季度憂心忡忡，第三季度自信滿滿。

　　經歷了3個月過山車式的樓市，豪宅開發商再次眉飛色舞地感慨：“上海有錢人真多！”

　　然而，市場并沒有忘記欣欣向榮的樓市頭上還懸著宏觀調控這把達摩克利斯之劍，名義上豪宅將供應井噴的第四季度是否受到限價、信貸等各種調控的制約，豪宅年末走向尚不能盲目樂觀。

　　供需兩旺 定價攀比

　　“在目前新政和通脹壓力之下， 之前幾個月銷售確實遇到一些困難，但調控的目的畢竟是在于進一步地促使市場健康發展，因此，在政策初步取得成效之后，好的項目也受到更多的市場認可。”橡樹灣銷售負責人笑言，“毫不夸張地說，橡樹灣可以算是8月份銷售復蘇的代表項目。”

　　橡樹灣并非個案。自4月份“新國十條”出臺以來，上海豪宅市場交易量連續三個月全線下滑，至7月份跌至階段性低谷。不過8月份始，在新增供應急劇升溫的大力驅動下，豪宅成交面積大幅上揚。

　　“究其原因，因素是周邊有無‘互相攀比’。” 中房信分析師薛健雄舉例到：近期陸家嘴豪宅市場再出轟動消息，或出現一座新 ，引起業內矚目，周邊二手房甚至開始捂盤惜售，而“湯臣一品”也于9月7日成交1套、單價高踞15.03萬元/平方米，環比8月份同期增加了200%。世茂濱江花園近期成交的9套房源均價也高達83037元/平方米，比其今年新政前成交的10套房源的61231元/平方米高了26.26%。而財富海景花園NO.5現正推出位于高區一線江景 源，其總價約1500萬左右/套。

　　豪宅外遷更明顯

　　隨著上海城市化步伐的加快以及區資源的稀缺。豪宅不再是市的代名詞。根據中原地產數據顯示，截至9月24日，浦東以4.92萬平方米的成交面積保持全市豪宅交易頭位；受“翡冷翠園”、“佘山東紫園”等個案帶動，閔行和松江本月上升突出，一舉突破8月份同期零成交局面，分別以4.33萬平方米、1.84萬平方米的去化面積列居位、第三位。而來自21世紀不動產的數據顯示：松江、浦東、南匯三區因別墅產品的分布廣泛位列全市前三，占全市總成交的42%。

　　針對豪宅外遷的現象，德佑市場研究經理蔣旭表示，上海老城區經多年改造，城市格局正在發生重大變化，“市”的概念越來越談化，圍繞“市”將出現多個“城市副”，而“城市副”的地域空間、超前規劃更能體現“人文”、“環境”等宜居理念。“高端房地產”的概念也將不再 于市，隨著城市副的成熟發展，區域之間的房價差距將進一步縮少。

　　不僅靠價格促銷戰

　　在漫天打折促銷浪潮中，下一步豪宅是隨波逐流，還是獨善其身？

　　據搜房網數據監控較新統計，9月上海優惠折扣別墅共計18個，占上海在售待售別墅項目總量的5.88%。而優惠的種類大致集中在如下幾種形式：1、降價促銷：代表樓盤為英倫美墅館、萊茵美墅、楓丹白露三期這三個樓盤購房均較高享50萬優惠；2、一次性付款、銀行按揭就有94-98折優惠：代表樓盤有堤亞納昱墅、保億風景水岸、東方馬德里等，而湯臣15墅10月國慶期間推出限量5套88折優惠；3、辦卡促銷：代表樓盤有保利葉上海、香島原墅。

　　針對上述做法，華燕市場研究機構副經理張晴怡的分析比較實在：“在當前的市場環境下，購房者對價格變化較為敏感，但別墅等豪宅項目又有區別于住宅市場，公開大幅降價的可能性不大，更多會采取暗降、增加產品附加值等做法。”張晴怡以第三季度銷售季軍萬科第五園為例，雖然該項目的成交均價逾30000元/平方米，但其通過180-190平方米的面積控制，使得其總價在600萬左右，并且其戶型通過面積以及結構改建，實際使用面積可達300余平方米，性價比較高。

　　不過上海富陽物業咨詢有限公司執行董事張秀華坦言：“豪宅作為高品質、稀缺型物業，具有很強的收藏、投資和置業品質，脫離了一般物業的范疇，因此豪宅的促銷方式和普通商品房不同，其特性決定了開發商不會輕易降價來博得較好的銷售成績，隨著豪宅開發和銷售經驗的豐富，提升產品品質、增加產品附加值、提供個性化服務等逐漸成為豪宅開發商青睞的促銷措施。事實也證明，諸如星河灣一直多做高端社交活動、尚海灣保持與奔馳車聯誼也不失為營銷的好方式。

　　“高端客戶主要考慮的是房源的綜合特性。當戶型滿意、環境優越，房價到達心理價位時，不少人往往就會選擇丟棄觀望情緒，直接付款購房。各種促銷也只是為了吸引購房者駐足的一種手段而已。通過降價促銷，逼購房者出手購房，刺激別墅市場消費。”搜房網分析師的說法較為客觀。本報地產評論員 房蓉

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