國際旅游島獲批后，海南房價出現爆發式上漲，海南省政府隨之緊急叫停土地出讓及審批新的土地開發項目。海南省土地管理部門的一把手，是如何看待海南當前的房價的?“兩個暫停”的真正用意是什么?建設國際旅游島，在土地供應上是如何打算的?帶著這些疑問，記者對海南國土資源廳廳長嚴之堯進行了少有專訪。 “兩個暫停”的真正用意 上海證券報：今年1月15日，海南宣布在《海南國際旅游島建設總體規劃》獲得國家發改委批準之前，海南將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目?！皟蓚€暫停”的真正用意是什么? 嚴之堯：推出“兩個暫停”是為了調整當前的土地管理和土地利用結構。國務院辦公廳去年12月31日發布了《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，對海南房地產的要求及方向做了一些調整。如要積極引導和發展與旅游業相適應的房地產(此房地產是大房地產的概念)，科學規劃房地產發展的類型、規模和數字，鼓勵有實力的企業發展富有海南特色的高品質賓館、度假村等房地產項目等。在整體要求上，包括在產業方面和對地產商的要求方面，有了比較大的變化，所以我們的規劃也要做相應調整。比如第五大定位是南海資源開發和服務基地，現在明確了服務基地要做些什么，戰略部署上也已經有了明顯變化，因此有必要停下來，按照國家的要求來調整用地結構。 上海證券報：“兩個暫停”推出后，海南的房價漲得更兇了。您如何看“兩個暫?！钡男Ч昂Ｄ袭斍暗姆績r? 嚴之堯：海南房價的上漲，不是因為土地的供應不足所致，現在企業手中還有13萬畝土地，并且有大量在建的項目。海南的房價本來就一直在漲，兩個暫停讓人們看明白了海南的環境優勢和政策優勢，所以購購的心情更迫切了一些。 投資者花每平方米2萬元在海南購的是環境。海南以前的房價不高，是因為被低估了。海南的環境那么好，價格又低，又有國際旅游島政策的頒布，將來發展預期十分的看好。它的上漲是富有對國際旅游島的向往，和對優良環境的渴望等客觀因素造成的。 商品房價格應交給市場來定 上海證券報：海南房價的急漲，導致市場出現了開發商囤地捂盤的現象，您對此是怎么看的? 嚴之堯：對囤積捂盤的我們要清理，對炒購炒賣的我們要打擊。我認為政府應該管的是本地老百姓的住房，有政策性住房的保障，就不存在房價高的問題。省委省政府已經將保障性住房作為2010年的一號工程，各市縣已經立下了軍令狀，用2至3年的時間基本解決全省的保障性住房問題。我個人認為，政府不必要花主要的精力干預高端商品房的價格。有錢人要購貴的，就讓市場滿足他們的高端需要，讓多一些收益流進公共財政的口袋，一部分就可以用于解決老百姓的保障性用房問題，沒有什么不好。只要解決好老百姓的住房問題，房價的高低就不是問題了。其他的商品房，價格交給市場來定。 這就像政府沒有必要到五酒店干預人家鮑魚魚翅燕窩的價格，政府應該做的是要到糧所看看糧食的價格，糧食價格高了，說明物價高了，老百姓難以承受了?，F在我們看到本地中低收入的老百姓購不起房了，因此要做的是建大量的保障性住房。 上海證券報：保障性住房在全國鮮有成功的案例，海南打算怎么做?如何確保地方政府按計劃執行? 嚴之堯：今年我們計劃劃撥8000多畝地用于建設保障性住房，比商品房供地要大得多。今年建多少套還得看具體的情況，得摸清到底有多少人符合保障性住房的條件，有多少中低收入群體。 我們已經明晰了保障性住房用地的規定，現在我們正在加強這方面的管理和細化這方面的規定。這規定已經草擬出來了，現在在按程序報批。 羅保銘省長在作《政府工作報告》時，已明確表示從今年起將保障性住房建設納入對市縣的考核。保障土地供應，細化相關規定，納入地方政府政績考核，多管齊下，相信保障性住房建設指標應該就能夠執行下去了。 供地將向高端地產及保障性住房傾斜 上海證券報：建設國際旅游島，海南在土地供應上是如何打算的? 嚴之堯：生態綠色是建設國際旅游島考慮的主要因素，在保護中發展，在發展中保護，在不破壞環境的情況下發展。土地供應也一樣。針對國務院對海南的要求，我們這輪土地政策也做了比較大幅度的調整，我們的土地規劃包括總量結構、用地結構，也做了調整，主要是向旅游業和高科技產業傾斜。 整個供地的政策是保證旅游用地，高科技產業、保障性住房用地、社會事業用地和基礎設施用地。頭先要充分保障政策性住房，比如說雙限房、經濟適用房及廉租房的建設。市場上的商品房應該由市場來調節，大多數中低收入的房要由政府政策來保證供應。當然保障性住房要細分，按情況細分，到底是經濟適用房還是雙限房，這是建設管理部門的事。 其次是高科技產業。海南的生態環境非常好，除了發展旅游業，有競爭優勢外，我認為海南發展高科技更有競爭優勢。高科技人員年薪都很高，其中很多人在追求一個好的工作環境讓其實現個人的價值的同時，他更想要一個好的居住環境，能夠活得健康一點，活得心情舒暢一點，那么別的地方環境就不如海南，而他們對高房價有一定的承受能力。