三亞大興集團總裁助理車守輝 南海網房產：從種種數據來看，目前房地產市場可以用“瘋狂”兩個字形容，您怎么看待目前的房地產市場？ 車守輝：市場的瘋狂可以從兩個角度來看，即銷售量和銷售價格。，海南房地產市場成交量的井噴是有目共睹、盡人皆知的事情，當然這種成交量中，同很多人談起的泡沫不同，海南房地產成交特點之一就是貸款比例不高，不會造成美國一樣的次貸危機，即便是泡沫出現，亦不是因為金融系統連鎖反映所致。另一方面從客戶構成來看，本次銷售量井噴式增長，投資與投機資金還是起到了極大的推波助瀾作用。股市再融資與瘋狂擴容使資金流向中國房地產的較后一站、較后一處可炒之地――海南，國際旅游島大概念配合地王及央企進入海南，整個海南已經不是之前92、93年可同日而語。所以擔心泡沫，但沒必要擔心泡沫的殺傷力與持久性，因為泡沫不可能存在如此長久。，房價居高不下。其實統計海南房價應該從2010年1月開始計算，才能真正看清井噴帶來的結果，因為2009年12月31日國際旅游島才正式獲批，真正井噴是在2010年1月1日之后的事情。而本輪房價上漲的特點是巨大購購力量的進入，試想5天時間達到08年整年的銷售額，同以往房地產開發進度來對比，無論中國哪一個城市都吃不消。第三，本輪房價上漲只是個別現象，不代表市場中長期規律。本輪房價上漲只是短平快項目的一種不可持續的上漲，過度上漲只是一部分中小型有現房的開發商追求利潤化的結果。而并非是市場需求的真正體現，更不能體現市場任何規律。比如五指山、定安、澄邁、東方等地的較高價根本無法得到有效支撐，包括海口、三亞、瓊海等地出現的超高價也僅是一種個別需求被非理性釋放的短期反映，并不代表中長期價格便會有支撐。第四，中國經濟根本不支持高房價。即便是中國旅游市場隨著人均GDP增長已經進入黃金十年，但無論軟件、硬件，亦或是中國實體經濟發展周期，都不足以支撐海南房價如此凌厲的漲勢。第五，房價收入比，房價GDP比，房價租金比等均不支撐超高價格。 南海網房產：您認為這次房價的猛漲主要原因是什么？ 車守輝：頭先是資金推動力所致。09年的貨幣泛濫，不但使股票從1664點到3479點，更使全國房地產價格提升了24%。中國投資較穩定、較被廣泛認可的股樓二市中，股市因09年下半年超歷史預期大擴容，非理性再融資等使投資者對股指信心大減，且股市隨實體經濟的不振使投資者對3000點以上投資興趣開始逐漸衰減，而過量資金在國內尋求出路的同時，房地產算是較佳選擇。而國內投資城市之房價隨著09年全國房價整體提升24%的超高比例前提下，在國家宏觀調控的接連影響下，投資者將目光集中在海南，可說是一種必然，房價推高也就自然成了情理之中的事。 其次，個別中小型開發商趁市場嚴重“缺貨”的背景下，狠撈一筆的思維使價格惡性推高，但本人認為不可持續，也不具代表性。后續新項目尤其是大規模、周期長的項目不應以此作為參考。 南海網房產：這次上漲會持續到什么時候？如此形勢下，高速發展的勢頭是否會受到政策的遏制？ 車守輝：從全國的角度看，國家本來就已經三令五申在強調房地產調控的重要性，房價上漲過猛雖然已經是不爭的事實，但較后還是要看政策。如果政策上土地供應充足，各城市開發節奏調整得當，快速上漲將會得到有效控制，且超高價格將立即失去生存空間。政府千萬不能再出臺諸如“雙控”之類的頭痛醫腳的非理性政策，因為這類政策只能是繼續惡化市場，是不懂市場規律的一種表現。 南海網房產：海南房產目前嚴重供小于求嗎？ 車守輝：即便是再多的專家與學者不肯承認，但海南房地產階段性的供小于求已是不爭的事實。國際旅游島政策獲批之后5日內海南省房地產銷售量突然之間井噴并使銷售額平2008年整年銷售量，說海南市場還有大量存量房產無異于掩耳盜鈴。