如果一切順利，7月份，成都市政府將組織專家對都江堰災后重建規(guī)劃進行論證。這個規(guī)劃是面向全球征集的，它涵蓋了1600平方公里土地，涉及110多萬人口。

"除了都江堰新區(qū)和大部分城鎮(zhèn)新建用地外，老城區(qū)的房屋安置土地征集也是規(guī)模浩大的工程，對政府是一個嚴峻的考驗。"都江堰重建規(guī)劃方案設計的參與者之一、原香港規(guī)劃師學會會長葉祖達告訴記者。然而，重建規(guī)劃中復雜的地權爭議，卻不是哪一個專家手中的筆能說得清的。

1600平方公里規(guī)劃

靠近都江堰景區(qū)的舊城部分，是"5·12"汶川大地震前都江堰市較核心的區(qū)域，也是地震中受災較嚴重的區(qū)域。"根據(jù)評估，都江堰的老城區(qū)50%以上的房屋成為危房，不宜居住。"都江堰市規(guī)劃局局長屈軍告訴記者，規(guī)劃組計劃保留老城區(qū)的旅游功能，并在周邊重新選址，建造占地150萬平方米的生活區(qū)。

由于都江堰的歷史完整性，不可能像北川那樣舉縣搬遷，只能在原有基礎上保持和擴建。"如果是一張白紙，那涉及的房屋物權安置處理和土地所有權處理都會很簡單。"都江堰市抗震救災指揮部一位負責人告訴記者，但問題的關鍵在于，舊城危房的處置，土地的整理，以及新建城鎮(zhèn)所需的土地，涉及的權益都很復雜。

按屈軍的說法，都江堰市災后重建規(guī)劃的地理范圍，涵蓋整個都江堰市域，為都江堰市城區(qū)、聚源鎮(zhèn)和青山鎮(zhèn)，共約1600平方公里，涉及居住人口110多萬。

這其中包括10多萬城市居民原有的房屋土地安置，以及大量的農(nóng)村宅基地變遷，這種情況讓規(guī)劃專家和政府部門感到相當棘手。

都江堰也是成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)的重要板塊，推行三個"集中"以來，這么大量的規(guī)劃工作對于很多專家來說也是從未經(jīng)歷的。

數(shù)萬畝土地地權

西南石油大學法學院教授陳自強近期一直在關注《物權法》與災后重建規(guī)劃的地權保護問題。他指出，《物權法》第148條規(guī)定："建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金"。

受災群眾的房屋被毀，但房屋的土地使用權仍然存在，"我們現(xiàn)行的處理意見顯然還不能細微到根據(jù)地權的不同價值給予不同的補償。"陳自強認為，出于誤解，受災群眾很容易認為是地方政府在災后重建中，先低價搬拆，再出讓給開發(fā)商，從中獲利。

房屋的價值是由建設用地使用權和房屋建筑所有權組成，其中土地價值占了大頭。陳自強告訴記者："即便是進行房屋抵押，土地也需同時抵押。因此房屋建筑物的坍塌并不能代表土地使用權的滅失。在理論上70年之內，土地的使用權仍歸原有業(yè)主。"如果當?shù)卣{整規(guī)劃，收回土地，按照《物權法》的規(guī)定應給原土地使用權人補償并退回土地出讓金。

但無論四川的律師們怎么翻找現(xiàn)行法規(guī)，仍然無法查證，土地使用權和房屋建筑所有權在房屋價值中所占的比重，更無法從市場的角度來區(qū)分，不同房屋所包含的土地價值的差異和應得的補償差異。

分得清的和分不清的

土地使用權歸原業(yè)主所有，政府、法律界、群眾都容易達成共識。但是，對于地震后不能履行的土地使用權該如何處理，現(xiàn)在仍然是說不清的。

物權法專家崔建遠認為，既然在法定的土地使用權期滿之前，所有人依然擁有土地使用權，那么業(yè)主如果統(tǒng)一想在原有土地上蓋房，經(jīng)過業(yè)主委員會決定、政府各個部門批準以后，就可以在原地建設。"這是災后重建規(guī)劃較不想看到的局面，這就需要有明確的法律來界定。"

對于失去了房子，又不想在原地蓋房的所有權人，可以根據(jù)《物權法》148條的規(guī)定，要求根據(jù)土地使用批準年限剩余的時間退回土地出讓金。"但是土地出讓金的退讓，要區(qū)分被毀房屋的性質，如果是自住房屋，政府應當進行合理的安置，但如果是投資性住房，個人承擔的比重將更高一些。"陳自強認為。

對于農(nóng)村集體土地基礎之上的農(nóng)民宅基地，法律界有一致的看法。農(nóng)民進入集中安置小區(qū)后，由區(qū)(市)縣政府統(tǒng)一登記頒發(fā)農(nóng)村住房產(chǎn)權證和集體土地使用證。"在享受建房救助或貨幣救助后，村民原有住房予以拆除復耕。宅基地復耕后交原農(nóng)村集體處置，損毀住房殘值由原住房所有權人自行處置。原住房產(chǎn)權和宅基地使用權予以注銷。"

由于我國現(xiàn)階段土地權屬復雜，有國有和集體用地，有開發(fā)商經(jīng)"招拍掛"取得的開發(fā)用地，也有受法律保護的個人購置商品房后取得的土地使用權，"因此災后重建所涉及的土地爭議不是一個人、一個縣市的問題，很可能會推動新一輪的土地改革或者法制改革進程。"陳自強說，法律條款和現(xiàn)實狀況的爭議就在于此。（張明）

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