記者采訪發現,由于2007年高價拿的地將陸續結算入今年和明年的業績,上市公司普遍面臨毛利率下降風險,通過“土地換倉”策略平衡盈利可能成為越來越多公司的選擇。3月31日,綠地集團與嘉定區簽署戰略合作協議,合作項目總占地面積約地產1050畝,總建筑面積約150萬平方米,總投資約100億元。綠地集團這一投資舉動似乎是某種驗證。

一批開發商手握重金

“好的上市公司不差錢,差的是利潤和好項目,雖然他們具備投資實力。”金地集團總裁張華綱告訴本報記者。

這從已公布年報的上市公司負債水平和現金持有量已能看出端倪,一線開發商手握重金,完全具備繼續投資實力。

萬科A(000002.SZ)截至本報告期末,資產負債率為67.44%、凈負債率為33.05%,在同行業中處于較低水平；保利地產(600048)報告期內的經營業績居于行業前列。截至報告期末,現金儲備已達55億元,而2008年銷售金額205億元,其中41億元在2009年初陸續回籠,即2009年初的實際現金額為95.7億元。

“經過2008年全年開發商銷售策略的調整,行業領頭企業通過低價出貨,迅速回籠了資金,降低了企業的負債水平,同時也持有了大量的現金,具備很強的投資能力。資本永遠會尋找投資和盈利的機會而不會閑置,投資重新成了一部分開發商要思考的問題。”重慶東金證券分析師李綱說。

李綱認為,中國的房地產企業由于資本性質,融資成本,融資周期等等的制約,普遍還是對資金高周轉的需求超過了高盈利。所以,上市公司2008年年底,以及2009年一季度手中的現金余額讓他們面臨很大的資金周轉壓力,這些資金需要尋找投資載體。

土地換倉平衡盈利

但記者也從年報中注意到,由于2007年上市公司購購了大量的高價土地,其預期結算利潤受到巨大影響。

萬科年報顯示,公司營業收入上升而凈利潤卻在下降,主要是2008年公司結算均價與2007年基本持平,但單方結算成本卻增加290元,其中單方土地成本增加244元,也就是說土地成本提高導致了2008年結算毛利率由2007年的30.5%下降至28.15%,同比下降2.34個百分點。

2007年,萬科新增土地的樓面地價約為3500元/平方米,以兩年開發周期算,該土地儲備將在2009年進入結算期,銷售價格的回落與土地成本的上升,預示著公司毛利率還可能下滑,而這也是行業未來盈利能力下降的縮影。

萬科也在年報中坦陳“當年高價獲取的土地,至少數年之內,恐怕不要說超額收益,甚至連獲得社會平均收益水平都變得艱難”。

而從售價上看,萬科在2009年1-2月的均價下降到7572元/平方米,比去年的銷售均價下降12%,這也將對其毛利率形成進一步壓力。

在亢奮的2007年,保利、中海、金地、北辰實業、富力地產等不少企業都拿了高價地。在土地價格出現了遠高于房價的大幅上漲,下半年更達到歷史的頂峰的情況下,企業除非完全停止購地,否則購入的一定是高價土地。

根據W

ind資訊統計,截至3月10日,25家已公布年報的房地產企業2008年資產減值損失達20.02億元,是2007年資產減值損失的12.8倍,占2008年凈利潤總和的17.3%。地產公司計提的資產減值損失主要是存貨跌價準備。

保利地產在業績完全數據增長的背后,付出的代價卻是銷售均價同比下降7%為7935元,毛利率40.80%雖然較2007年的38.50%仍有上升,但相對2008年三季度的49.24%,則下降了8.44個百分點。這主要也是由于公司土地開發成本上升造成的,預計高昂的土地成本還會繼續影響公司的毛利率,這種情況也將會持續到2009年底。可見,保利正在為前兩年高價位拿地購單。

“前一輪,尤其是2007年拿下的土地價格的確普遍偏高,高昂的土地成本一定會表現在今年和明年的結算利潤上,這會嚴重的影響開發商的盈利水平,開發商必須要尋找解決的辦法。”張華綱說。

一位不愿意透露姓名的某品牌開發商也向記者透露,受公司2007年拿下的高價地項目利潤極低的影響,公司整體毛利率被高價地項目大幅拉低,相比去年的毛利率水平,今年的毛利率下降幅度超過10%。

他認為,盡快把手中的存貨出清,同時購進新的土地應是很多目前具備投資實力的開發商頭先考慮的策略。因為高價地和新拿的低價地同步開發,毛利率才會得到平衡,從而保證公司的整體利潤水平。

市場分析人士認為,尋求土地換倉的房地產企業一般具有兩個特征。,近兩年的盈利能力在下降,即凈利潤率下降。此外,由于2007年獲得的高價地或“天價”地土地成本較高,毛利水平走低。為了尋求現金的迅速回籠,企業降低銷售價格而使項目迅速出清,導致總貨值降低,進而也影響了項目的盈利能力。這使得企業有在市場調整時期實現土地換倉的需求的主觀意愿。,企業的財務狀況相對穩健,現金儲備相對同行業水平較高,所具有的投資能力較強。這是促使土地換倉的客觀因素。

新一輪拿地高潮在即?

數據顯示,1-2月,房地產開發投資同比僅增長1%,而去年同期增速為33%,下滑迅猛。國房景氣指數連續14個月呈環比回落,2月份跌至10年新低。1-2月土地購置、開發面積及商品房新開工面積分別同比增長-30%、-16%和-15%。

“這些都表明銷量回暖仍未能提振開發商對后市的信心,開發商購地及新開工意欲薄弱,戰略收縮仍是主基調。”國信證券分析師方焱說。

根據中原地產對上海、北京、深圳等12個城市的土地市場進行的較新監測結果顯示,國內住宅用地價格已大幅下跌,平均成交價在2月又創新低,僅1200多元/平方米,比過去12個月的平均價格低17%。

中原地產分析師宋莉表示,目前的土地價格已較上一年跌了近三成。

“今年應該是開發商發生重大轉折,行業格局重新調整的一年。通過快速銷售的開發商手中有錢,而今的土地市場交易并不活躍,這就意味著沒有激烈的競爭,基于土地成本在房價中占有的重大比例,在這個階段購進土地,即使2010年房價不會發生大的增長甚至是維持現在的水平,由于土地成本的大幅下降,開發商2011年2012年的盈利水平也會得到相當大的改善。”上述開發商補充道。

(作者：敖虹)