斑駁灰黑的外墻，積滿灰塵的樓道拐角，小區甚至可能連公共活動的空間也沒有。而與之相對應的，是樓內大多數房間陳舊的設計和欠維修的公共配套設備。若是從住房舒適度的角度來說，大多數“上歲數”的老公房目前的狀況實在令人沮喪。

　　但是，由于這些公房的位置現在幾乎都處于上海的，這些房屋又可以讓發現它們魅力的購房者獲得包括房價上漲、豐厚租金以及拆遷帶來的高額安置補償等三重回報，甚至有人一夜暴富，從窮光蛋變成千萬富翁。但是工薪的小森（化名）憑借多年摸索出的投資理念，購購此類房子，不用做一個“炒家”，就做一個“房東”，也可以獲得穩定的回報。而他的購房經歷在現今的上海絕不是個案。

　　“20歲”**公房的“變廢為寶”

　　2002年購進的一套公房成為小森比較引以為自豪的一次投資經歷。在每個月“月光”之后，他的兜里僅剩下幾萬元的年底分紅，他能動用的資金也只有這些。

　　那是一套已經“20歲”的老公房，35平方米的螺螄殼里，被精打細算為“一室半”的戶型，還包括一個開放式的廚房和微縮版的衛生間。若是從外表看，那房子已經與周邊已經蓋起的幾棟高端寫字樓格格不入，沒有小區，只有破爛不堪的外墻和房屋內部還停留在上世紀80年代的裝修。

　　先進的優點，那套“35平方米”距離上海市城區江蘇路**站出口僅有1時辰的步行距離，也就是一街之隔。

　　看房之后，小森隨即拍板定了這套房子。按照當年該區域大概5000元/平方米的房價，較終加上契稅的價格約16萬元，5萬元的頭付，他每個月的還款需要800多元。

　　若是把這套“老古董”直接出租，小森認為很難租一個好價錢。他用1.2萬元重新裝修了這套公房并配齊了電器。簡單的裝修加上**的區位優勢讓這套房子輕而易舉便租出了2000元/月。

　　“空關期幾乎為零。如果上一個租戶滿約，只需要在網上發布一條簡單的租房廣告，當天便可以接到30到40個電話，由于白領對于的迫切需求，尋找租戶根本不成問題。在幾年間，房屋的月租金一直是月供的一倍。根本不存在‘房奴’一說。”小森對《財經日報》稱。

　　這套“20歲”之后還給小森帶來了意外的收獲。由于所處位置太優越，而這一處多層的老房子又年久失修，不久被政府劃到了拆遷改造的圈里。如果按照去年的“行價”，江蘇路一帶的二手舊房售價也不過在2萬多元/平方米。但是小森較后到手的拆遷安置的房屋和現金相加，價值將近100萬元。

　　“一開始我并不是熱衷購舊房子，只是因為讓我這種普通的工薪購房，一次性拿出幾十萬不現實。退而求其次，只能購老房子，可是這并不代表購老房子就一定沒得賺或是賺得少。”小森說。例如他購入的這套破舊得不能再破舊的老房子，全部投資只有6萬余元，但是3年的租金就有7.2萬元，除去每月月供，較終余額4萬多元。3年后該棟房屋面臨拆遷，又凈收益超過百萬元。

　　小森并不是一個個案。在上海房價上漲的前夜，將老公房“變廢為寶”一夜暴富的例子屢見不鮮。在小森的記憶中，一個極端的案例就是一個朋友就完全以“零頭付”的形式，先后購入了40余套二手公房，幾年后，那個之前一無所有的單身漢成了千萬富翁。“當年有銀行為了快速放出房貸，在房屋評估中還可以將5000元/平方米的住房評估出7000元/平方米的價值，從而達到‘零頭付’的效果，每個月還可以獲得高昂的租金回報。而對于購房者來說，如果房價下跌，不過是將房屋抵債，沒有任何損失。“但是小森并不認可這種過于極端的做法，在他看來，樓市的瘋狂總是會過去，但是只要善于經營，老公房本身投資風險小，而且回報穩定并可觀。

　　位置決定一切的“舊房”投資邏輯

　　在上世紀末，他所在的房產公司就曾經在當時上海郊區的春申板塊開發了一處樓房，并以很低廉的價格吸引員工購購，由于那個板塊在幾年前都還沒有完善其各方面的配套，很多同事就以2000多元/平方米的便宜價格將房屋出售給了當地農民。

　　頭次置業經歷給了小森很大的教訓。他本人后來趕上了福利分房的“尾巴”，分到了一處50平方米的兩居室，在當年，這樣的標準已經足夠讓上海很多工薪結婚生孩子。就是從那時開始，小森開始琢磨這些交通都十分便利的公房背后的投資機緣。

　　從江蘇路那套老公房之后，小森更是堅定了其投資理念。

　　“我的擇房標準，就是破舊一點沒問題，但是交通狀況一定要好。”小森說。他的原則是，公房距離**出口不能超過步行5時辰，在上海只有2條**線的時候，他就在家里鋪開一張地圖，按照**站的標示，一個地方一個地方地選擇，多年以來，從浦西到浦東，沿著**線購入了多套公房。

　　“這種做法屢試不爽。相比于再高端的公寓也不可避免要受到市場大勢的波及，位于城市‘要害’區域的公房具有其性，滿租率高，升值快，何況拆遷的可能性也很大。”小森說這成為他的投資理念。因為“我不是一個炒房客，做法也一直十分保守，就是一套、一套地擇選，然后裝修、打理。事情十分繁瑣。但是慢慢積累起來，效果也十分不錯。2002年的時候，基本上都是有貸款的房子，但是到2006年結束的時候，已經不需要貸款了”。

　　如同滾雪球一般，投資十分穩定，對生活也不會帶來任何壓力。小森認為，對于一個工薪來說，保持這樣的良性循環十分重要。

　　去年從上海到另一個城市工作，小森還是秉承同一個投資理念，就是購購優越地段的老房子。“如果有老的公房，距離**近，又有機會動遷，那都在我的考慮范圍之內。除了其中一處房子距**有10時辰的步行路程，其他的都在3時辰之內。”

　　上海的行情領跑于很多城市，上海發生過的很多事情以及市場周期，在其他城市都會有所反映。

　　更為重要的是，再將之前的“老爺房”陸續出手之后，小森已經有能力在類似區域購購新的小公寓了。

　　“畢竟，房價的上漲不是亙古不變的，要尋求一種健康的理財方式，還是要選擇較為抗跌的方式。”小森說。

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