6、7月份較令人難忘的除了陰雨連綿的天氣外，恐怕就算是房產新政了。5月底，九部委穩定房價的15條意見出臺；6月1日起，國家開始對不滿5年的住房轉讓征收營業稅；7月24日，對外國人購房設限；7月26日，國稅總局針對二手房交易重申將征個稅；8月1日，二手房轉讓個人所得稅開始強制征收……在這些新政下，市民購賣二手房時要注意些什么？本版特請專家對當前二手房市進行分析，希望能對您有所裨益?！幷?

　　現象

　　房產新政影響購房心理

　　近日網上公布的一份調查問卷，讓很多充滿疑惑的人也能了解到其他人的想法。調查設計了這樣幾個問題：在接二連三的新政下，您的購房計劃有無變化？是否會對您購房的面積產生影響？新政對房價市場的影響大嗎？上述三個問題，有近七成的受訪人表示購房計劃會有變化；有87.8％的受訪人表示會購購90平方米以下的小戶型；有66.7％的受訪人認為“新政對房價市場的影響很大”。

　　房地產專家分析，市民產生上述反應不足為怪，舉一個較簡單的例子，一個持有房子不滿5年的市民準備在當前房價高位出手，原來50萬元的房子價位升至70萬，扣掉各種各樣的費用，贏利至少可以達到18萬元。但碰上新政實施，先是5％的營業稅就扣掉3.5萬元，再扣掉至少3000元的個人所得稅。在贏利減少的情況下，他有兩種選擇，一種是把這部分費用轉嫁到購方，一種是繼續持有出租獲益。前一種做法直接會導致二手房價升高，讓購者的負擔加重，這又勢必會影響購房者的積極性。近日在采訪中，很多籌備購房的市民表示都碰到了這方面的問題，面對趨高的房價，他們先進能做的就是等待。

　　成交減少價格上升

　　而市民推遲購房計劃的做法直接導致的結果就是二手房交易大幅下降。一份關于新政下深圳樓市成交量的統計則顯示，6月以來深圳二手樓市場呈現供求關系相悖狀態，成交減少但價格卻上升。 房地產分析員朱先生認為，這種狀況一方面是因為業主將稅費轉嫁給了購方，另一方面則是因為放盤量的減少，大戶住宅供應受限。由于深圳出臺調控房價的實施細則后，新房市場價格在短期內將不會有太大的浮動，不少投資客雖然開始放盤，但并不急于出售，他們對于深圳房地產的發展前景依然看好，所以他們只是試探性地放盤，放盤價普遍偏高。

　　市房地產權登記一位工作人員透露，自6月6日以來，該收到的二手房過戶登記文件量比以前減少了四成左右。成交量的陰跌不止不斷加劇著市場上的觀望氣氛。

　　解讀

　　稅收政策拉高二手房成交費用

　　6月1日的營業稅和8月1日的二手房個稅，這兩個稅收舉措也是抬高二手房價格的直接因素。按照6月1日起開征營業稅的規定，購購不足5年的住房轉手交易的需全額繳納5％的營業稅。地產專家朱先生稱，這意味著，二手房交易費用將明顯增加，投資成本會增大，短期內要獲得較高的已經很難，由此可有力打擊投機炒賣行為。另一方面，根據去年征收營業稅政策出臺后的實施情況來看，大部分賣家將營業稅費轉嫁到購家身上，直接造成房價進一步上漲。而現在營業稅的征收由2年延長至5年，估計將導致更多二手房的轉售價上漲，同時在市場通的二手房源將減少。

　　支招

　　賣方：以租代售 購方：靜觀待變

　　在房產新政下，二手房轉讓交易的限制越來越嚴格，新政下，購家和賣家有哪些需要注意的地方？市場分析人士認為，購賣雙方都應該用好目前的優惠政策。

　　專家提醒，對賣家來說，新政意味著售房成本的提高，倘若還存在炒房的意圖，那么受新政影響，炒房利潤所得會大幅減少?；诖?，建議賣家采用“以租代售”或“以租帶賣”的方式，同樣不失為一個好的投資方式。所謂“以租代售”是指業主用出租房屋的方式來代替出售房屋，短期投資轉為長期投資，以便獲取穩定收益，保障業主利益化。尤其是在現行的政策環境下，“以租代售”這種方式較為適合那些處于營業稅征收范圍內的業主?！耙宰鈳зu”：是指業主在看不清房地產市場未來發展走勢時，可以先將房屋投入到租賃市場中來，靜待市場發展變化尋找合適時機，一邊租房一邊搜尋合適的購家，較終實現業主套現獲利的愿望?！耙宰鈳зu”對于那些不知在現階段出售房屋是否合算的業主來說，較為適用。

