正當大家在住宅市場的走向爭得一塌糊涂之時，商業地產一下子似乎成為了投資客和開發商雙重的“較佳避風港”，上市公司與民間資本大量涌進。而地產龍頭萬科也悄悄開始試水商業地產，而商業地產也愈來愈成為開發商等眾多資金的新寵。

　住宅龍頭萬科悄然布局商業地產

有媒體報道稱，自去年以來，萬科釋放出明顯的“加強商業地產”的信號：2009年11月16日，萬科總裁郁亮宣布新戰略：萬科未來將加大商業地產的投入，并將陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。此后，在2009年中國金融地產年會上，萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶也曾表示“萬科并不是完全不會涉足商業不動產開發”。

近日，萬科在北京商業地產領域再度傳出新動作，位于CBD區域的萬科藍山項目將推出G1、G3兩棟寫字樓，將以整售方式銷售，這是繼上半年萬科推出五號公社后，再度發力CBD商業地產的又一舉動，也是萬科在北京頭次涉及整售的商業項目。

媒體更稱，郁亮表示，住宅依然是萬科的主業，近期商業地產不會超過10%，未來兩、三年較多也不會超過20%。

在今年8月11日舉行的萬科2010年中期業績說明會上，萬科總裁郁亮也表示，萬科需要順應城市的發展趨勢，提升開發商業地產的專業能力，根據實際需要，循序漸進地發展商業地產業務，“這是萬科內部的共識”。

盡管如此，但萬科中報卻對商業地產的規劃可以說是只字不提，秘密布局的意圖非常明確。

　保利、金地、招商大舉進兵

與萬科的謹慎形成鮮明對比的是，保利地產的態度比較堅決。保利地產中報稱，穩步加大商業地產投資，增加持續性經營收入占公司營業收入的比重。媒體稱，保利打算將商業物業的投資比例逐步增大到總體投資的30%，在未來的3年內，將持有型商用物業面積增加到300萬平方米。事實上，保利地產做商業地產已經有很多年，商業地產一直是其發展戰略之一。

金地集團董事長凌克此前在2009年的業績會上曾透露，金地今年將涉足商業地產，初步投資為20億元左右。其年初制定的向商業地產轉型的戰略已日漸清晰。7月2日，金地集團公告稱，通過股權收購方式獲得位于煙臺和珠海的兩個商住項目股權，收購成本分別約為2.58億元、1.25億元。對此,媒體總結稱，金地集團年初制定的向商業地產轉型的戰略已日漸清晰。

招商地產則在半年報中表示，積極推廣對城市綜合體模式的研究和實踐成果，抓住商業地產領域存在的巨大商機，充分發揮商業地產現金流穩定的特性，使其成為提升業績、平抑波動的有力手段。

　恒大猶抱琵琶半遮面

8月27日，恒大地產公告稱計劃以19億元從佳兆業收購位于廣州的商業地產項目佳兆業大廈100%股權。

8月30日，恒大地產主席許家印在中期業績會上稱，佳兆業大廈12月即將竣工，之后約有1/4用作公司總部，剩下3/4則以出租為主。

許家印認為，目前恒大還是以住宅開發為主，以后會適當增加商業地產項目。許家印稱，恒大從2009年就開始有做商業地產的投資，因此收購佳兆業大廈并不是恒大轉型商業地產的標志。

據悉，恒大預計明年下半年增加在商業地產方面的投資力度，主要將會是在省會城市開發綜合體項目。

對于房企轉向商業地產，仲量聯行投資部經理劉裕通分析稱：“一方面是因為住宅市場受樓市調控政策的影響頗大，另一方面是因為當下開發商拿地成本增加，住宅未來預期利潤開始攤薄。”他指出，像萬科、保利這樣資產上億的企業，持有一定數量的商用物業，對穩定企業資金有一定作用。如果經營得好，會給企業帶來穩定的現金流增長。同時他認為，當下房企通過增加商業項目比重來平衡發展風險，需要評估自身資金抗風險能力以及人力物力上的配置，預計未來1-2年住宅開發商轉型的趨勢將更加明顯。

民間資本大步邁進

8月29日，高和投資特別舉辦中莎廣場謝幕論壇，這，中莎廣場3號樓較后4層寫字樓清盤。和此前的2號樓一樣，客戶主要來自山西和內蒙古的安全性資本，較小一筆投資也在兩千萬元以上，且均為一次性付款。

2010年4月底，高和投資整體收購琨莎二期寫字樓和底商，并更名為中莎廣場。中莎廣場緊鄰昆侖飯店和京城大廈，地處北京區核心區域。這也是今年民間資本對商辦物業的次整體收購。而僅用4個多月的時間，高和投資便將中莎廣場銷售一空。

“中莎廣場的體量盡管不大，但卻是一個風向標。在住宅市場受調控影響較大的情況下，民間資本開始涌向商業地產。而購購商辦物業的主要是安全性資本，他們購購不動產的目的，不是炒高房價，快速投機，而是長期持有，賺取穩定租金回報。”蘇鑫總結稱。

同時，蘇鑫透露高和投資正在緊鑼密鼓地運作下一個更大的商業地產項目。另據側面了解，這個項目的投資額度將遠超過中莎廣場，而高和下一步籌措的可能將是一個規模在數億元的封閉基金。

根據高和投資近期對北京寫字樓市場的調研，過去一年中，有80%的寫字樓改變性質，變成了住宅項目。這表明，此前有大量資金從寫字樓市場撤出，投向住宅，而未來兩年，寫字樓市場的供應都是不足的。兼受調控影響，資本開始重新流向寫字樓市場。

而在南方，溫州商人新近成立東莞市溫商實業投資有限公司(以下簡稱溫商實業。根據協議，溫商實業是溫州商人在東莞的投融資平臺，并計劃利用該公司整合平臺資源，未來3年里投資100億元。溫商實業董事長溫大國表示，將在東莞打造“中國商業地產全產業鏈”，包括從立項到開發運營的全過程，確立具有行業內標桿意義的盈利模式。

中國指數研究院華南分院研究總監林建暉認為：“商業地產是地產投資的一塊洼地，在政策打壓住宅地產價格的情況下，商業地產成為資本的投資新渠道。溫州商人市場嗅覺靈敏，投資商業地產的目的正是看中商業地產這個投資洼地。”

上市公司與民間資本紛紛攜巨資挺進商業地產，側面也可以說明二者皆看好商業地產，但前者并未在自己的定期報告中對商業地產涉及的具體金額予以明確披露，而后者雖然號稱100億元資金殺進云云，但也不可全信。不過可以確定的一點是，商業地產即將成為上市公司與民間資本暗戰的主戰場。

(作者：白寶玉)