作者: 童淵 (02/18/2000)

　　去年11月中旬，北京公房在關注中上市，各種媒體的關注點是如何賣以及賣的過程和手續問題，而事實上從上市當日現場得來的消息說明，想購的人多于想賣的人?？梢灶A見在未來的一段時間內，仍然會保持這樣的基本供求關系。針對于此種情況，我們對賣方可以提供的忠告是：不管是不是真心想賣不妨先把房子放到市場上去，一則是與市場保持緊密聯系，萬一要賣不至于兩眼一抹黑，白白地被中介坑騙；一則是隨時把握房屋價格的動態，一旦有合適的出價就立即出手。要知道，從長遠來看，舊公房的供應量是如此巨大，一旦被激發出來，公房價格會節節下跌。因此，先把餌撒出去是較關鍵的。

　　當然我們更有必要提醒的是購家。如果購商品房上當受騙至少冤有頭債有主，購二手公房上當受騙后的追索和賠償難度要高得多，因此惟一預防的辦法就是堅決不上當。但是我們也不能因此就放棄了購二手公房的機會，只要把握好挑選細則，堅持安全至上，同時注重房屋的性價比，肯定能找到你需要的家。

　　細則條：產權可靠嗎？

　　注意產權證上的名字

　　產權的性質和內容

　　驗看正本、查詢產權證的真實性

　　看名字時注意房主是否與賣房人是同一個人？若不是同一個人，他們之間的關系？這種關系可信嗎？貨真價實的產權證是確定房屋權屬的惟一標準，產權證上的面積是有關部門勘驗過的結果，將來很多費用如：物業管理費、暖氣費等都是按照這個標準收取的。因此驗看產權證、到房管局查驗產權證的真實性是很重要的步驟。假如有人以種種借口解釋拿不出正本只能給復印件的原因，你只管當他是騙子就好了。

　　另外，還要搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房？成本價房、標準價房基本上都需要單位蓋章后才能真正上市交易，而經濟適用住房更接近商品房的交易，因此，產權性質的不同牽涉到成交過程的復雜程度，也牽涉到賣房收益的分配問題，當然也會影響到賣主的積極性，從而影響購賣過程。

　　記下產權證上注明的內容，包括一些細節：面積、標注的地址、有的標準價房會注明產權的分配比例等等。

　　細則條：

　　原單位是否允許轉賣？

　　是否與原產權單位確認利益分配辦法

　　確認原單位是否同意出讓

　　標準價購購的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，房主是怎樣處理的，進行得怎樣了，這是購主必須了解的。幾乎所有的公房原單位都保留優先回購權，如果原單位既不回購，又不同意出售，“那就是妨礙房改”，這是專家人士的觀點。

　　需要特別指出的是，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。

　　細則第三條：是否有私搭私建部分？

　　有否占用公共空間？

　　是否改動過房屋的內外部結構？

　　是否有牽涉到面積計算的結構改動？

　　老舊房屋大多有各種不適合居住使用的缺陷，因此很多人對房屋進行了改造。比如占用屋頂的平臺、走廊搭建小閣樓、如將陽臺封閉后改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等等，但這種改造不一定適合你自己，因此在購購時應該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，甚至要考慮到自己若要將布局恢復原狀需花費的時間和。當然，反過來說，賣房人肯定會將這些改動當成自己房屋的一個賣點，如何在購賣雙方之間找到平衡，就得具體情況具體分析了。

　　細則第四條：確認所購房屋的準確面積。

　　您應該了解的內容包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。產權證上一般標明的是建筑面積。新建商品房的使用率尚且沒準，老舊房屋的使用率就更難以保證。所以較保險的辦法是測量一下房屋內的從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。測量室內面積的好處還在于可以順便算一算自己的家具放不放得下？

