如果遇到其中任意一種情況，證明你被房產商忽悠了。 為了避免更多的人上當，我們推出房地產奸商忽悠詞典，給您提個醒。

忽悠1口若懸河 樓書失信

類似忽悠

綠地變住宅或者車位，就是這類忽悠所埋下的禍根。

【典型案例】

綠地變圍墻 景觀全取消

2003年6月，陳先生購購位于望京某樓盤一套房屋。購房時售樓小姐介紹，小區將南湖路設置主入口；小區內將建有溢水石壁與噴水設施等景觀。開發商在售樓書及口頭上承諾，將建設小區內的老年活動區、兒童活動區、小區綠化等配套設施。

2005年5月，開發商在完成商務樓的施工后，未經業主同意，擅自停建了原來在購房合同中約定的溢水石壁與噴水設施等景觀，并將小區主入口沿路向后移了50米。開發商還在小區住宅樓和商務樓之間建造了規劃中不存在的隔離圍墻，使得小區綠化面積大幅縮水，老年活動區、兒童活動區等配套設施不見蹤影。開發商稱：溢水石壁與噴水設施等景觀以及老年活動區、兒童活動區等設施，由于未在合同中明確約定，不具有約束力。

【專家解析】

期房風險以此為大

北京鏈家地產調研總監金育松表示，目前市場上的所謂期房風險，除樓盤因為開發商資金短缺導致無法完工外，主要就是開發商隱瞞或故意回避一些樓盤的規劃設計、施工進展、裝修品位、物業管理單位的情況以及周邊環境的規劃、市政配套的建設等實際情況，導致將來業主入住后的房屋、環境、物業管理水平與當初開發商賣樓時的描述不符。這種"不符"造成的直接后果就是業主入住的房子與開發商所描述"將來時"的現房品質下降。

【律師說法】

業主應通過監事會監督

北京信杰律師事務所尹秀超表示，業主知情權主要有，了解樓盤周邊環境建設、樓盤的施工進度、裝修材料的品牌、選用的物業管理公司的資質、管理經驗以及收費標準，車位的位置、數量、停車費等。這些問題都是開發商在售樓階段向購房人進行說明的問題。業主可以通過監事會隨時監督工程進度與質量；事先簽訂物業管理公約，公示物業公司的資質、管理經驗、收費標準及依據。

忽悠2售后包租 誘人投資

類似忽悠

不僅是產權酒店，目前許多商鋪也正玩"售后包租"花招。如"10年包租、年收益8%"、"統一經營、原價回購"、"提供每年8%的物業補貼"……

【典型案例】

十多萬元投資 三年回報700元

看到投資10萬元享有京郊四度假酒店的產權，還可與全世界各地的酒店進行交換，每年更可獲得高達3萬元的客房利潤分紅廣告。2002年，動了心的石先生與延慶某假日酒店開發商簽訂了購房協議。他以10萬元頭付購下56平方米一個房間。合同承諾，根據經營狀況扣掉經營管理費、暖氣費、物業費等，60%的收益歸業主所有。該酒店在2003年投入使用，然而經營一年，七扣八扣之后，石先生只獲得了不到700元回報。2004年，改變了回報方式，一年過后更是沒落著分文。在與開發商交涉后他得到了3.3萬元的住房券，意思是他可以用來住自己的酒店，或者賣給別人。漸漸對酒店失去信心的石先生并沒有動這些住房券，年底開發商用15%現金回購，較后折成的5000元他同樣也沒拿到。此時，在沒有回報的情況下，石先生停止了還貸，投資3年到現在，10萬元頭付款外加22個月的月供，石先生一共從該酒店得到不過700元。

【專家解析】

期房不能售后包租

中原地產副總經理顏光茂表示，根據2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產權式商鋪這樣的銷售模式。但是對于現房沒有這方面的限制。在市場上，很多開發商因為自身開發實力有限，希望靠大量的銷售回款完成后期的開發與建設。但是，如果后期回收到的銷售款不能滿足開發所需的話，這個項目就爛尾了，而這個風險是由小業主承擔的。

【律師說法】

涉嫌非法集資

北京律師協會房產律師秦兵表示，根據2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產權式商鋪這樣的銷售模式。售后包租實際上是將簡單的房產銷售變成了金融產品的銷售，而且是未經金融主管部門審批同意銷售的金融產品，有非法集資之嫌。

忽悠3交通方便 全是圖上計算

類似忽悠

離城鐵近10時辰、身居××商圈……

【典型案例】

車程10時辰 原是深夜掐表

丁小姐購房已經9年。她告訴記者，那時購房子不像現在有這么多媒體和專家給你當參謀，只能靠售樓廣告。但是，廣告上的話，千萬別當真！丁小姐購的房子是在亞運村北12公里，當時廣告說從亞運村開車十幾時辰到。估計是開發商照地圖上的距離，以80公里／公里的速度算出來的。因為從入住到現在，丁小姐住那兒8年了，只有一次夜里3點開車十幾時辰到家了。平時運氣好40時辰到，運氣不好一堵就是幾個公里。沒辦法，丁小姐只好繞高速走，每天往返都得掏高速費。

【專家解析】

較好親身體驗

通常售樓的各種宣傳材料都非常精致，語言非常動人，效果圖也極其誘人。但廣告終歸是廣告，效果圖不等于實際，里邊有些東西是模糊的、不確定的，大家在挑選的時候一定不要輕信。類似于車程的廣告其實很好識別，在不同的時間段自己開車試試就知道了，同時還能看看實際的路面寬窄、平整等。越是熱點的地區越是堵，一窩蜂的房子較好別購。