這方面土地一定要保障。 此外，現代工業、社會事業、醫療、教育衛生以及基礎設施等所需用地，也將優先保障。其他用地將根據實際情況來考慮。 我有一個很重要的觀點是，作為土地管理部門，不能簡單判斷賣地多少錢，為了收取土地出讓金而出讓土地，而應該為這個地方科學、持續、穩定、快速發展而去出讓土地。 海南國際旅游島建設上升為國家戰略引發了一輪投資海南的熱潮，特別是房地產市場出現快速上升的勢頭。為抑制預期防止泡沫，海南出臺了“兩個暫?！睘榇淼耐恋毓┙o政策，頓時引起全國關注，關于海南房價的爭論也頻頻見諸媒體，甚至有人質疑，海南房地產是否出現了泡沫? “正常的市場供需關系引發的房產價格上升不可怕，倒購倒賣商品房和倒購倒賣土地的投機行為才可怕。我們現在的工作就是要防止投機炒作混亂房地產市場秩序，從源頭上規范房地產開發土地的管控，全力保障海南房地產市場的健康發展?！?月29日，省國土環境資源廳廳長嚴之堯接受海南日報記者少有專訪，全面剖析海南房地產市場未來走向。 “土地新政”不只“兩個暫?！? 嚴打土地投機炒作：全面清理囤地行為，打擊非法轉讓 海南的“土地新政”不僅僅是“兩個暫停”。嚴之堯表示，省委、省政府對房地產市場走向高度重視。除了“兩個暫?！保€先后就房地產開發閑置土地處置、房地產用地調控、建設用地的供應與管理出臺了政策，打出“組合拳”。當前，主要落實四方面的工作： 保障性住房的用地需求100%保障，全力推動2010年海南“一號民生工程”的建設。解決廣大老百姓的居住問題。“這是較關鍵的問題，海南老百姓的住房問題解決了，房價也就不是問題了?！眹乐畧蛘f。 全面清理已出讓但尚未開發的房地產閑置土地，打擊囤積土地的行為。據悉，目前海南企業手中共有已出讓土地13萬畝，其中相當部分是按規定應開發而尚未開發的。此舉可加快房地產開發建設速度，加大房地產市場的供給量。 嚴厲打擊非法購賣土地的行為，特別是以轉讓股權方式非法轉讓土地的行為。按規定，企業股權轉讓在稅費和轉讓條件上都遠低于土地轉讓。如土地轉讓要求建設完成開發量的25%以上，股權轉讓沒有此限制條件，因此往往成為非法炒賣土地者的慣用伎倆。 全面清理企業的土地成片開發項目，加快成片開發的基礎設施建設，嚴格按照計劃向地方政府交出熟地，地方政府及時按照規劃、計劃出讓土地。 嚴之堯表示，這一系列政策表明，海南正在從源頭上規范房地產市場秩序，抑制過熱預期，遏制投機炒作，減少房產泡沫出現的機會。 “兩個暫?！辈皇欠績r上漲推手 對當前房產供應總量沒有影響 在“兩個暫停”出臺后，有聲音認為這一政策推高了房價。嚴之堯對此觀點很鮮明：“兩個暫停”不是房價上漲的原因，因為這一政策沒有影響到海南的房產供應總量，從本質上看，房價上漲也不是因為供地暫停，目前全省可供房地產開發的土地仍然很多。 嚴之堯表示，“兩個暫?！辈]有停止房地產開發項目的報建，企業手中已出讓但未開發的土地13萬畝仍然可以申請建設。如果這些土地實實在在進入開發，房產市場的供應量將大大增加。從這一點也可以看出，海南房地產市場當前的問題不是增加土地供應，而是清理囤積土地和打擊土地炒賣，促使已出讓土地加速開發。 也有聲音認為海南又出現了1990年代初的房產泡沫。嚴之堯對此同樣鮮明反對：二者有本質上的不同。 嚴之堯分析，1990年代初的泡沫主要源于土地的倒購倒賣，“炒樓花”，形成大量銀行債務。此輪房價上漲情況完全不同，由大量度假居住需求所推動。因此，今天主要是管控好土地的泡沫。由此看來，“兩個暫?！笔顷P系到海南如何落實國際旅游島建設方針政策，關系到海南是否能夠健康發展的理性決策，不是影響房價的波動原因。從長期來看，當前的海南房地產市場還是健康的，將來也會是健康的。 限制商品房開發大量廉價拿地 土地供應向保障性住房、社會事業、基礎設施、旅游、高科技、現代工業等傾斜 目前，海南建設用地存量約30萬畝，加上每年近4萬多畝的新增用地指標，建設用地數量上是足夠的，但怎么用好是個大學問?！罢荒芤酝恋厥杖霝橹饕康倪^量出讓土地，要以社會經濟發展為主要目的而出讓土地，真正發揮土地‘閘門’對經濟發展的宏觀調控作用。”嚴之堯說。 據悉，在規范土地二級市場的同時，海南還將強化一級市場的管控。嚴之堯明確表示，將對土地供給結構進行大調整，限制商品房開發大量廉價拿地，土地供給100%滿足保障性住房，并向基礎建設、社會事業、旅游、高科技產業、現代工業等項目傾斜。 “加強管控不是推高房價，而是以土地供應調整海南的經濟結構。”嚴之堯說，1990年代初的熱錢幾乎都是投入房地產，所形成的房地產泡沫教訓是十分深刻的。利用好國際旅游島獲批后的投資熱潮，引導投資進入這些建設國際旅游島較需要的領域，使之真正成為推動海南發展的力量，是我們大家的共同責任。 “雙軌制”是海南住房供給趨勢 形成適應不同類型

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