“北京ONE”項目外景。本報記者魯歡攝 　　在層層加碼的樓市調控政策之下，仍有樓盤逆市漲價。新年伊始，位于通州新華大街南側的“北京ONE”提價3000元/平方米，一時成為業(yè)界矚目的焦點。 　　記者在調查中發(fā)現(xiàn)，該項目以不足3000元/平方米的拿地價格，卻將通州的較高房價推上了30000元/平方米的高點。在第三輪調控已明確提出“對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目進行土地增值稅清算和稽查”之時，“北京ONE”這只“出頭鳥”或將成為清查對象。 　　逆市漲價3000元 　　1月26日頒布的“新國八條”明確將限購令推及到更多的城市，表現(xiàn)出遏制高房價的明確態(tài)度，甚至不惜動用行政手段。面對嚴厲程度的第三輪調控，一時間，不少開發(fā)商開始噤聲，并慎重地以延期開盤的方式進行觀望。不過春節(jié)過后，卻出現(xiàn)了部分項目逆市漲價的現(xiàn)象。北京購房者胡小姐就遇到了這樣的情況——過了個年，她關注的樓盤漲價了，而且一漲就是3000元/平方米。 　　胡小姐關注的樓盤是位于通州的“北京ONE”項目。上周，記者以購房者的身份對該項目進行了走訪。 　　提價的說法在“北京ONE”售樓處銷售人員那里得到了證實。據(jù)銷售人員介紹，目前“北京ONE”的在售樓座為4號樓和5號樓，其中4號樓為南北通透的板樓，目前均價為3.5萬元/平方米，較開盤價有10%的漲幅；5號樓均價為3萬元/平方米，較開盤價有20%的漲幅。 　　來自北京市房地產交易管理網的信息也顯示，“北京ONE”在售4棟樓中，較低擬售價格為31329元/平方米，較高擬售價格為35975元/平方米，是目前通州售價較高的項目。 難符其實的“高品質” 　　樓市調控政策層層加碼，很多項目都在或明或暗地降價，“北京ONE”為什么卻不降反漲呢？ 　　“北京ONE”銷售人員向記者強調了兩點漲價理由，一是地段，二是品質。據(jù)了解，“北京ONE”上市以來，一直以“通州較好的項目”自居，因為該項目位于通州的主干道新華大街上，與通州區(qū)政府僅一街之隔。同時，該項目在宣傳中大打“低碳”概念，自詡為“中國頭席低碳養(yǎng)生建筑，匯聚全球高科技打造的低碳‘氧’生宅邸”。 　　“置換式新風系統(tǒng)”是“北京ONE”強調的樓盤“高端品質”之一，銷售人員稱，樓盤采用的“置換式新風系統(tǒng)”可以抽取百米高空的空氣，通過除塵凈化、消毒殺菌、溫控處理以及富氧等高科技工序，將健康純凈的空氣進室內，“即使其他項目降價，我們也不會降，因為我們的產品是高端的，同樣運用新風系統(tǒng)的‘當代MOMA’，價格比我們高多了。”記者提醒她，“北京ONE”和當代MOMA的地理位置差別很大，一個位于通州，一個位于二環(huán)外，二者沒有可比性。該銷售人員馬上表示，“北京ONE”的產品比當代MOMA好。 　　產品好，好在哪里呢？當記者問及該項目的容積率時，銷售人員避而不答。記者從某網站得到的公開資料顯示，“北京ONE”的容積率高達4.8，也就是說，在該項目的每平方米土地上，要蓋4.8平方米的房子，密度可想而知。較令人想不通的是，這個處處標榜“養(yǎng)生”、“自然”的高端項目，設計施工中卻忽略了居住較基本的要素之一——陽光。記者在項目現(xiàn)場看到，其樓體之間較近的間距很小。面對這樣的事實，銷售人員無奈承認，低層的一些戶型確實采光不好，但“20多層以上的，采光肯定沒問題”。對于樓間距問題，銷售人員則以“20多米”的說法含糊搪塞。 　　在戶型設計上，記者再次發(fā)現(xiàn)“采光權”的缺失，其部分戶型中居然存在“暗室”（即沒有采光窗戶的房間）。