一、無產權證問題

集體土地上的農村房屋大部分都未發房屋所有權證，這會出現以下幾個問題：1、建成年份問題，由于缺少房產證也無建房資料，在評估時被拆遷人從本位出發一般都回避或瞞報建成年份，極少會如實相告，在評估房屋成新時會出現偏差(城市房屋評估一般10年為一個成色，再根據使用人對房屋的保養狀況適當修正)；2、用途問題，評估時會碰到有些被拆遷人是半工半農產，一些農產利用道地或院子搭建一些簡易丁棚，用材各異，有些是鋼管，成型鋼鐵皮；有些是鋼管角鐵石棉瓦，有些更差，面積從十幾個平方米至一、二百平方米不等，內置一些加下機械，被拆遷人往往要求按非住宅評估，這也會使評估結果發生偏差；3、結構問題，一種是主體結構為磚混而非承重部位的地面、墻面、屋面為木結構；另一種下部為混合結構上部為木結構，評估時簡單地用磚混或磚木結構來評都會使結果發生偏差4、其他問題，在評估時還會碰到諸如層高不同，有無圈梁、底層有無架空等等，如果不把下作做細，評估結果都會發生偏差。

二、突擊建房問題

在評估過程中還會碰到被拆遷人突擊建房問題，一種是用新料，另一種是部分為舊料部分為新料建造的房屋，如簡單地按建造時的年份進行評估也會發生偏差。

三、突擊裝修、搶種補種問題

筆者在寧波大榭調研時看到被拆遷人的房屋90％以上用馬賽克對外墻貼飾，也有用5CM×l5CM條磚對外墻貼飾，室內用涂料進行粉刷，這樣做內、外裝修其主要目的是給評估人員一種“良好的印象”，給房屋評個高分；有些被拆遷人為了限度地得到補償，在耕地里搶種、補種一些賠償值較高的花木、果樹等植物，你今天評他明天移，防不勝防。

解決方法：

1、建成年份問題，由于被拆遷人對房屋內外墻進行貼飾和粉刷，又沒有產權證或相關資料記載，在評估時評估人員除詢問相關人員外還需爬上屋頂看瓦片、平臺天溝的新舊程度，以排除內外裝飾給房屋評估成新帶來的偏差，另外在正式出報告前打印一份被拆遷人名單，上列被拆遷人的房屋結構、重置價、成新率內容，召集村長、書記及群眾代表進行預審，排除評估中偏高偏低現象，以求對房屋有一個正確的估價。

2、用途問題，對那些利用房屋、鋼棚、瓦棚做車間、加工場地的問題，在現場先記錄在案，向有關部門反映并協助有關部門制定行政規章，以求在本地區的拆遷評估有據可依。

3、結構問題，在評估時碰到主體結構而非承重部位為木結構或簡易結構時，可采取房屋重置價分項進行評估，或套用重置價，然后減去某一項的價(高或低)，減去的這項重新套人重置價中分項價。在估價中一般看主體結構所占比例，相應套入該檔結構價，然后按上述操作。對橫豎各半的兩種結構可采取分開估價，再合二為一作為該房屋評估價。

4、其他問題，在估價中會遇到被拆遷房屋層高不一樣，如相差不大(一般在10CM以內)或許拆遷戶會默認評估值，如果層高相差30—80CM，那情況就不一樣了。從理論上講層高不一樣造價就不一樣，筆者在寧波大榭評估時，按當地文件，層高每增加1OCM就按該結構價增加1％，(具體計算公式為：結構價×(1± 0．00％)×成新×建筑面積。說明：1為文件規定標準層高，±0．00％為超過或低于標準)。大梁、圈梁及底層架空層問題套用重置價分項結構價，如平套結構價，那么高出結構價部分的操作按“3、結構問題”中所列進行操作。

5、突擊建房問題，該問題在城市房屋拆遷中只要憑產權證就很簡單，而在農村就不能簡單理解為違章建筑或臨時建筑。解決此類問題要依據當地有關部門對村民居住房屋的標準和超標準后怎樣處理的文件，估價人員按實情記錄評估，對超標應由有關行政部門處理。

6、搶種、補種問題，在寧波大榭的評估，花木不由評估人員估價；而在上虞是要求估價人員現場清點估價，解決此類問題較好的辦法是出一些勞務費，請村里的有關人員一起現場清點，在清單上請村有關人簽字，這樣做會收到事半功倍的效果。　　　　　(作者：陳樹福)