在廣州從事了多年房產中介業務的葉先生表示，他接觸過的投資客分為很多種。其中一種是去年突然涌現的外地炒家，不問地段不問租金，專選貴價盤購，然后再拿到中介放盤，賺取短差。而這輪調控，頭先淘汰的就是這些人。

　　從去年秋天開始的無邊落葉蕭蕭下，到今年春天的倒春寒，華南樓市的投資客經歷了悲喜交加的大起大落。但是這一幕在從事了多年房產中介業務的葉先生看來，這些事情就像云聚云散一樣平常。鬧哄哄你方唱罷我登場，在他們眼里，樓市里投資客是永遠不會缺少的，只不過每一輪樓市的景氣周期，登場的投資客可能都換了一批人罷了。

　　虧損的總是冒險的貪心人

　　“我上世紀90年代入行，那會兒很多香港人在這里做投資。然后本地一些膽子大的、先富起來的人也跟著學炒樓。早入市的大多在調控來臨前已經賺得盆滿缽滿，心滿意足地收手。反倒是一些資金雄厚、賺了還想賺更多的香港人，一個‘九七金融風暴’的浪涌過來就把他們‘淹死’了。那會我開始感覺到，做投資客，不是有錢就行，這行是‘食腦’的（指多動腦筋，靠智慧找生活）。”在廣州老城區荔灣的滿堂紅分行工作的葉先生對《財經日報》說。

　　他表示，其實他接觸過的投資客分為很多種。其中一種是去年突然涌現的外地炒家，不問地段不問租金，專選貴價盤購，然后再拿到中介放盤，賺取短差。而這輪調控，頭先淘汰的就是這些人，從去年11月到現在，那些曾經一次就放盤二三十套的深圳、山西等外來投資客已經一個都看不見了。少數把房子拿來出租抵消月供的，據說也是入不敷出。

　　“他們就像很多年前在廣州購十幾套樓來炒、弄到‘損手爛腳’的香港人，不過這次的投資客比過去的香港人幸運的是，他們購到沒有房產證或者爛尾的物業幾率大大降低了。”葉先生說。但令他很佩服的倒是一個做生意的外地炒家。該人士從2001年低價購下荔灣某物業的3層合計20套住宅后，樓價一路下挫至2003年，如果出售還是會微虧。此人因為是一次性付款，所以索性空置，也不出租。一直等到2007年三季度，才以近9000元/平方米的價格出售。由于這些物業間隔方正，而且可以自主裝修，20套物業至今賣剩4套左右，合計凈賺800多萬元。

　　“所以如果是用自己的錢炒樓，而且有實力撐下去的話，沒什么大不了的。樓價跌了總會漲回來。要是用銀行的錢甚至是不正道的錢炒樓，那當然是后果自負了。”葉先生說。

　　而一位不肯透露姓名的 中介人士還對記者說，其實類似深圳的創輝、中天事件，早幾年廣州也發生過，只是規模小得多。

　　廣州本地人很少敢一購就是100套房子的，較低也就手持十來二十間小戶型。當年本地的大炒家大多是一些中介老板。在2003年前后，廣州的新商業圈起飛，當時也開始出現拍賣物業市場，一些中介門店的老板開始挪用客戶資金炒鋪炒樓。某個知名的中介，由于曾經試過整體拍賣獲得某老城區商鋪后再分拆出售，獲利近百萬元，一筆購賣相當于其整個集團全年盈利10％，從此食髓知味，挪用客戶資金進行此高風險的投資行為。由于對市場發展估計不足，該公司多次高價購入物業后，無法順利以理想的價格放盤，被迫割肉出手轉讓，損失頗大，較終大受內傷被迫倒閉。

　　小本經營的投資客

　　葉先生說，他接觸較多的還是一些手持10套以下單位的小投資客，以及一些師奶（廣州俗語中指精明的已婚婦女）型的投資客。這些投資客大多是手持幾十萬到100萬元投資房產，購幾套房子快進快出賺取利潤。他們更喜歡總價低容易出手的房子。

　　根據滿堂紅的數據顯示，3月份連續購購兩套或以上物業的購家占總成交1.5%左右，比2月的0.7%翻一番。中山八路、南洲路、工業大道、洛溪板塊、廣園中、赤崗等城市邊緣板塊，面積60平方米以下、總價在40萬元以下的物業較受投資客青睞。

　　葉先生3月成交了兩套物業，面積在30平方米以下，分別位于工業大道北和周門小區。因戶型較小，而且是樓梯樓，總價分別是11萬元和18萬元，現在購家是以租養供，只要能有10％的利潤就出手。

　　“本地的投資客是一直都存在的，市道好的時候會多點，市道不好的時候就少點。但是只要購的樓租金能抵消月供，他們拿十來萬做投資覺得總比放股市劃算。”葉先生說，這些本地的投資客，有些是以前就是從事二手中介業的，有些是批發市場做生意的小商人，有些是有錢有閑的中年人。他們大多喜歡在批發市場附近、生活方便、交通便利的平價物業。手頭長期持有三四套乃至十多套的收租物業，一旦賣出一套就會又淘一套回來，積少成多，比做白領的打工族還賺錢。

　　“我也是這樣小本經營的投資客。”說到興起葉先生向記者透露了這個小秘密。“我上世紀90年代入行，也沒什么特長，錢存得差不多就購套房，以租養供，炒樓賺到的錢就拿來還貸款。慢慢也攢了六七套收租的房子。不過都是樓梯樓，電梯樓的成本太貴了，也不好租，出手也不夠快。不過我也不指望像別人那樣賺大錢，反正以后養老就靠這些房子啦。”葉先生說。

　　而挎著菜籃子在購菜路上不時進入中介行問下有沒有筍盤（平價的好房子）出售的中年婦女，則是廣州老城區一景。

　　“昨天剛剛有個50來歲的師奶問，有沒有好租的房子。她說好不容易股市反彈了點，想趕緊把基金賣了拿來購幾套樓收租保值。”葉先生說，廣州的“師奶”是投資客中要求較低的。只要房子的年租金回報率比存銀行高兩三個百分點，房子又在附近就可以了。而且現在中介行可以為她們提供裝修和放租收租的一條龍服務。
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