未按期將房屋交付給購方的，

購方有權向賣方追索違約金，有權要求退房，很多開發商往往將許多諸如政

府配套設施延誤、惡劣天氣、政策法規變化等原因列入可以延遲交房的范圍。

消費者在簽包含此類條款的《補充協議》時，應盡量不簽或要求開發商出具

相應政府部門的證明。

入住后辦不出產權證

通常，購房者在入住后，即可與開發商辦理過戶手續，但由于市場中存

在一些操作不規范的開發商，致使無法拿到產權證，對于這類情況，消費者

較好在簽合同時，把產權證辦理時限寫入合同的補充條款。并加上相關的權

利條款；如：若在約定期限內拿不到產權證，可退房并且得到相應的補償款。

這樣才能使產權證順利到手或順利退房。

面積室內縮水、公攤增加

在《北京市商品房預（銷）售契約》規定，面積誤差通常為3％，在雙

方未能在補充條款中進一步約定的情況下，只要在房子室內建筑面積與國家

準許公難的建筑面積之和在面積誤差值范圍內的，購房人都要無條件接受，

除非雙方在補充條款中有進一步的規定，否則，消費者無權退房。

消費者自身的原因造成的退房糾紛

由于看到了更適合自己的房子或經濟問題等情況，消費者要求退房的。

對于這類情況，原則上消費者是無權退房的。

（建筑報 許瑞亮）