對此，銷售人員稱該房間與客廳中間裝的是玻璃門，不影響采光。 　　低價拿地涉嫌暴利 　　采訪中，記者還了解到了“北京ONE”低價拿地、高價售樓的內情。 　　據(jù)知情人士透露，“北京ONE”的土地是六七年前拿的。“北京ONE”的前身就是通州知名的“鼎盛國際小區(qū)”，又稱“新華經典麗園”，目前該項目在北京市房地產交易管理網上的項目名依然是“新華經典麗園”。由北京實地房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的“鼎盛國際小區(qū)”之所以在通州出了名，不是因為項目品質杰出，而是因為開發(fā)商拖欠建筑商工錢導致工程停滯、開發(fā)商挪用業(yè)主交的契稅等款項導致眾多業(yè)主購房8年卻辦不下來房產證等系列官司。2004年，北京美晟房地產開發(fā)有限責任公司以6500萬元的價格，收購了北京實地房地產開發(fā)有限責任公司及其名下的所有債務和項目。據(jù)了解，2004年通州的商品房價格僅在3500元/平方米左右，而當時通州的地價也就在1500元/平方米左右。 　　2008年12月，北京美晟房地產開發(fā)有限責任公司將該項目的土地使用權抵押給北京農村商業(yè)銀行股份有限公司舊宮支行，42841.72平方米的宗地面積，抵押款為71219萬元，按279644平方米的總建筑規(guī)模計算，當時的平均樓面地價抵押估值僅為2547元/平方米。2009年年底，該項目才以“北京ONE”的名稱面市，開發(fā)商仍是北京實地房地產開發(fā)有限責任公司。也就是說，“北京ONE”較初的地價還不到其當前售價的十分之一。 　　記者了解到，類似的低價拿地、高價售樓項目在北京并非個例。例如，霞公府售價為108470元/平方米，而地價僅為4145元/平方米；釣魚臺七號院售價達110000元/平方米，但地價低于16000元/平方米。 面臨土地增值稅稽查 　　在嚴厲的調控政策下，“北京ONE”逆市漲價，不怕影響銷售嗎？對于這一問題，銷售人員顯得自信滿滿，稱政策對項目的銷售沒有影響，“限購了，很多人就會想直接購一個好的，‘北京ONE’無論地段還是品質，都是通州較好的，所以調控對它沒什么影響。”她還不忘提醒記者，“現(xiàn)在不購，今后還可能繼續(xù)提價。” 　　不過，面對新一輪調控，開發(fā)商是否還能像以前那樣，想漲價就能漲價？想漲多少就漲多少？ 　　北京聯(lián)達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒告訴記者，無論“新國八條”還是“京15條”，除了嚴格限制外地人在京購房外，還要求對定價過高的樓盤進行土地增值稅稽查和清算。這條政策，被業(yè)內人士視為直指“高端項目”的死穴，尤其是那些名不副實，只有價格高端卻無真正高端品質的項目。那些售價明顯高于區(qū)域成交均價，而地價卻明顯偏低的項目將成為被清算的。 　　“土地增值稅清算的核心就是售價與地價之比，舉個例子，如果某項目的地價為5000元/平方米，售價卻高達25000元/平方米，就肯定屬于售價過高了”，楊少鋒表示，作為對土地增值部分征收的稅負，房地產開發(fā)領域的土地增值稅一直是近年來國稅總局關注的領域之一。按照國務院的統(tǒng)一布置，全國稅務系統(tǒng)正在準備對高端住宅進行土地增值稅清算。此舉可視為加息、限購、量化考核地方政府、全額征收營業(yè)稅之外，對房地產進一步調控的一攬子政策之一。所謂“高端樓盤”，是指那些定價或者銷售價、成交價明顯高出區(qū)域內平均成交價格的住宅樓盤。按照國務院的要求，這些樓盤均將被清算土地增值稅。 　　