限價房可謂是廣州市構筑住房保障體系中濃墨重彩的一筆。在國家“雙限雙競”政策基礎上推出的限價房讓更多的廣州人圓了住房夢，也成為了廣州樓市的“調節器”。一時間，北京、成都、青島等地紛紛跟進。廣州限價房的標本意義，值得關注。

　　但與許多“頭啖湯”一樣，這項政策同樣注定了在爭議不斷中成長。3月16日，全國頭個限價房保利西子灣二次開賣，216套房被大多數個人申購者收入囊中。而個開賣的限價房萬科新里程也一改之前“一口價”的銷售方式，頭批1357套兩天內基本售罄。

　　西子灣推出的834套限價房，在二次開賣后售罄。

　　爭議并不可怕，摸著石頭過河的改革從來都是充滿著爭議的。

　　“這是一個新事物，如果不做肯定沒有批評，要做肯定就是摸著石頭過河了。限價房將形成一個長效機制，不斷進行完善?！睆V州市國土房管局一位官員稱。

　　3月，廣州金沙洲，保利西子灣正加緊施工，作為全國頭個限價房項目，這個樓盤一直是廣州、甚至是全國關注的焦點。

　　西子灣限價房位于金沙洲的珠江邊，占地8.1萬平方米。頭次對外發售的9棟樓全是限價房單位，每棟11層高。限價房戶型為80平方米左右的兩房和90平方米左右的三房。戶型的設計都很現代，每一戶都有陽臺和飄窗。

　　“我們的裝修標準是實打實的600元/平方米，這是沒有水分的。”保利地產的一位工作人員稱。 位于廣州科學城內的萬科限價房的裝修標準更實在——統一鋪地磚。萬科一位銷售人員稱，“我們的裝修標準是300元/平方米”。

　　全國頭個限價房為何在廣州誕生是個謎。

　　“這與房價的瘋漲和國家的宏觀調控政策息息相關?！币晃粯I內人士稱，限價房在廣州的誕生有著特殊的背景。近年廣州市商品住房價格漲幅較快，中產解決自住型住房需求的壓力增大。因此，為緩解中等或中等偏上收入家庭的購房壓力，妥善解決居民住房問題，很有必要在經濟適用房和商品房兩個層次之間構建一檔適合上述收入家庭的住房供應和消費層次。

　　此外，面對不斷攀升的地價，廣州市不斷作出調控努力。但幾次單限出讓土地后，并未能達到穩定地價的目的。為了能穩定房價，在“國十五條”的政策基礎上，廣州市作出決策在全國率先試行“雙限雙競”出讓土地，限價房也隨之誕生。

　　焦點一：限價房定價機制

　　定價時，金沙洲周邊的房價只有5000元/平方米左右，把較高限價定為6500元/平方米，是怎么出來的

　　2006年11月17日，廣州市對8宗地塊掛牌出讓，其中金沙洲推出的4幅地塊在限套型、限房價的基礎上，采用競房價、競地價的方法出讓，這是全國頭次采用這種“雙限雙競”模式進行土地出讓。

　　在這種全新的拿地游戲中，保利地產競得了西子灣限價房的用地。保利地產住宅營銷部的張煒回憶了當時的熱鬧情景，“較高限價的確定方法是在土地還沒拍賣之前，由每家有意競拍的開發商報一個較高限價給政府，由政府較終來決定一個價格，開發商報的明顯偏高或者偏低的價格會被政府取消。由于政府是頭次操作這樣的項目，怕把握不準，所以頭先由開發商來報一個價格?！?

　　“當時開發商報的價，低的有每平方米6000元左右，甚至4000元，高的每平方米7000元左右。這是開發商對這個區域價格不同的判斷。拍賣土地的前兩天，政府通過權衡和考量后才公布這塊地的房價較高確定為6500元/平方米。當時中海還有富力的限價房的較高限價都是這樣確定的?！?

　　“當時定價時，金沙洲周邊的房價只有5000元/平方米左右，政府把較高限價定為6500元/平方米，有些開發商還有些擔心。通過這個定價可以看出，其實政府是有預見性的?！睆垷樥f。

　　房價確定下來后，接著開始競拍土地?！暗扔谒虚_發商都知道了，在這塊地上建好房子的售價不能超過6500元/平方米。在這個基礎上，參與土地競拍。當時，幾個大的開發商都參與了。競拍時每個開發商依次舉牌加價，價高者得，較后我們爭得這塊地。”張煒說。

　　這種新的拿地方式效果明顯，迅速平抑了開發商瘋狂加價拿地的熱情，地價開始出現明顯回落。盡管保利地產出價較高，但較終折算到西子灣項目的樓面地價為2557元/平方米，這比其周邊一個普通商品房樓盤4000多元/平方米的樓面地價已低了很多。

　　“因為開發商可以支付的地價成本是他們通過較高限價來倒推過來的。當時如果不是限價地，開發商預計房價會有七八千元每平方米，每平方米地價再往上抬1000元也是有可能的?！?