　　此外，根據國稅總局的規定，對個人出售自住5年以上，并且是家庭先進生活用房的房產，可以免征個人所得稅及營業稅(普通住宅)。專家建議，在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進行出售，可以享受免征個稅及營業稅待遇。

　　對購家來說，在現在情況下，賣家可能會把增加的售房成本轉嫁到購家身上，提高購家的購房成本。專家建議，確有購房意愿的市民，面對新政，要冷靜判斷房價走勢再做出決定，等待不失為一個好的選擇。另外，對于一些準備換房子的市民，需要清楚二手房個稅的一些優惠措施。比如，對出售自有住房后一年內按市場價格再購房的市民，其出售原有住房應繳納的個人所得稅，可以視新購房的價值進行全部或部分免稅。市民個人出售自有住房前后一年內購購了新住房的，如果新購房的金額大于或等于現住房的銷售額，那么，現住房銷售時應繳納的個人所得稅可以享受免征的稅收優惠政策；如果新購房的金額小于現住房銷售額，則可以按照購房金額占現住房銷售額的比例，享受減征同比例個人所得稅的稅收優惠政策。

　　提醒

　　二手房交易小貼士

　　不管房產新政怎樣，居民強烈的購房意愿仍是一個不容忽視的現實。市民購購二手房過程中，有哪些需要注意的地方？

　　一家房產中介的專業人士認為，選購二手房較關鍵的是既要關注現在，更要關注未來。尤其是在前期的選購環節，需要面面俱到。購房者在選購二手房時，往往注意房屋在類型、價格等方面是否讓人滿意，卻忽視了頭要的問題：該房的所有權性質，是否具備上市交易資格。

　　此外，不要只看房齡，還要看質量。有些購房者在選購二手房的時候，往往對房屋的房齡和建成年代比較關心，而對房屋的具體質量則關注不夠。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其實不然。每一套房子的建筑材料、施工工藝、施工質量不同，質量上也會千差萬別，未必房齡越短質量就越好。

　　違規“避稅”得不償失

　　“做低合同價”是購賣雙方較常用的避稅方式，但有關專家認為，盡管此舉能夠在一定程度上減少稅費支出，但不宜采用，原因在于以下兩點：，違反稅收政策，政府對此違規行為也即將加大監管力度，風險性較大；，從購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“購購價”將拉大購賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。

　　記者點評

　　耐心選擇理性消費

　　老百姓期望的是房價下跌，但事實是否會如人所愿。不同的專家有不同的觀點。

　　支持房價趨穩甚至下跌的一方認為，國家宏觀調控的力度在逐漸加強，從稅收政策到土地政策再到信貸政策，無一不是在為穩定房價而努力，調控政策效果的顯現會有一段時間，但相信等政策全部到位后，目前飆升的房價勢必會受到遏制。

　　另一種觀點則不這樣認為，支持房價上漲論的專家認為，房價下跌的可能性極其微小，甚至沒有可能，反而會在短期內呈現上漲的趨勢，在旺盛的需求下，房價不但不會下跌，甚至還會在合理的范圍內上漲。

　　是升？是降？仁者見仁，百姓們作何決斷？事實上，購與不購全在乎個人，無論等待還是出擊，較重要的是找到適合自己的方式。面對各種房產政策，購賣雙方保持平常心即可。房產新政并沒有控制自住為目的的購房行為，所以，把心放下，耐心選擇，理性消費較重要。

　　相關鏈接

　　房子可以“存”起來收利息

　　房子也可以像存款放在銀行一樣獲取穩定的收益，這是近日在深圳房地產市場出現的一個新鮮事。市民只需把閑置的房產交到資金運作方，就不用再為房屋的出租犯愁，每年扣除35至45天的免租期后，其余時間無論房屋出租與否，資產運作方都會定時付給業主租金，業主可以獲取穩定的收益，而且省心省力。

　　由于這種類似銀行存款的房屋理財模式，被業界形象地比喻成“房屋銀行”。據開發此理財方式的深圳瑞豐百年有關負責人介紹，隨著市民對居住條件要求的提高，“二次置業”的人越來越多，他們擁有兩套以上住房，卻因為忙碌的工作無暇打理其中閑置的房產，他們希望有一個省心省力的房屋中介，能夠幫助他們出租房屋，收取租金。針對一些業主的這種需求，瑞豐百年開發出這種房屋理財，業主只需把房子交給瑞豐，就不必再為房屋空置犯愁，還可以避免發生在租房期間的房租拖欠、安全清潔等方面的糾紛。此外，由于房屋理財集聚了大量的房源信息，對一些要租房的人來說，到了房屋理財，就可以像逛超市一樣選擇適合自己的房子，不用再花時間找來找去。

來源：深圳特區報

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