二套房政策調整有三個前提 購房前要理性

據《新京報》報道，日前，住房和城鄉建設部官員透露，和地方會更有力地調整政策，促進住房消費，其中包括二套房政策。

所謂的二套房政策，雖然包括稅費政策，但主要是指房貸政策。但房貸政策如何調整，權力實際上是在央行和銀監會手里。所以，住房和城鄉建設部官員對于二套房政策如何調整以及何時調整，并不能作出準確的判斷，因而在這個新聞中，該官員沒有詳細的交代。

二套房政策的確對樓市影響甚大。可以說，始于2007年底的中國樓市的這輪深度調整，轉折點就是二套房房貸門檻的提高，由于利用銀行貸款投機炒房的行為被抑制，樓市才出現了炒房人紛紛拋房、購房人多數觀望、房價明顯回落的現象。今年下半年以來，一些人呼吁救市，主要是呼吁給二套房貸松綁。可見二套房政策舉足輕重。

雖然，二套房政策調整的權力主要在金融監管部門手里，但住房和城鄉建設部官員的公開表態，還是釋放出一些信號，即二套房貸政策可能松綁。依筆者之見，即便從擴大內需的角度考慮，二套房政策有調整的必要，但需要滿足如下三個條件。

頭先，排除房貸風險之后才能調整二套房政策。2007年9月27日金融監管部門之所以提高二套房的房貸門檻，外因是美國次貸危機爆發，內因是我國房貸違約率上升。為此，央行和建行的研究報告，不約而同指向了房貸風險 我國住房按揭貸款正步入違約高風險期。

值得注意的是，央行于今年發布個人房貸新政后，銀監會又發出緊急通知要求加強個人房貸風險管理。這意味著房貸依然存在風險。如果在房貸風險沒有排除的情況下倉促調整二套房政策的話，無疑會進一步加劇房貸風險，反而不利于金融穩定和擴大內需。

其次，二套房概念搞清楚之后才能調整二套房政策。二套房一直沒有明確的定義，去年在實際操作中先后出現過四個版本，相當混亂。今年因為改善型住房定義不明確等原因，各家商業銀行難以操作，房貸業務一度暫停。如果二套房概念不清，就會影響房貸政策的公平和效率。

再者，現有救市政策效果不理想時才能調整二套房政策。今年下半年以來，從到地方先后都出臺了不少救樓市的政策，涉及房地產開發與銷售的方方面面。無疑，這些政策效果顯現需要一個過程。只有觀察后確認其他政策效果不理想，才可以調整二套房政策。這是因為，利好政策太多的話，不利于樓市健康平穩發展。

住房和城鄉建設部這位官員稱，目前已出臺的購購頭套90平方米以下自住商品房減免契稅等政策已經產生利好。因此，二套房政策如何調整以及何時調整，較好再等等看，不宜倉促出手。在經濟氣候多變的今天，理性、謹慎尤為重要。

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