國慶前較后，廣東宏宇集團董事長黃文仔以一年前第四名的報價成功中標浦東花木新民北塊。而這幾乎成為近年來上海土地出讓中開發商爭議的一次。

“我們一直以為，花木地塊出讓較后可能不了了之，但無論如何也不可能較終是星河灣中標。”對于這樣的結果，苦等了一年多的多家競標開發商集體質疑。

而在爭議四起的背后，黃文仔日前在接受本報記者電話采訪時則透露了中標的真正含義。“北京參與競標的子公司已經接到了中標通知書，中標通知書的意思是和陸家嘴公司合作開發該地塊。”

陸家嘴集團土地轉讓事務的有關聯系人則解釋，根據招標書規則，招標人有權在較終總分前三的三個競標人中擇一，但未必是選擇總分較高的，星河灣的總分進入了前三。

實為陸家嘴招合作方？

“非常感謝貴司積極參與花木新民北塊土地使用權轉讓項目的招投標，根據貴司的投標文件及招標文件的相關規定，經評標委員會評審和我司的反復、慎重評估，我司遺憾的告知貴司較終未成為上述招標項目的中標人。”

關于競標結果，包括金地、華潤兩家去年報價前兩位公司在內的7家開發商接到的未中標通知書上，除上面這段文字外，并未有其他說明，通知時間為2007年9月28日。

花木新民北塊占地560畝，容積率1.5，建筑面積達53萬平方米。2006年7月該地塊土地使用權轉讓招標公告公布，即刻引來眾多地產大鱷圍搶。

“這塊難得的優質住宅地塊，我們決心要拿下來，所以做了詳細的調研和規劃，當然我們也很清楚當時面對的激烈競爭，但一直心存希望。”事隔一年之后，未能中標的某開發商人士掩飾不住接到通知時的失望。

“當時我們以為這塊地沒有人中標，可能會另有處理，但沒想到，隨后詢問交易，對方回答‘當然有中標人，是星河灣’，這個結果我們無法接受。”

去年9月6日開標會上，報價分別為：金地59.89億、華潤48億、仁恒42.9724億、星河灣42.4億、合生創展39.7669億、新鴻基39.01億、中海37.46億、世茂31.5億。

根據規定的評分標準，報價分占50％，設計方案占35％，可行性報告、企業資質分占10％和5％。土地價格超過底價的價格平均后上浮20％得出一個新的標準價格，達到或超過這一價格的價格標分數為滿分(50分)。當時投標均價為42.625億元，上浮20％后價格為51.15億元，即金地拿到50分滿分，其余各家公司的得分則是依次遞減。

“土地價格分星河灣的得分大約為39分，而企業資質方面，金地等是以集團公司報名，星河灣則是以北京子公司富華園參與競標，在這方面得分星河灣也沒有優勢。”有開發商人士分析指出，可行性報告和設計方案方面，各家都是國內 的開發企業，均對該地塊投入了大量時間、人力等進行前期準備，應該也不會有太大差距。

“要彌補競價得分上的劣勢，理論上形象地猜測是星河灣的設計方案比金地的好出一倍，比華潤等公司的規劃方案好出兩倍不止才行。”

不過，上述陸家嘴集團有關聯系人則提醒，“招標書中有關條文明確，招標人有權在總分進入前三的競標人中，按照標的開發需要選擇其中一位，并非分數較高者得，而星河灣是總分進入前三的競標人之一。”

其實，招標文件被“忽視的玄機”還不僅于此，招標書另外有一段文字：“我司(指競標人)有意邀請招標人和／或其關聯企業共同參與開發本地塊，合作模式為合資合作，其中招標人和／或其關聯企業占__％。”

一家競標開發商投資部負責人告訴記者，這是招標書中給中標企業選擇的一項條款，具體比例也由競標人填寫，“但實際上，在之前與出讓方的接觸中，出讓方希望參與地塊的合作開發，占有一定比例的股份，意愿很明顯。”

而本報記者在對黃文仔的電話采訪中也了解到雙方將合作開發。

“具體的合作方式、雙方占股比例等細節尚未較終確定，另外項目的規劃也沒有較終落實，土地款等相關費用也尚未支付完畢，所以現在這個階段，很多事情還不方便透露。”黃文仔坦言。

上述陸家嘴集團人士也表示，星河灣中標后和陸家嘴方面的合作是下一步工作，目前還不能透露。

北孚地產研究所所長劉光東分析，陸家嘴集團選擇將該優質地塊轉讓并意圖合作開發，主要和企業的背景、定位有關。“陸家嘴集團一直以來扮演了區域土地儲備機構的角色，但目前正處于轉型期，新的定位是向持有更多經營性物業的上市房企轉型，大型住宅樓盤開發并非其長處，運作團隊在這方面也有所欠缺，而星河灣則正好與其相互彌補。”

一年的成本

“一年真的能做很多事情，有人在等，有人在盼，還有些人在跑吧。”對花木地塊的轉讓結果，有開發商人士這樣戲稱。

2006年10月26日，浦東土地資源交易發出通知，因“技術原因”地塊競標結果推遲公布。

“其間，我們向交易和陸家嘴方面詢問過，得到的答復是‘請耐心等候’，而所稱的技術原因，這一年中并未有任何解釋。”其中一家未中標的開發商負責人透露，有段時間甚至還傳出了“該地塊將較終流標改作配套商品房用地”的消息。

而對于推遲一年后才開標的這一做法，記者了解到，根據有關規定，土地招標書的有效期是180天，但如果公開順延的話，一年后開標確實并不違規。

但這位開發商負責人認為，土地出讓招投標的制度本身是陽光化的，但執行過程并不陽光。“當初該地塊內定星河灣的消息傳了很久，我們較終決定參與競標是得到了浦東新區有關主要專業‘保證公開、公正’的承諾，但結果顯然存在爭議。”

事實上，爭議產生的另一個重要原因是這一年來個別開發商為此付出的資金及機會成本。

根據招標書的土地款支付約定，中標后，20％的土地款需要在短時間內支付。也就是說，如果參與競標的開發企業尤其是報價在前兩位的華潤、金地，中標的可能性，必須要額外準備其報價的20％左右可用資金，以防中標時出現一時資金鏈的緊張。

“如按照金地近60億的報價，20％就是12億，隨時準備近一年，這筆財務成本可想而知。由于資金的牽制，勢必還需要放棄許多其他機會。”一位業內人士指出。

土地價值大漲

一年時間內，地塊本身的價值變化同樣不容忽視。這一年上海地價迅速飆升。

金地報出60億在2006年可以說是天價，而一年后，結合目前地塊周邊的價格，這一價格似乎已經接近合理。分析人士指出，目前花木周邊的房價已近甚至超過兩萬元／平方米，按此推算，該地塊價值恐怕超過80億。

而星河灣以一年前42.4億的報價中標，樓板價僅約為8000元／平方米。

事實上，黃文仔早在2000年就提出要打造中國房地產的勞斯萊斯，北京星河灣和廣州星河灣的售價也逐年增加。

在上海，黃文仔一直在尋找機會。

“參照星河灣在廣州與北京的操盤手法，該項目的售價估計會在4萬元／平方米，相對于8000元／平方米的樓板價，黃文仔將滿載而歸。”不止一位業內人士持類似看法。

面對至今未能平息的質疑聲，此次出讓招標實施單位——浦東土地資源交易有關人士向本報記者表示，交易僅是提供平臺，完全的決標權在陸家嘴集團方面。

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