購房縮漲水怎么辦?

在購房過程中，許多購房人遇到過面積誤差問題。一位購房人咨詢：他購

的商品房總共才80多平方米，快交房時，發展商對他說，由于統計有誤，現

在算下來他購購的房子是90多平方米，要他補交兩萬多塊錢，否則就不給鑰

匙。這位購房人就是不愿意補交錢，發展商則真的就不給他鑰匙。

一般講，面積問題往往僅次于質量問題而備受購房者關注。我們在這里就

幾個重要的問題提出一些探討，希望對大家有所幫助。

什么是面積誤差

我們通常稱面積誤差為“房屋縮水”，實際上表現形式各有不同，不但有

“縮水”，還有“漲水”。有些是交房時的房屋建筑面積與商品房預售、銷售

合同中約定的建筑面積不符，有些是套內使用面積與約定的不符，也就是我們

所說的使用率問題。有些人購的房子很大，可是卻發現屋里面好像并沒有想像

中的寬敞，這就是使用率的問題。在房屋預售活動中，發展商聲稱自己房屋的

使用率為75％，結果較后只有70％，這就產生了誤差，就會在購賣雙方之間

產生糾紛；有些則是因為公攤面積的問題，可能購房者較后得到的建筑面積與

預售合同約定面積相符，但是由于公攤面積增加，相應地其套內建筑面積必然

減少。還有一種可能，就是公攤面積完全數不變，但某些不應該被公攤的建筑

也被作為公攤面積，消費者也受到損害。

在建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規劃（試行）》以及

國家質量技術監督局《商品房銷售面積測量與計算》中明確規定：商品房若按

“套”或“單元”出售，則其銷售面積為購房者所購購的套內或單元內建筑面

積與應分攤的共有建筑面積之和。而套內建筑面積又是套內使用面積、套內墻

體面積、套內陽臺建筑面積之和。而其中任何一個面積組成部分出現誤差，都

稱為面積誤差，都會給購房者帶來損失。

自己測量準確嗎

從時間上看，面積誤差糾紛大部分發生在房產證確權前。由于沒有有關部

門確權，就有些消費者憑感覺認為自己的房子面積少了或多了，更有一些朋友

拿著皮尺一個房間一個房間地量面積，再去找發展商理論。不少發展商也以自

己計算的數目為依據，要求購房者追加付款。即便頒發房產證后，有些購房者

仍然對其載明面積不服，認為可能存在不準確因素，這時也可能出現糾紛。

購房者自己測量的結果是否可以作為依據呢，嚴格地講，沒有禁止性的規

定，但購房者個人很難做到測量準確。從國家質量技術監督局頒布的規定可以

看出，測量房屋的面積，有比較復雜的公式、方法，另外還要求全面而專業的

測量工具以及具有相關資格的測量人員。普通的購房者很難做到這一點，所以

其測量結果難以成為法律意義上的證據。

　誰來判定面積誤差

究竟什么樣的機構作出的測量結論才是權威性的呢？在國家技術監督局

《商品房銷售面積計量監督管理辦法》第三條中明確規定：“國家質量技術監

督局負責全國商品房銷售面積計量監督管理工作。

目前的現狀是，由于種種原因，《商品房銷售面積計量監督管理辦法》基

本沒有推開。有關部門正在考慮改革我國房地產面積測量體制，但在新體制出

臺前，對于商品房的面積測量，還要以房管部門的測量結果為法律依據。

我個人認為，現在的房屋面積測量基本上都是房管部門下屬的測繪部門完

成的。有些地方稱為測繪隊，有些則稱為測繪科、室，但他們都是房管部門的

直屬機構，他們進行測量的行為是代表房管部門對當事人進行的國家確權行

為，所以應該是一種具體行政行為。所以到目前為止，房屋面積是否準確，很

大程度上取決于測繪部門的測繪結果。

(世聯律師事務所　郭玉濤)(摘自北京青年報）