政策調控將如何影響房價走勢？城鎮化為房地產帶來哪些機會？物業稅(專題 論壇)征收將如何計算……一說起有關房子的話題，總能引發熱議。

昨日，由觀點地產新媒體主辦的城市觀點論壇在成都舉行了2010年的頭場論壇，包括中房集團理事長孟曉蘇、住建部政策研究副主任王玨林、國務院發展研究金融研究所副所長巴曙松等知名經濟學家和業界大腕受邀參加，就“新經濟下2010年房地產新趨勢”碰撞出了思想的火花。

由成都金怡源房地產開發有限公司開發的世豪廣場項目特別支持的本次論壇，吸引了200多位政府官員、房地產企業家、金融翹楚及專業機構人士參加。大腕們的觀點，讓與會者一起加入腦力激蕩；2010年房地產新趨勢的輪廓，在激辯中漸漸清晰。

本報記者 吳宇宸 張亦帆 攝影 王強

中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長孟曉蘇：

適度讓步既得利益者 推動物業稅改革

作為征收物業稅的積極倡導者，孟曉蘇昨日在論壇上發表了題為“構建住房制度上的公平正義”的演講。孟曉蘇指出，應當以物業稅取代“以地生財”的土地財政，為了讓稅種改革能夠順利進行，可以對目前產生較大阻力的既得利益者做出讓步，將按房屋評估值征稅改為按照房屋購購原值征稅。

在矛盾突出的房價飛漲面前，如何維護公平正義？孟曉蘇的想法就是，用新的稅種即物業稅來構建社會公平，“中國目前已經具備了開征物業稅的條件”。他說，現在的城市每年都需要大量的維護費用，這些費用很多是來自土地差價，雖然彌補了財政，但是陷入了一個錯誤的制度設計，就是從窮人身上收錢，去補貼更加富裕的群體。而物業稅將為地方政府提供長期的稅源。

目前，國家正積極研究物業稅的實施方案，同時也遇到了很多阻力，“很多有房子的人不愿意開征物業稅”。對此的解決辦法，在改革前線實戰多年的孟曉蘇改變了他此前提出的按房屋評估值征稅的建議，而改為按房屋購購原值征稅，“我們不得不對利益有一些讓步，這樣才能推動改革。”

按照孟曉蘇的建議，物業稅征收可分四步進行，是商業地產實行稅制平抑，這樣就可以建立起物業稅；步從小產權房起征物業稅，這是解決小產權房的惟一的好辦法；第三就是從高端房和豪宅開始征物業稅；第四是向普通居民住房征收物業稅。孟曉蘇預測，步和步較快今年內就可實施。

【對話孟曉蘇】

成都商報：按照房屋購購原值征收物業稅，會不會導致一個小區里同樣的物業稅額卻相差很遠？

孟曉蘇：征物業稅已經說了七年，現在也沒有推出，為什么？就是因為沒有調整好（征收模式）。推出物業稅遇到了很多阻力，必須處理好改革中各方的利益關系，化解矛盾。按照購購價格征稅，是不是不公平？是。有的是商品房購購的，有的是房改房過渡的，本身就不公平。但這也是一種公平，雖然房改房便宜，但那是用了二十年三十年的工齡來換。要知道大道理別管小道理，征物業稅是一個大道理，物業稅征了才能解決大的問題，在小問題上不應過分糾纏。

成都商報：物業稅的征收將對房地產市場產生什么影響？會不會導致房價下跌？

孟曉蘇：物業稅實行初期可能會給房地產市場帶來震蕩，它主要影響的是房地產投機行為，因為投機者現在購房只需考慮購房成本，征收物業稅后還需要考慮比較高的養房成本。但另一方面，物業稅征收也可能導致房價上漲，因為房屋轉讓的時候，賣方者會把繳納的物業稅也計入房價。

建設部政策研究副主任王玨林：

今年下半年將是購房觀察期

“近年來，中國住房房價一直呈上升態勢，從2008年以來更是大幅度上升。”王玨林表示，從今年的發展趨勢來看，國家調控政策會有一定影響，但難以阻止整個房地產市場向前發展，畢竟居民銀行存款余額提升；4萬億投資政策的效果開始逐步顯現；房地產行業作為支柱產業的地位不會改變。

王玨林指出，目前房地產市場仍存在一些問題。頭先是房價漲幅太快，其次是商品房銷售市場存在很大不穩定因素，再次是土地競爭過于激烈。還有一個問題，就是投機性、投資性購房比例過大。

為何在金融危機后，發達國家房地產處于低迷期，我國房地產市場卻能迅速回暖？王玨林認為，較主要的原因就是我國政策發揮的作用太大。目前的投資政策以基礎設施為，一些促進消費的政策拉動了住房消費，土地轉讓金延緩、銀行貸款不受項目的限制等貨幣政策的出臺，政府的調控政策過于寬松等等，助長了整個房地產市場的膨脹之風。

那么，又該如何促進房地產市場發展的穩定性呢？王玨林說，一是應加大保障性住房、中小戶型房源的比例，培育二手房和中介市場，二是應加強管理，包括土地、房屋、市場、交易等方面的管理。

