會所，到底是誰的產業
　把入住的高潮玩兒成了糾紛的合唱，會所的權屬問題立了一“功”。
　會所糾紛何止一端
　自家的會所成為周邊城區的文化活動，服務生冷臉面對“低消費”的業主，笑臉恭迎“高消費”的外來戶，這都不算回事；
　上千平方米的會所，被小賣鋪、美容院、收費健身房“諸侯割據”，也就算普通問題；
　更“邪乎”的是功能龐雜、雕梁畫棟的“幻影”會所，玩兒成了“泡影”會所；
……
　　這些現象都發生了。
　緯衡律師事務所的蔡耀忠律師認為，問題的根源在于會所物權歸屬的不明晰。
　會所是不是業主的
　在小區內隨機問了幾位業主，會所到底是誰的產業？大部分的業主認為：應該是業主的吧。理由也很充分：
　１．發展商不是“活雷鋒”，會所雖然不能賣，但是，建設成本肯定都打到了房價里。業主既然掏了銀子了，所以會所就應該是全體業主的；
　２．會所的基本功能就是為社區居民服務，所以會所應該是業主的；
　３．業主當初購房子的時候，雖然沒有購會所，但是被描述得天花亂墜的會所是房產附加值的重要組成部分，就像樓梯一樣，雖然它不具體歸哪家所有，但卻是不可分割的一個構件，所以會所是業主的。而且樓盤的宣傳、廣告可以作為證據，具有一定的約束力；
　４．會所屬于社區的配套設施。按照相關規范，會所這些配套設施是任何一個發展商必須建造的，是全社區的財產。
　既然會所是全體業主的，所以，會所中的事就要由全體業主說了算。
　會所真的是業主的嗎
　蔡律師認為，問題并不那么簡單。
　頭先，判斷房產的權屬較根本的證據是產權證等權屬證明。而目前，會所的產權一般是辦到了發展商的名下。
　其次，尤其是獨立于樓外的會所，一般是不參與面積分攤的。
　第三，房價與成本分攤本身是兩碼事。房價雖取決于成本，但價格本身是隨行就市的，房價中是否分攤了會所成本不易界定。而且，發展商也存在經營會所收回會所建設成本的可能性。
　第四，在大多數合同中，關于會所的權屬問題也沒有什么具體的約定。
　總之，從具有法律效應的權屬文件看，發展商對會所享有完全產權，發展商享有會所的所有權。所有權包括占有、處置、使用、受益四項基本內涵。因此，發展商有權決定會所等配套建筑設施的轉讓、變更、處置、使用等等。
　職業道德有多大的影響力
　按照隨機采訪的操盤手的觀點，會所基本用途的維持關鍵取決于發展商的職業道德水準。像朝陽園的發展商就屬于非常自律的一類。
　朝陽園的會所有７８００平方米，內部僅體育設施就配備了游泳池、桑拿、健身房、韻律舞室、乒乓球室、斯諾克桌球室、美式落袋式桌球室、高爾夫球練習室、壁球室以及室外網球場等。據發展商利暉地產的工作人員馮雪飛介紹，雖然會所的投資非常大，但是公司的老總非常明確，會所屬于業主專用，非贏利性質。在朝陽園，雖沒有哪一條明文規定開發商使用會所要交費，但是開發商依靠自覺、自律，一直和所有業主一樣遵守規定。開發商需要使用會所時，總是提前向物業管理公司發文預約；物業管理公司在不和業主利益相沖突的情況下同意借用，并會提前在大堂貼出通知；而開發商在使用會所之后，馬上就會同所有業主一樣按照規定與物業管理公司結清費用。當然，對于有益于業主的活動需要借用會所的部分設施時，物業公司會給予開發商一定的優惠。
　發展商使用會所需繳費，這事我們聽了都感到不可思議，不過，有多少家發展商能自覺做到這點？如果大家都如此自律的話，哪還會有會所糾紛。
　有沒有變通的解決方案
　蔡律師認為，會所的問題存在變通的解決方案：
　頭先，在原則上，應是誰受益，誰承擔維修、管理、運行等一系列費用，包括公共維修基金的分配；其次，會所可以考慮一下明確產權范圍，如社區共享的會所范圍、發展商保留權利的會所面積；第三，在銷售時，確定了面積的房價中是否包括會所的面積分攤應明確。在銷售過程中，應統一按照含會所分攤價格和不含會所分攤價格統一執行。當然也有另一種變通方式，會所建筑干脆不要產權證，按照約定俗成的共識，由全體業主統一安排；或者將產權劃歸業主委員會所有。這樣，會所從有變無、功能變化、服務對象變化的問題就可以解決了。
　地面的使用權誰在使
　比會所問題更普遍的是涉及土地使用權的糾紛。規劃變更，樓區當中出現了零散插建；綠地消失、馬路變成了停車場等問題都與此相關。
　按照國有土地使用證，７０年的土地使用權是發展商的，因此，發展商可以依法在授權的區域內規劃、建設、改造，甚至土地轉讓；從商品房價格構成上看，土地出讓金確實被列入了房價的基本要素，因此，可以說，紅線內的土地使用權已經被全體業主認購了。可是，在現實中，有社區大產權過戶到業主的分散的小產權的程序，卻沒有將土地使用權的大使用權過戶到業主委員會的程序。而且，購房合同中，也沒有明確的約定。因此，業主眼睜睜地看著綠地沒了，視線沒了。鬧一鬧是必然的，但是能有多大功效，很難說。
本報記者曹又平
編后：
隨著個人購房的發展，社會對涉及房地產的物權界定提出了許多新的問題，除了會所、土地使用權等，諸如公共屋頂的使用、樓房立面的使用等也非常類似。法律的相對滯后，導致很多糾紛難有明確的答案。

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