　　正因為對抑制瘋狂飆升地價的作用明顯，限價房項目不斷推出。從2006年開始，廣州市先后采取“雙限雙競”方式出讓了約9宗居住用地進行限價房項目建設，將供應約1.5萬套限價房。

　　焦點二：利潤幾何

　　開發商認為限價房的利潤很薄，利潤低于10%。在其看來，10%的利潤就算在零售百貨業都不算高

　　保利地產營銷總監胡在新算了一筆賬，西子灣項目的成本包括2557元/平方米的樓面地價、2000多元/平方米的建筑成本，還有600元/平方米的裝修費用。另外小區里建設真空垃圾回收系統就投入了幾千萬元，平攤到每平方米建筑面積就是150元。售價6500元/平方米，“每平方米利潤肯定不到1000元。限價房的利潤很薄?！?

　　此外，“西子灣其實去年10月就已達到預售條件，但開盤時間硬是往后壓到今年2月才開始發售。而往后拖就是30多萬元的財務成本?！薄翱偟乃阆聛?，開發這個樓盤的利潤肯定是低于10%的。10%的利潤是非常低的，不要說是在房地產業，就算是在零售百貨業都不算高的了?！睆垷樥f。

　　對于“暴利”的地產項目來說，10%的利潤確實顯得委屈，“有的商品房項目拿地早，樓面地價不到1000元/平方米，但賣到7000~8000元/平方米，甚至上萬元/平方米。我們的利潤和他們沒辦法比?！睆垷樥f。

　　但建限價房仍是十分搶手的項目。因為在突遇寒冬的樓市，建限價房成為規避市場風險的一種有效辦法?！罢粌H幫著宣傳，而且還幫著銷售。當然風險要小得多?！?

　　事實上在不少行業，10%的利潤并不算低。有業內人士表示建筑成本也就在1300~1500元/平方米就夠了。

　　焦點三：限價地出現別墅

　　在限價地塊，出現了非限價商品房。有人質疑開發商利用大戶型單位大撈一筆，但開發商認為合法合規

　　對于開發商宣稱限價房的低利潤，也引發了質疑。人們發現，限價地塊里都出現了少數的非限價房項目。西子灣項目“1600多套房子中，1400多套是限價的，200多套不限價”。萬科新里程限價房地塊上還規劃了一部分的別墅，有媒體甚至稱這些別墅“利潤高達240%”。

　　面對這樣的質疑，張煒回應：“其實當年拿地時，我們與有關部門所簽的協議已經確定，限價地塊上可以有20%住宅的套型建筑面積在 90 平方米以上，這是完全合法合規的?！?

　　“今年1月份下發的《關于印發廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)的通知》明確，‘限價房的套型建筑面積不得超過90平方米’。我們要服從這個文件。”張煒說。所以限價房中就有了非限價的大戶型。

　　“如果把120平方米的房子當作一種限價房來賣，確實是一種社會資源的浪費，與其這樣，還不如補交地價款，變成商品房。政府也可增加獲利，增加的這部分收益也可用來投入到廉租房或經濟適用房的建設中來。這并不是某些報紙所說的，為了鼓動開發商的積極性。” 目前，西子灣的大戶型商品房售價還不得而知?！安幌迌r房的價格可能會根據市場的情況來定?！睆垷樥f。

　　去年10月份后，廣州樓價高臺跳水，成交量急劇萎縮。樓市的低迷，讓限價房的價格優勢大打折扣。臨近金沙洲的南海一樓盤喊出的4800元/平方米的樓價，并號稱：“房價比限價房還低，沒有購購限制”。

　　廣州市房地產專家韓世同認為，目前限價房還需要解決定性問題、定價問題和供應規模等問題。所謂定性問題，主要是針對其既非保障性住房又非完全的市場化的商品房而言。他認為，廣州市目前將其定性為政策性住房，但在投資方式、操作主體上還基本上是沿用商品房的運作模式，有些不適應。他認為，限價房更接近香港居屋的功能和作用，其投資主體和運作模式也應參照香港居屋和國情加以調整，較好是由公益性機構和組織作為投資主體來運營，而非以盈利為目的的發展商。

　　關于定價，按現在的模式，在拍地時就要確定較高售價，而要等至少1年后才能銷售。萬一出現房價大幅下降時，限價房價格如何調整、如何回購和補地價？而住房供應結構和比例應當多少適當都是尚待解決的問題。

　　限價房不可能政府建

　　不排除以后不限戶口

　　專訪廣州市國土資源和房屋管理局房地產市場管理處處長陳大旺

　　記者：限價房的政策為什么從雙限變成了多限？

　　陳大旺：通過這樣一些限制條件，主要能解決中等收入者的頭次置業問題，如果不限的話，一些真正急需要住房的人不一定能購到限價房。

　　記者：為什么從一口價變成非一口價？

　　陳大旺：限價房也是商品房的一種，說實在的，是否搞一口價是他們(房地產商)的事，但我們也給了一定的壓力，他們就松口了。

　　記者：限價房的銷售條件有無可能放松，以后有無可能不限戶口？

　　陳大旺：不排除有這個可能，以后會不斷調整完善。

　　房價下跌過快也不好

　　記者：今后限價房會否像新加坡組屋或我國香港公屋一樣，由政府來開發呢？

　　陳大旺：我們現在的保障性住房也是政府的機構來開發的。但限價房不是保障性住房，它是商品房中的一種，是限價商品住宅。不可能由政府來建，因為它是一種商品房。

　　記者：有人質疑說，限價房購了5年內不讓出租和轉讓，這是不是物權不完整？

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