從近期成交量來看海口成交量有所回升。據(jù)其原因主要是因為近期新盤放量增加，開盤價格走低，眾多樓盤折扣幅度增加，長期積攢的剛性需求得到一定釋放所致。 　　從價格方面來看，海口新建住宅銷售價格同比增長59.3%，這一數(shù)據(jù)表明海口價格并未跳水，還基本維持在春節(jié)后的高位。將海口的房價與瓊海、萬寧、陵水等地的價格相比，海口價格已經(jīng)顯得不那么高了。同樣是海邊，瓊海博鰲一線的價格要高于海口西海岸。市區(qū)很多項目價格與瓊海萬泉河附近的價格接近。 　　為什么海口價格逐漸顯現(xiàn)出優(yōu)勢的時候，為何市場成交量并沒有出現(xiàn)同等增長？ 　　俾人認為海口市場長期以來受兩個因素困擾，很難像萬寧、陵水這樣持迅猛發(fā)展。整體價格壓力遠遠大于萬寧、陵水等二線城市。 　　其一，海口旅游市場不發(fā)達，客房入住率和接待游客量都不如以三亞為的瓊南旅游圈好。整體商貿(mào)產(chǎn)業(yè)也不夠發(fā)達，商務人員流動性相對較小。這些因素導致海口市的房產(chǎn)增值潛力并不大。如果海口像成都、重慶這樣的城市具有較強的經(jīng)濟發(fā)展動力，那么對價格的支撐可想而知。如果海口像大連、青島、杭州這樣的旅游休閑城市，或者像三亞、陵水這樣純旅游度假城市，海口的房價現(xiàn)在也不能說很高。 　　其二，海口是一個嚴重的三元結(jié)構(gòu)市場，旅游投資購房者、本地剛需購房者，還有保障房需求者。在旅游投資購房者減少的情況下，后兩類購房者很難支撐現(xiàn)在的高房價，所以現(xiàn)在購房者較關(guān)注的就是哪個樓盤價格低，哪個樓盤打折。至于位置和品質(zhì)就不那么重要了。低收入群體都在緊巴巴的等著政府建設保障性住房，根本對現(xiàn)在市場上的商品房不抱任何希望。 　　雖然現(xiàn)在一些郊區(qū)出現(xiàn)了一些樓盤價格不算很高，但是海口落戶的交通條件讓很多人不敢跑那么遠去購。配套也跟不上，畢竟海口城市擴展速度相對于內(nèi)地很多一二線城市慢很多。很多地方雖然規(guī)劃了，不等于馬上就會生活很便捷。西海岸就是很好的例子，房子都撿起來了，但是連一個像樣的超市都沒有，再加上現(xiàn)在交通擁堵越來越厲害，生活變得并不那么舒服。 　　解決問題之道個人認為海口頭先應該做好規(guī)劃，旅游度假就是旅游度假，城市生活就是城市生活。例如西海岸、東海岸、濱江等地就可以完全按照旅游度假區(qū)的規(guī)劃區(qū)實施，增加旅游設施和娛樂設施。城市就是城市，商貿(mào)、交通、公共配套等應該按照城市生活嚴格規(guī)劃。打造休閑商務性都市。例如，現(xiàn)在的西海岸項目定位就很難把握，既要吸引以自然資源為主導的旅游度假客戶，又要考慮以商務休閑為主的客戶。到時候不倫不類，失去鮮明的個性。 　　說到這里，個人建議海口市規(guī)劃局應該將城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃結(jié)合的更緊密一些。建設國際旅游島，規(guī)劃先行，支撐高端房產(chǎn)的根本在海口還是旅游業(yè)，所以城市的發(fā)展就和旅游的發(fā)展緊密的結(jié)合在一起，所以做城市規(guī)劃的同時應該處處考慮到旅游業(yè)的建設和發(fā)展。 　　海口保障性住房應該積極建設，應該多建設公共租賃房，并刺激業(yè)主將空置房屋進行出租，這樣才能有效地提高投資者的投資收益率。其次，要推進二手房市場發(fā)展，促進更多的本地剛性需求者置業(yè)，這樣可以有效地改變現(xiàn)有的三元房地產(chǎn)市場。就好像香港一樣，普通民眾都去住公屋了，商品房就成為有錢人的游戲了。 注：本文為作者觀點，不代表南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南

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