嚴厲房地產調控下房價依然能“逆勢上漲”，這個話題已成為當前社會公眾關注的市場熱點。較近浙江部分地區出現了市場亂象——異地投資者只需支付一成頭付、房地產開發商墊付二成頭付，就可以從銀行輕松獲得七成貸款。這表明，商業銀行、房地產開發商與住房投資者正合力突圍，拆解當前嚴厲房地產調控政策的限制與影響。這一市場動向值得關注。

在筆者看來，如果目前涉及住房按揭貸款的相關政策限制可以突破的話，這意味著當今房地產調控將面臨嚴峻挑戰。因為，以往我國房地產市場之所以會屢屢出現過度繁榮，主要是由于銀行體系向個人無節制發放按揭貸款所引起的。個人將未來30年收入流超前用于滿足當下住房需求，自然會促使房地產需求成倍或數十倍增長。還有，將住房按揭貸款作為理財工具或財富增長工具，在客觀上促進了房地產市場的非理性快速發展。這表明，按揭貸款與房地產市場的過度繁榮密切相關。這樣看來，如果嚴格限制個人住房按揭貸款的資格及規模，勢必會降溫當前房地產市場景氣度，以及形成對房價下跌的強烈預期。

由此可見，住房按揭貸款規模大小對當前我國房地產市場的過度繁榮與泡沫生成影響極其深遠，正是由于商業銀行無節制發放個人住房按揭貸款，客觀上鼓勵了房地產投資或投機炒作，這是導致迄今國內房價非理性上漲的主要原因之一。

應當看到，作為制度創新的住房按揭貸款對房地產市場發展至關重要，但發達金融市場是通過成熟的法律制度及規則來保障住房按揭貸款的有效運行，降低銀行體系由此產生的房貸風險。以美國和日本來看，由于個人住房按揭貸款的無節制擴張，導致了房地產泡沫的不斷升級，較終引發了金融體系的巨大風險。這方面教訓尤為深刻。

盡管中國的住房按揭貸款從表面上看與發達市場體系并無多大差別，但中國金融體系受價格管制及規模管制的影響較大，特別是可以獲得政府信用擔保，這與發達市場體系相比還是有本質區別的。這是因為，在價格管制條件下，商業銀行無法完全決定住房按揭貸款的定價風險，特別是優惠政策可以將按揭貸款利率壓至較低水平，在很大程度上鼓勵了住房投資者利用這一金融杠桿工具，進行房地產投資與投機活動，這是導致我國房地產泡沫不斷生成與累積的重要原因之一。

當銀行體系可以變相獲得政府信用擔保時，商業銀行將不再嚴格遵守商業原則，而是充分利用政府信用擔保信譽來不斷擴大房貸規模，以獲取短期利潤化，已經導致銀行體系累積了較大金融風險。從這個角度分析，銀行體系根本就沒有減緩信貸規模快速擴張的內在動力，這可以解釋浙江部分地區商業銀行為何在默認房地產開發商墊資二成頭付情況下還敢發放房貸的市場亂象。

確實，在當前中國特色的金融體系下，商業銀行、房地產開發商及住房投資者等行為主體“各懷鬼胎”，都想方設法利用按揭貸款工具，從銀行體系中套取大量廉價且杠桿率較高的信貸資金。當國家實施房地產調控時，這些市場主體的行為會有所收斂，但一旦房地產調控處于僵持或變相“空調”時，它們就會嘗試突破房地產調控的政策限制與約束。如果合力突圍成功的話，住房按揭貸款規模將快速擴大，房價上漲也將“卷土重來”。

從目前來看，房地產調控對遏制房價上漲的市場影響尚未完全體現，房地產調控仍處于僵持狀態之中，在客觀上鼓勵了國內商業銀行、房地產開發商及住房投資者等行為主體再次謀求突破房地產調控底線，特別是突破房貸政策的相關規定與限制。據此觀察，浙江地區部分商業銀行變相放松房貸，并非孤立現象，但這將徹底改變市場對房地產調控聲譽與效果的合理預期，近期部分大中型城市房價“不跌反漲”的趨勢，再度凸顯了當前嚴厲房地產調控正處于是否會失效的尷尬境地。

在筆者看來，有效控制房地產信貸規模，是遏制房價過快上漲的前提條件之一。但是，目前部分地區變相放松房貸的各種做法，無疑對旨在遏制房價過快上漲的房地產調控構成了嚴峻挑戰。如不及時采取有效措施遏制這種行為，不排除此次嚴厲房地產調控在這場博弈中將再度成為“空調”的可能性，市場也將可能再次失望而歸。　　□作者 易憲容　　作者系　　中國社科院金融所研究員

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