這次調(diào)控新政對深圳樓市會(huì)造成什么影響？業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，深圳肯定是此次調(diào)控的城市，未來針對抑制投資投機(jī)性購房的多套房放貸收緊可能執(zhí)行，這將導(dǎo)致深圳樓市在明年年中前就進(jìn)入調(diào)整期。

深圳成為“出頭鳥”

國務(wù)院“遏制”措辭嚴(yán)厲：此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議主要議程就集中在研究促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施，而且措辭罕見的嚴(yán)厲，其指出，隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題，“應(yīng)當(dāng)引起高度重視。”明確提出，調(diào)控是要“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。

CCTV播報(bào)“深圳專題”：耐人尋味在此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺調(diào)控政策前，電視臺剛剛對深圳樓市做了專題報(bào)道，揭示了房價(jià)上漲過快、投資客比例過高、豪宅拉動(dòng)普通住宅上漲、虛假收入證明泛濫等問題，報(bào)道中對深圳樓市的評價(jià)用了“瘋狂”二字。

“北上廣深這四大一線城市今年房價(jià)上漲過快，肯定是此次政策調(diào)控的。”深圳中原地產(chǎn)深港研究總監(jiān)張偉表示，用“遏制”而不是“抑制”，可以看得出政府對此次調(diào)控的決心。

而尚模地產(chǎn)總經(jīng)理助理鄧堅(jiān)表示，政府擔(dān)心的是，深圳等一線城市房價(jià)泡沫向二、三線城市擴(kuò)散，因此提出要高度重視。

三套房貸款或收緊

此次多了一個(gè)抑制“投資”：與前段時(shí)間的“抑制投機(jī)性購房”的政府表述相比，這次“投資”也成為調(diào)控的目標(biāo)。信貸政策要“加大差別化”：“信貸杠桿好操作，抑制效果也會(huì)比較明顯。”

張偉認(rèn)為，明年將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的信貸政策，“差別化信貸”政策，應(yīng)該理解為放貸的，比如向哪些城市、哪些地方傾斜，或者是向哪些用途傾斜。“預(yù)計(jì)頭套、改善型的自住仍會(huì)寬松，而投資和投機(jī)用途就會(huì)很嚴(yán)格。”

但是，英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波認(rèn)為，難以出臺嚴(yán)格的信貸政策打壓投資和投機(jī)。“投資該如何界定？沒法嚴(yán)格區(qū)分，套房甚至套房都可能帶有投資性，要打壓就會(huì)一棒子打死，所以我認(rèn)為這更多的是輿論上的引導(dǎo)，起警示作用。”

市場走向關(guān)鍵看細(xì)則

而業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，具體影響大小還得看后續(xù)出臺的細(xì)則。張偉表示，此前很多投資客可能認(rèn)為，明年房價(jià)要到年中才會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

現(xiàn)在一系列的調(diào)控政策出臺后，調(diào)整期來臨的時(shí)間可能提前。從此次表態(tài)看，后續(xù)各種收緊的細(xì)則必然會(huì)出臺，明年調(diào)整期的來臨時(shí)間和細(xì)則出臺的步驟有關(guān)。

“影響的就是信貸政策，如果一上來就是頭付、利率等信貸調(diào)控，調(diào)整立刻就會(huì)出現(xiàn)。”郭建波認(rèn)為，地方政府很難出臺嚴(yán)格的調(diào)控政策，只會(huì)起到降低投資者對房價(jià)上漲預(yù)期的作用，對房地產(chǎn)和地產(chǎn)股都不會(huì)有大的沖擊。

“以深圳為例，今年好幾個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)投資都是負(fù)增長，明年還要穩(wěn)增長，政府不可能一下子打死房地產(chǎn)。在低利率、通脹預(yù)期、流動(dòng)性過剩的環(huán)境下，要實(shí)現(xiàn)遏制房價(jià)上漲難度很大。”

■鏈接

若有購房者購購第三套住房，總價(jià)250萬，在今年寬松政策下，可按照頭付2成、利率7折的優(yōu)惠政策執(zhí)行，如果明年對第三套及以上的購房實(shí)行緊縮政策，頭付提高到4成，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍。那么，頭付和月供的對比如右：

對比表

第三套房優(yōu)惠政策期間

總價(jià)250萬

頭付2成50萬

貸款200萬

利率7折（30年）

4.158%

月供：9731.4

如果貸款100萬

利率7折

月供4866

取消優(yōu)惠后

總價(jià)250萬

頭付4成100萬

貸款150萬

利率1.1倍（30年）

6.534%

月供：9514.6

如果貸款100萬

利率1.1倍

月供是6343

延伸：持續(xù)調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)才可期

深圳樓市價(jià)格在高位已經(jīng)徘徊了一段時(shí)間，購方賣方處于觀望期。據(jù)媒體報(bào)道，雖然二手房營業(yè)稅征免時(shí)限由2年變5年消息已經(jīng)公布，但操作細(xì)則尚未出臺，令目前深圳市場上部分購房者陷入觀望，而業(yè)主大多依然強(qiáng)勢不肯談價(jià)。

對于深圳市民而言，在這樣的背景下研讀政策頗有必要。

日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。

這是繼經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、發(fā)改委相關(guān)會(huì)議，及上次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議之后，調(diào)控部門在本月內(nèi)第四次提及房地產(chǎn)問題，而相關(guān)調(diào)控政策的思路也隨之日漸清晰。