【對話王玨林】

成都商報：目前熱議的物業稅推進到哪個階段了？何時能正式出臺？

王玨林：盡管征收物業稅是有效的調控房價的手段，但仍有很多問題，只能說是在逐步推進的過程中，實際征收的日程表仍不明朗。

成都商報：今年是不是合適的購房時機？

王玨林：我覺得，由金融危機帶來的中國房地產市場特殊階段已經結束。今年，應該不會像去年那樣地王頻現。對于購房者來說，今年上半年是購房的觀望期，畢竟國家一些針對房地產市場的政策尚未出臺。今年下半年，應該是購房的觀察期。

國務院發展研究金融研究所副所長巴曙松：

2010年房地產不會再現去年瘋狂

一向以嚴謹研究為支撐發表言論的國務院發展研究金融研究所副所長巴曙松，昨日帶來了“退出與刺激 后危機時代的中國機會”的演講。他表示，國內的開發商天天說房價要漲，但對于我們的業態來說，真正有利的環境是什么呢？“就是和地價差不多的吻合漲幅，對自己來說其實是更有利的一個環境。”巴曙松認為，2010年宏觀政策的目標將是“正常化”，包括金融市場和房地產市場都會回歸到正常化的發展中來。

“去年大家如果做房地產投資、股票投資，理論上政策方向很好把握，就是一個方向—————加速。到了2010年不太好把握了，開始分化了，澳大利亞3次加息，俄羅斯、匈牙利減息，美國的失業率還是很高，但是在縮小，歐洲情況在惡化。”巴曙松說，2010年的宏觀政策有一個重要的基調，就是從2009年非常時期的非常政策，要平穩過渡到正常時期的正常政策，所以叫“正常化”。

相對而言，2009年的超常規被巴曙松總結為三點：地方政府投融資平臺帶動了城市化基礎設施建設；9.59萬億的信貸高速增長；房地產出乎意料的大幅上漲。“這三塊也要正常化。”巴曙松指出，目前的政策調控都是針對這三塊來講的。

對于房地產業的“正常化”，巴曙松建議房地產商“去年這樣的年份，不能指望每年都出現”。他指出，把去年和今年加起來做一個平均，都是歷史上比較高的時期，“所以房地產商回想一下，在一個正常的年份怎么經營，怎么開發，怎么賺錢，不能照著2009年這種狀態，這個很難碰到”。

【對話巴曙松】

成都商報：今年的貨幣政策總體走勢如何？對于加息如何看待？

巴曙松：貨幣政策將保持連續性，cpi如果連續幾個月出現上漲，存在加息可能；人民幣匯率方面，中國政府將根據中國經濟的發展需求，進行主動性和漸進性的升值。對于信貸投放，從去年的9.59萬億到今年的7.5萬億，今年也不算低。

成都商報：一連串的政策調控措施，讓很多人擔心會對房地產行業帶來很大的影響。

巴曙松：全球低利率將導致資產價格上漲，但今年更多的信貸資金將投入到基礎建設等實體經濟，房地產將從去年的超常規回歸正常，不能期望房地產還像去年一樣瘋狂。在2009年房地產出現意外大漲后，國家在政策上調控的目的是抑制需求，增大供給，但不會造成大起大落。決策層絕不會讓經濟出現w型的走勢，這在全球都是共識。按照我的計算，2010年將是一個新的增長周期的起點，即使有調控措施，也只是改變經濟增長的斜率，而不會改變增長的方向。

摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄：

今年房地產股票更有投資價值

“今年，投資房地產股票比投資房地產本身好。”龔方雄在昨日的論壇發言中表示，房地產價格經過去年大幅上升后，今年的升幅即使不調控也不會大漲，相對來講，房地產股票的投資價值應該不錯。去年一些房地產股票股價相比高位調整了30%～40%，如果投資者在兩者進行選擇，他認為資本市場調整了很多，實體市場調整不夠。因此，今年房地產股票的投資價值比房地產好。

此外，龔方雄稱，今年房地產企業想融資，選擇境外渠道或許更有利。畢竟，從房地產調控角度來看，相比去年，對房地產不管是發債、貸款，還是房地產信托融資，都有收緊趨勢，宏觀不確定因素增多。但是，境外資本市場卻非常活躍，美國、歐洲、日本等幾個主要經濟體系方向非常清晰，低息、不加息的政策會維持相當長的時間。

龔方雄解釋說，中國在境外上市的企業，發高息債成本都比較低，如果把人民幣可能升值的幅度考慮進去，融資成本可能比境內還低。在境內，很多開發商利用信托融資，成本大約是13%～15%左右；而在境外，即使是高息融資的成本，也不過是12%～13%。如果上市公司以短債的形式融資，付出的成本會更低。從基本形勢來看，國內房價下跌的可能性不大，較多就是成交量暫時性的放緩，然后需求方采取暫時觀望態度，但如果供應量并沒有上來，城市化進程加快，中國投資者仍缺乏有效的投資渠道的話，這些錢仍然不可避免地會流入房地產。

龔方雄指出，國外投資者選擇我國房地產企業進行投資時，主要注重其三個方面：一是房地產企業土地儲備的數量和質量，以及獲得獲得土地儲備的價格。二是看房地產企業土地儲備的分布，因為中國未來一段時間的發展，可能跟過去十年房地產市場的發展有個不太一樣的主軸，未來一旦城市化進程的和我們區域發展的是在二三線城市，而不是一線城市，二三線城市的一些藍籌企業，在資本市場上會得到更多的關注。三是看重房地產企業的開發能力。

(作者：吳宇宸 張亦帆)