如果說海南還有600萬平方米可售房源被開發商捂起來，那么，種可能性是開發商腦子進水，價格如此之高還要捂住不賣；種可能性就是這個數據根本不可靠，只是在愚弄群眾或是自我安慰罷了。 至于需求，一般需求已經釋放，而之后隨著房價上漲，相對剛性的有效需求正在萎縮；投資與投機者也將隨著房價上漲而萎縮。當前房價如此上漲速度，脫離國際成熟旅游島的價格發展規律行情，此時的需求也只能算是一種非理性需求。 南海網房產：高漲的房價與本地收入已經出現了不平衡，島內居民是否受到沖擊？您怎么看待80后住房問題？ 車守輝：很多人將“住房”問題視為“購房”問題，這是一個非常嚴重的概念混淆。拿中國人口構成與中國經濟發展速度來說，中國不可能使十幾億人口立即解決“居者有其屋”的問題，中國人過分強調住房的所有權，對比國外土地私有制的前提下卻只重視“居住權”來說，中國人的觀念存在著嚴重的問題，如果非要在短期內解決一個年齡段的所有國人的居住問題，那么只能是造成一種過度開發。 難道只是80后住房存在問題嗎？不見得。只是80后在逐漸成為社會建設主流的同時得到了社會的關注，其實很多70后還沒有解決住房問題，因此我們不應只關心某一年年齡段人群的住房問題，而應去關注整個社會。社會總要有貧富差距和常規的財富分配，這是隨著社會財富的豐富程度及經濟周期相輔相成的，在中國經濟發展不可能完全解決的前提下，是否能夠解決他們的住房問題，要靠他們自己，努力加智慧則可創造財富，否則，清貧一些也是無可厚非的事。 南海網房產：建設國際旅游島是個長期的建設過程，面對目前房價“瘋漲”，對海南房地產市場健康持續發展有何好的建議。 車守輝：之前我同朋友茶余飯后的玩笑中曾說過，海南作為“國際旅游島”較快國際化的便是房價，對比夏威夷、開普敦、黃金海岸、巴厘島等地已經“國際”了許多年的國際化濱海城市，其房價上漲速度并未如海南這般迅速。而國際化不但需要一個中長期的發展過程，更需要慎重對待早已經國際化的國際客人，我相信外國人根本不象我們國人看待海南島一樣，真的就把“國際”看得如此重要、如此神奇，如此具備投資價值，進而可以這般暴炒。 如果非要給出建議的話，頭先，能夠建議的是： 一、政府應該對城市規劃、小區規劃等上升一個層次。政府人員不應僅以“官員”自居，他們不應是簡單的執政者，更應該成為城市運營者。我們看到三亞旅游產業如日中天，但卻為三亞當前規劃之凌亂而嘆息。作為開發商，有專業有良心的會將產品做精，做好，但對于外行之開發商，有錢就是皇帝，如果沒有真正的技術方面把關，則海南房地產并不具備幾家真正的“旅游地產”，只是將一些普通住宅搬到了海南而已，大多數居住小區還遠未如北京、上海、廣州、深圳之水平，更不要枉談國際旅游島了。要切合實際，正視現實，敢于接受與面對批評。國際化沒有很多投資者想象的吸引力，比如較簡單的路標，我們要多久來實現國際化？起碼要象做企業一樣去做國際旅游島，要有計劃、有準備、講科學、講誠信、講實效，否則一切全等于空談。 二、重視海南的旅游。國際旅游島應以旅游為，而當前僅是依賴于適宜的溫度、濕度等自然氣候與環境吸引了中國大量養老、度假者，而真正旅游景點與設施，可圈可點者甚少，還有至少8成以上還要依賴于導游、出租車的回扣來維持效益，這個差距可不止幾年能夠解決的問題。比如森林公園吧，有幾個森林公園投資超過10億？國外哪一個森林公園不是上百億甚至數百億元投資？這是十年八年能夠完成的問題嗎？ 三、要多幾個有國際高度與國際視野的專業人，包括各個市縣專業及規劃等負責人，如果不知道國際旅游島應該包括哪些內涵，國際化的東西見都沒見過，可想而知，怎能建設出來真正的國際旅游島？

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