在之前一年左右時(shí)間內(nèi)，為了防止金融危機(jī)負(fù)面影響的擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上充當(dāng)了政策“救市”的重要角色。憑借對固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的帶動(dòng)作用，為保增長政策效果落實(shí)做出了貢獻(xiàn)，其中的短期積極意義不容否定。

但同樣不可否認(rèn)的是，隨著救市所帶來的高房價(jià)問題也變得越發(fā)尖銳，并且在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨于穩(wěn)定之后，已經(jīng)成為一道監(jiān)管部門必須要解決的重大現(xiàn)實(shí)問題。

細(xì)觀四次會(huì)議涉及到房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容，大體上可以分為三個(gè)層次：其一，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)業(yè)的屬性定位進(jìn)行了修正，不再將房地產(chǎn)行業(yè)定義為“支柱性產(chǎn)業(yè)”；其二，發(fā)改委會(huì)議和上次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提及對投機(jī)性購房行為的打擊，并且恢復(fù)了營業(yè)稅的征收規(guī)定；其三，本次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步細(xì)化了調(diào)控政策的具體內(nèi)容，即增加有效供給、鼓勵(lì)自住打擊投機(jī)、加強(qiáng)市場監(jiān)管、推進(jìn)安居工程建設(shè)四項(xiàng)工作。

由此可以看出，調(diào)控部門針對房地產(chǎn)市場的政策部署由點(diǎn)及面、由屬性及措施，可以預(yù)期的是，未來的政策措施將會(huì)圍繞這四項(xiàng)內(nèi)容全面展開。與所謂業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)看漲房市不同，筆者認(rèn)為調(diào)控政策的重大變化將有效遏制房價(jià)繼續(xù)非理性飆升，房地產(chǎn)市場的趨勢性拐點(diǎn)已經(jīng)越來越清晰。

究其原因，任何對于當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的分析，都必須要以兩個(gè)事實(shí)為前提，一是房地產(chǎn)市場完全價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了無可忍受的程度。我們無需再羅列房價(jià)收入比、租金回報(bào)率等數(shù)據(jù)，筆者對于當(dāng)下依然看多房產(chǎn)價(jià)格的人士，想要提出的一個(gè)問題是，如果扣除掉之前購賣房產(chǎn)的溢價(jià)收入，其本人的薪資收入是否能夠承受得起動(dòng)輒兩三百萬的房價(jià)？

延伸：持續(xù)調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)才可期

深圳樓市價(jià)格在高位已經(jīng)徘徊了一段時(shí)間，購方賣方處于觀望期。據(jù)媒體報(bào)道，雖然二手房營業(yè)稅征免時(shí)限由2年變5年消息已經(jīng)公布，但操作細(xì)則尚未出臺，令目前深圳市場上部分購房者陷入觀望，而業(yè)主大多依然強(qiáng)勢不肯談價(jià)。

對于深圳市民而言，在這樣的背景下研讀政策頗有必要。

日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。

這是繼經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、發(fā)改委相關(guān)會(huì)議，及上次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議之后，調(diào)控部門在本月內(nèi)第四次提及房地產(chǎn)問題，而相關(guān)調(diào)控政策的思路也隨之日漸清晰。

在之前一年左右時(shí)間內(nèi)，為了防止金融危機(jī)負(fù)面影響的擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上充當(dāng)了政策“救市”的重要角色。憑借對固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的帶動(dòng)作用，為保增長政策效果落實(shí)做出了貢獻(xiàn)，其中的短期積極意義不容否定。

但同樣不可否認(rèn)的是，隨著救市所帶來的高房價(jià)問題也變得越發(fā)尖銳，并且在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨于穩(wěn)定之后，已經(jīng)成為一道監(jiān)管部門必須要解決的重大現(xiàn)實(shí)問題。

細(xì)觀四次會(huì)議涉及到房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容，大體上可以分為三個(gè)層次：其一，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)業(yè)的屬性定位進(jìn)行了修正，不再將房地產(chǎn)行業(yè)定義為“支柱性產(chǎn)業(yè)”；其二，發(fā)改委會(huì)議和上次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提及對投機(jī)性購房行為的打擊，并且恢復(fù)了營業(yè)稅的征收規(guī)定；其三，本次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步細(xì)化了調(diào)控政策的具體內(nèi)容，即增加有效供給、鼓勵(lì)自住打擊投機(jī)、加強(qiáng)市場監(jiān)管、推進(jìn)安居工程建設(shè)四項(xiàng)工作。

由此可以看出，調(diào)控部門針對房地產(chǎn)市場的政策部署由點(diǎn)及面、由屬性及措施，可以預(yù)期的是，未來的政策措施將會(huì)圍繞這四項(xiàng)內(nèi)容全面展開。與所謂業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)看漲房市不同，筆者認(rèn)為調(diào)控政策的重大變化將有效遏制房價(jià)繼續(xù)非理性飆升，房地產(chǎn)市場的趨勢性拐點(diǎn)已經(jīng)越來越清晰。

究其原因，任何對于當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的分析，都必須要以兩個(gè)事實(shí)為前提，一是房地產(chǎn)市場完全價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了無可忍受的程度。我們無需再羅列房價(jià)收入比、租金回報(bào)率等數(shù)據(jù)，筆者對于當(dāng)下依然看多房產(chǎn)價(jià)格的人士，想要提出的一個(gè)問題是，如果扣除掉之前購賣房產(chǎn)的溢價(jià)收入，其本人的薪資收入是否能夠承受得起動(dòng)輒兩三百萬的房價(jià)？