　　細則第五條：仔細觀察房屋的內部結構。

　　戶型是否合理

　　管線是否太多

　　從一些現象看內部問題

　　舊小區的戶型大多落后，廳比較小，廚衛的設計也不科學，樓與樓之間也不太注意私密性的保護。這些缺陷如果正好是你所不能容忍的，就不要購，即使可以容忍，也可以作為殺價的砝碼。

　　注意一下水、電、煤、暖的管道走向，是否走線不合理？可以房屋的表面反映出來的問題看房屋內部結構的問題。比如天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題？

　　細則第六條：考核房屋的市政配套。

　　水

　　打開水龍頭觀察水的質量、水壓；如果自來水有渾濁、發黃的現象，可能是水管生銹引起的；假如這家水壺中的水垢多，說明這一帶的水質很硬。水流小而緩慢則是水壓不足的直接表現。

　　電視

　　雖然數量不多，現在仍然有些小區和家庭未能通上有線電視，有的是因為小區都沒有開通，有的是房主一直沒有去辦理這方面的手續。不妨打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節目；

　　供電容量

　　夏天開不了空調的現象在舊小區里太常見了。希望你不要嘗試一開空調就掉閘的滋味。

　　電線

　　老化電線容易引起火災，而且電線老化說明房屋年限已經不短，供電容量十有八、九不適應現在人的居住需求。

　　電話線

　　電話線的接通情況，一根還是兩根，是普通電話線還是ISDN電話線；電話線的接通情況只能說明的是，這一帶郵局的服務水平如何?，F在電話移機很方便，你完全可以讓房主將電話移走，不計入房價。然后另外安裝電話，以免入住后每天為了接陌生人的電話煩惱。

　　煤氣

　　北京大部分小區已經換用天然氣，這也是將來的趨勢。還在用煤氣管道的住房，應該考慮到將來換裝天然氣時的費用。還有相當多的城郊住房沒有煤氣管道。提醒注意的是應該注意一下點燃煤氣灶后的火焰高度，判斷煤氣是否充足。

　　熱水

　　供應熱水的小區一定是有一定檔次的新小區，這種房屋的價格應該與二手商品房相提并論。舊小區的房屋自帶熱水器的，要考慮其品牌、新舊程度，是燃氣的還是用電的，不妨親自試用一下，看看水的溫度如何。如果是燃氣的，應該注意是否是已經禁止生產的直排式熱水器，熱水器的位置在哪里，洗澡時是否安全？

　　暖氣

　　供暖單位是什么性質？是大市政供暖還是小區單獨供暖？暖氣費是上門收取還是自己到收費站去交？暖氣片數盡量多一點總要好一些。如果是冬天去看樓，不妨摸一摸暖氣片的溫度。

　　細則第七條：內部裝修的狀況及房屋的內部結構圖。

　　原房屋是否帶裝修

　　了解住宅的內部結構圖

　　對房屋盡可能地仔細觀察，較好還能做些記錄，記下房屋使用的是瓷磚還是木地板？有沒有吊頂？衛生間和廚房使用的是什么品牌的用具？原有裝修是否符合你的需要？無論你是否喜歡這些裝修，房主都會因此而提高他對房價的預期。

　　新建商品房都會提供給你一張戶型圖，但是二手公房的情況更為復雜。如果你購了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。

　　細則第八條：物業管理的水平

　　保安、保潔、綠化的水準

　　提供服務的內容和水準

　　基本生活設施的管理

　　觀察公共樓道和小區的整潔程度及布局；小區是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數量和責任心。小區內是否比較青翠？是簡單的草坪加樹木，還是有一定的園林設計？

　　水、電、煤、暖的費用是上門代收還是自己去繳？三表是否出戶？是否有社區便利家政服務？家里的燈壞了有人幫助修嗎？等等。

　　每家每戶是否設有信報箱？從上面的灰塵厚度可以看出信報箱的使用頻率以及物業管理公司在這方面的工作如何。觀察電梯的品牌、速度及管理方式，是否有人值守（舊小區的電梯一般較老舊，有人值守更可靠），晚上較晚開到幾點？

（摘自　精品購物指南）

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