國信證券較新發布的91家上市公司年報匯總分析報告稱,2008年房地產地產上市公司整體盈利增速下滑明顯,雖然38.62%的毛利率比上年上升約4個百分點,但在未來結算成本上升和價格下行的雙重壓力下,今年毛利率將有較大下行空間。不過隨著今年銷售回暖,開發商資金面較困難期正在過去。

高毛利率難持續的風險

從損益表情況來看,91家房地產上市公司共實現營業收入總額1775.95億元,同比增長15.38%,增速比2007年放緩33個百分點,盈利增速下滑趨勢明顯。

上市公司業績增長明顯放緩,但收益水平并未出現下滑,主要原因正在于房地產收入結算較房屋銷售有2年左右的滯后,2006、2007年的高價銷售項目在2008年逐步竣工并結轉為收入,從而導致了結算毛利率的上升。過去一年多的行業調整主要體現在銷售量的大幅萎縮,而房價只是在局部地區下跌,對行業總體毛利水平的影響并不明顯。

國信證券分析師方焱稱,從總的趨勢來看,隨著高價地項目的逐步面市,在未來結算成本上升和價格下行的雙重壓力下,2009年毛利率有較大下行空間。

申萬研究分析師殷姿也認為,未來兩年,行業毛利率面臨下滑。因為土地獲取時間越晚,土地成本相對越高,毛利下滑壓力越大。“未來進入依靠以量補價到毛利修復的階段,這樣行業利潤才有望正增長。2009年起,銷售量的回升能夠部分彌補毛利率下降對企業利潤增速的影響。預計2009年上市公司市場份額基本與2008年相同,2009、2010年兩年上市公司平均銷售額和2008能相比增長50%,可基本抵消33%的凈利率下滑對利潤增速的影響。”殷姿續稱。

金地集團總裁張華綱在接受本報記者采訪時也坦言,企業在2007年拿下的土地價格普遍偏高,高昂的土地成本一定都會表現在今年和明年的結算利潤上,這會較大影響開發商的盈利水平。現在地價普遍下降,如果獲取價值合適的土地資源可以彌補公司現有高價存貨帶來的壓力,保證正常的毛利率水平。

資金面的冬天正在過去

從資產負債表來看,2008年銷售遇阻,地產公司進入了資金面的冬天,預收款下降、存貨上升。91家公司預收賬款合計881億元,與2007年基本相當,而負債合計4263億元,同比上升30%,預收款占負債比例從2007年的27%下降到21%。存貨合計4221億元,同比增長43%,資產總計6843億元,存貨占資產比例從2007年的56%上升到62%。

這顯示出企業在樓市低迷下,銷售回款下降而庫存增加,這也導致速動比率與2007年比下降0.05至0.57個點,流動比率為1.92,仍在2以下。

方焱表示,隨著預收款項逐漸結轉為營業收入,以及受2008年項目銷售增長停滯的影響,房地產上市公司未來可結轉資源將有所減少,對于其未來業績的保障作用將下降。地產公司的盈利增長正在由瘋狂向理性回歸,未來行業發展將趨于平緩。

從負債結構來看,公司短期借款合計396億元、一年內到期非流動負債474億元,合計占負債比例為12%,與2007年基本持平。長期借款為1057億元,占負債比為25%,略微上升一個百分點。

自從去年11月以來,房地產銷售持續回暖,從已公布公司的今年一季報來看,地產公司資金面的冬天正在過去。

記者也從了解多家券商獲悉,經過近兩個多月的監測,大多數城市整體成交量水平目前基本回到2007年初的水平。一季度銷售的回暖對開發商今年的業績勢必產生積極的影響。據記者大致統計,主流地產公司已經平均完成全年銷售目標的30%左右,預收款回升迅速,對全年業績的保障性加大不少。

殷姿也表示,申萬研究也再次上調2009年銷售面積預測。預測今年全國銷售面積同比增長8%,其中十大城市增速為27%,全國其他城市為5%。一線城市價格調整到位成交量回升幅度更大,全國其他城市成交量緩慢回升,波動幅度整體小于一線城市。

(作者：敖虹)