目前上海二手房市場上，據不完全統計，房齡在5年內的二手房有近9.5萬套，都是全額征收營業稅的征收對象，被稱為“有稅房”。在營業稅開征后，這些“有稅房”境遇如何？而對于購房者而說，又應該如何選購二手房呢？

據上海順馳市場部統計的數據顯示：二手房流通領域中，房齡在5年以內的房屋占整體比重的47.46%，該房齡段的供求比例為1.17：1（即1.17套掛牌房源相應1個購房需求），而次新房的供應量相對較多。

這些二手次新房的業主大致分為四種類型：一是短期投資客；二是長線投資購房的消費者；三是部分沖動型購房客戶，交房后發現房屋不能夠滿足自己的居住需求而賣掉該房重新選購；四是購房者由于工作等原因遷移到其他城市，從而需要處理房產的。這四種類型的房主在交易心態上也不盡相同，有的房主看商品房價格上漲，其掛牌價格也水漲船高；有的房主急于變現，以“保本保利”的價格出售。

業內人士分析，新政出臺后“有稅房”將會出現以下市場變化：頭先部分房源會選擇“租售兼顧”，一邊觀望市場價格走勢，一邊期望能“以租養房”，此舉將可能帶來租賃市場升溫，高租金房價格下降，但對于毛坯房來說，出租率不會有明顯上升；其次，部分區域的“有稅房”仍有市場，對于閔行、楊浦、浦東、普陀等內中、中外環區域，在新政影響下，單套房屋交易成本將增加2萬－5萬元不等，如果從物業配套、戶型樓層、社區成熟度、直接入住及價格優勢等方面考慮，有較高性價比的房屋還是能得到市場的認可。

上海市對個人購購住房不足5年轉手交易的，正式實施了全額征收營業稅的措施，使投機性購房行為得到遏制，同時也壓抑了許多自住購房人的需求，很多市民將選房的目光從須交營業稅的房屋上移開。

但值得注意的是，同區域次新房與新供應商品房差價通常在500—5000元/平方米不等，如果購房者購購的是已裝修的二手房，那么差價僅在200—2000元/平方米之間。購購這一部分次新房的消費者，主要是由于目前新房市場供應結構不能滿足自身購房需求轉而選擇二手房，而二手次新房不僅地段較好而且很多是精裝修，從價格、發展成熟度與直接入住的實用價值上，會引來不少改善型需求客戶的目光，尤其是年輕人士的青睞。

從成交情況看，賣房人一般會想把營業稅稅費轉嫁給購房人，轉嫁以后的結果肯定是二手房的房價比實際購購成本更高，短期內會讓部分購房者和賣房人產生觀望心態，交易量勢必會萎縮。因此對于這類“有稅房”的選購，即使在營業稅費用折算后，依舊能夠體現出二手次新房的性價比優勢。因此，理智的購房者仍舊可以權衡利弊、進行比較購房。

新政實施后，部分市民容易形成一個誤區，即上市的二手房大多都是“有稅房”，基本上都要征收全額營業稅。其實，據不完全統計，2006年1—5月內，5年內房齡的二手房屋成交量占市場總成交量的38.9％，而5年以上房齡的二手房屋成交量占市場總成交量的61.1%。在6月1日執行新政后，由于5年以上房齡的二手房不在營業稅征收之列，因此該批房屋會成為中低收入市民解決住房問題的頭選，勢必會造成5年以上房齡的二手房屋成交量的持續放大。

據上海順馳市場部有關人士表示，在上海二手房市場上，平均成交房齡集中在6—8年左右，基本處于“免稅”階段。從房屋的供應價格看，以房屋總價60萬元以下、60萬—80萬元、80萬—100萬元、100萬—150萬元、150萬元以上五檔分算，供應比例約為2：1：1：1.5：1.25。其中60%的房屋為中低檔房源（80萬元以內）為主，基本符合市場承受的主力購房價位。因此，該批中低價的“無稅房”將會無可爭議地成為新政實施后的主力成交房源。

秦佳
來源： 新聞晨報

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