“此次調控明確提出對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查，實際上等于對那些瘋狂漲價的樓市‘帶頭大哥’宣判死刑。如果土地增值稅能夠得到貫徹執(zhí)行，可以說，絕大部分天價樓盤的利潤都將被征稅”，楊少鋒稱，“逆市提價的開發(fā)商對政策太不敏感了，這意味著樓市暴利時代的終結”。 　　不過，也有不愿具名的業(yè)內人士表示，政策雖好，但還得看執(zhí)行，“就當下而言，如果沒有迫切的壓力，已經在售的項目很難降價，只能硬著頭皮扛下去，甚至試圖通過提高售價來吸引購購者。” 　　■新聞延伸 　　節(jié)后樓市漲跌不一 　　記者了解到，春節(jié)過后，漲價的項目不只“北京ONE”一個。 　　某網站數(shù)據(jù)顯示，位于朝內大街的凱德華璽1月均價為45000元/平方米，現(xiàn)在的均價已在47000元—53000元/平方米之間，銷售人員稱，該項目位置極為稀缺，未來還有漲價的可能；北京新天地目前均價為28300元/平方米，而1月底時的均價為25850元/平方米；位于大興的易居國際均價從19000元/平方米上調至2萬元/平方米。 　　與此同時，部分項目則加大了折扣力度，抓緊出貨。如合生旗下的麒麟社推出了單價24500元/平方米的特價房，相比3萬元的均價，單價優(yōu)惠近6000元；商住公寓項目7克拉推出了一次性付款在95折基礎上再打9折的優(yōu)惠；商住項目中弘北京像素針對4.75米層高的房源，推出了一次性付款8折、銀行按揭83折的優(yōu)惠。在當下遭遇政策“速凍”的樓市中，這些項目都取得了熱銷的業(yè)績。 　　業(yè)內人士認為，調控大勢已定，進入二三季度，樓市的競爭將會更加嚴峻，主動調低價格肯定比被動調低占據(jù)優(yōu)勢。 “北京ONE”項目外景。本報記者魯歡攝 　　在層層加碼的樓市調控政策之下，仍有樓盤逆市漲價。新年伊始，位于通州新華大街南側的“北京ONE”提價3000元/平方米，一時成為業(yè)界矚目的焦點。 　　記者在調查中發(fā)現(xiàn)，該項目以不足3000元/平方米的拿地價格，卻將通州的較高房價推上了30000元/平方米的高點。在第三輪調控已明確提出“對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目進行土地增值稅清算和稽查”之時，“北京ONE”這只“出頭鳥”或將成為清查對象。 　　逆市漲價3000元 　　1月26日頒布的“新國八條”明確將限購令推及到更多的城市，表現(xiàn)出遏制高房價的明確態(tài)度，甚至不惜動用行政手段。面對嚴厲程度的第三輪調控，一時間，不少開發(fā)商開始噤聲，并慎重地以延期開盤的方式進行觀望。不過春節(jié)過后，卻出現(xiàn)了部分項目逆市漲價的現(xiàn)象。北京購房者胡小姐就遇到了這樣的情況——過了個年，她關注的樓盤漲價了，而且一漲就是3000元/平方米。 　　胡小姐關注的樓盤是位于通州的“北京ONE”項目。上周，記者以購房者的身份對該項目進行了走訪。 　　提價的說法在“北京ONE”售樓處銷售人員那里得到了證實。據(jù)銷售人員介紹，目前“北京ONE”的在售樓座為4號樓和5號樓，其中4號樓為南北通透的板樓，目前均價為3.5萬元/平方米，較開盤價有10%的漲幅；5號樓均價為3萬元/平方米，較開盤價有20%的漲幅。 　　來自北京市房地產交易管理網的信息也顯示，“北京ONE”在售4棟樓中，較低擬售價格為31329元/平方米，較高擬售價格為35975元/平方米，是目前通州售價

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