【律師說法】

廣告用語不受保護

仁和律師事務所孟憲生律師告訴記者，廣告在法律上屬于要約邀請，開發企業并不受此約束。廣告的目的就是吸引潛在的客戶來洽談、簽約。只有簽訂的合同才對雙方具有約束力。關于距離的表述的廣告用語是按照較理想狀態或者直線距離標定，客戶不能輕信，應當進行一些實地調查再做決定。　

忽悠4僅剩兩套 假象欺人

類似忽悠

邀請意向性客戶開盤前進行"價格競猜"。

填表登記排號，其中暗含價格調查。

【典型案例】

三期售罄 其實還剩數百套

以前，售樓員可以用"現在這個戶型只剩兩套了 "來虛報銷量，進行銷控。自從2005年3月15日市建委執行"網上簽約與公示"制度后，雖然可以遏制虛報銷量，但卻無法制約"封樓"、"封盤"以及"推遲開盤日期"等以制造稀缺為目的的銷控手段。

以××城為例，今年4月上旬就開始進入了"封盤"狀態。該樓盤銷售人員稱，三期已經售罄，四期將從5月中下旬開始銷售。記者了解到，北京市房地產交易管理網的數據顯示，三期除去22套認購之外，在1號地1至12號樓中尚有305套房屋處在可售狀態。其中，1、2號樓只有兩套認購。

據了解，該項目三期開盤時的銷售均價僅為5300元／平方米，四期的價格雖然還尚未確定，但銷售人員堅稱不會低于6800元／平方米。果然，在記者發稿前夕，該項目四期均價公開，果然沒有低于6800元／平方米。

【專家解析】

認真調查 嚴挑毛病

百橋地產機構總經理牟鑫提醒消費者，在排號期間多挑挑房子的毛病，哪怕對這房子很滿意，也不要過多地表現出來，以防被開發商利用。尤其要謹慎對待任何機構對房價方面的調查。對廣大工薪而言，在選擇居所時，經濟型戶型是居住的頭選。經濟型戶型要具備功能較齊全、緊湊實用、空間浪費少的特點，可以比較直觀地理解為面積小、房間多，比如80平方米左右的兩居和110平方米以下的三居。

【律師說法】

相信自己 不要輕信假象

一般的項目都利用消費者的從眾心理，制造缺貨的假象促成交易。仁和律師事務所孟憲生律師提醒消費者，購房時應當謹慎分析自己的購購能力，理性地挑選。　

類似忽悠

樣板間不樣板。

裝修標準不低于×××元／平方米。

【典型案例】

經典餐廳是過道

某國際公寓業主賈先生告訴記者，購房時售樓代表介紹，今后實際交房與樣板房相比，除面積增大3平方米以外，其他裝修標準和結構沒有任何差別。這也是本樓座的"經典珍藏保留戶型"。

可目前實際交付的房屋，原來應有的餐廳區變成了過道，餐廳區根本無法擺放餐桌。因為不到7平方米的餐廳，卻有5個門！而當初看到的樣板間只有4個門，面積也要比這個餐廳大許多，目測應該在10平方米左右。樣板間的餐廳放了個直徑大約為1米的圓形餐桌。

【專家解析】

戶型不要貪大求全

對于普通消費者，戶型沒必要貪大求全。以90平方米兩居為例，百橋地產經紀公司總經理牟鑫指出， 一般而言，客廳約20平方米，主臥約15平方米，次臥約10平方米，餐廳8平方米，廚房6平方米，衛生間5平方米。陽臺應該有兩個，一個功能陽臺與客廳相連，另一個生活陽臺與廚房相連。有的戶型還配備了儲藏室、衣帽間等。

【律師說法】

購房不是搞收藏

購房者購購的應當是適用的房屋，不是建筑收藏，仁和律師事務所孟憲生律師奉勸，應當從自己的需求出發選擇適用的房屋。

忽悠6豪華會所承諾降格

類似忽悠

公共綠地變收費停車場，公立學校遲遲無蹤影……

【典型案例】

游泳館變超市 高端會所牙醫把門

彭先生2004年3月份在奧運村附近定了一套房子，購房時開發商的樓書及沙盤上都陳列著漂亮的會所及相關設施，售樓小姐更是承諾說本樓盤未來的會所設施是多么齊全，什么游泳館、健身房、SPA(水療健身)、氧吧、雪茄吧、葡萄酒行等等，彭先生愛游泳 ，這個樓盤雖比旁邊的那家貴了點，但開發商承諾的高端會所讓彭先生的心偏向了這套房子。可是如今他已入住一年多，原來售樓小姐口口聲聲講的設備齊全的游泳館變成了一個超市，原來會所的大門變成一個牙醫診所，更不見什么雪茄吧呀、葡萄酒行呀等等。

【專家解析】

不打無準備之仗

千萬家專業人士提醒您，通常廣告商的文案寫得語言非常動人，效果圖設計得非常精美。售樓小姐的嘴巴更是像蜜糖一樣，但大家在挑選的時候一定不要輕信。開發商承諾的，在簽合同的時候可以要求簽補充條款，但因為目前都是格式合同，一般開發商不愿意更改，消費者在購房的時候：1.盡可能選大的開發商或資金有實力的甲方；2.看看代理公司的實力與口碑，及銷售人員的素質?鴉3.多收集沙盤宣傳樓書，查看項目整體規劃圖，并備份，好在日后開發商不對現時提供證據。然后在入住一年后盡快成立業主委員會進行維權。

【律師說法

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