時近年底，信貸規模“趨緊”的傳言風聲四起，許多購房子的市民或多或少能感覺到銀行“惜貸”的情結。更有甚者，購家支付定金或頭付后，房貸申請卻遭遇滑鐵盧，陷入“房款、貸款兩空”的尷尬處境。日前，記者采訪中介公司和律師了解到，近期因“貸不出”而引發的房屋購賣糾紛明顯增多，大部分購家在簽訂合同時，容易忽視“貸不出”的風險防范。

　　案例一

　　漏講一句話虧10萬

　　日前，黃小姐看中一套臨黃浦江的新房，因為房子比較熱銷，又考慮到自己能付得起三成頭付，她便迫不及待地與開發商簽訂定金合同，并支付了10萬元定金，之后，雙方還簽署了商品房預售合同。

　　可是，令人意想不到的是，此后銀行房貸一事溝通并不順利。銀行工作人員告訴黃小姐，經查，她還有另外一套住房貸款未還清，近期央行一再強調必須遵守二套房貸政策規定，所以，她只能貸總房款的六成。雖然只差一成的缺口，但算下來也要四十多萬，自己根本湊不足那么多錢。

　　“此前，我曾向銀行咨詢過，提到自己有套房子，這次想改善居住環境，咨詢能否貸款七成購房，可就是忘記說那套房子貸款還沒還清了。 ”如今，黃小姐對于自己的粗心非常懊悔。由于預期無法按合同支付房款，黃小姐找開發商商量，希望能夠退房，或是把房子讓給其他的購家。但開發商說合同已經備案，不能變更購房人；退房可以，但要支付違約金。

　　黃小姐拿出合同仔細一看，只見上面寫著 “購房者在簽訂合同7日內支付30%的頭付款；購房者在合同簽訂20天內未辦理完畢按揭貸款手續或未足額貸款以及未能以開發商同意的方式付清房款的，開發商有權單方面終止合同，購房者應向開發商賠償總房價款20%的違約金。”面對如此緊張的付款期限和貸款不足的現實，黃小姐陷入了困境，要么湊40多萬把房子購下，要么損失80多萬，不購房子了，到底該怎么辦呢？

　　“只怪自己太糊涂，一時沖動簽了合同，對房貸政策一知半解，才搞得非常被動”。黃小姐多次與開發商協商，較終決定放棄10萬元定金了結此事。

　　案例二

　　“搏女”不聽勸致房款兩空

　　80后白領李小姐，大學畢業后留在上海工作，認識了男友繆先生。今年6月底，兩人已發展到談婚論嫁的階段，商量決定在本市購購一套50萬左右的老公房，雙方湊15萬，其余小兩口貸款慢慢還。

　　兜遍大半個上海，小兩口選中一套位于中外環間的一室戶老公房。兩人月收入加起來近萬元，但都為私人老板打工，工作單位不是很穩定，他們非常擔心貸款的額度問題。于是，與房東簽訂購房合同前，特地請中介為他們做了次房貸初審。中介公司調查發現，李小姐的資信記錄并不好，有多次信用卡逾期還款的不良記錄。

　　“當時，中介口頭答復說，因為我的資信問題，房貸只有百分之七八十的獲批可能性，建議我放棄這套房子。 7、8月，房價抬頭趨勢挺猛的，再拖下去我擔心房價一去不回，較后決定放手一搏，畢竟百分之七八十的獲批可能性挺高的。 ”于是，小兩口馬上與房東簽訂房屋購賣合同，一次性付清了頭付15萬。后來，整整兩個禮拜都沒消息，小兩口主動找中介詢問，被告知房貸沒有批下來，消息猶如當頭一棒，讓他們有些不知所措。

　　銀行信貸員告訴他們，李小姐有多條信用卡逾期記錄，所以根本沒辦法操作，建議購家在合同上去掉女方名字，這樣一來根據繆先生的工作情況，就能辦理貸款了。聽說購家要更改合同，房東有些不樂意了，認為該要求不合理，并乘機將房價抬高。較終，雙方不歡而散。

　　如今，房東仍扣著李小姐和男友的頭付款不肯還，而房子也被房東以高價賣給別人了，李小姐和男友準備訴諸法律維權。

　　案例三

　　不良信用記錄“卡”住貸款

　　無獨有偶，同樣想著改善環境的林先生，與妻子商量著賣掉原先房子，湊上近幾年的積蓄，打算換套大房子。今年9月，林先生相中徐匯區一套三房，如能貸到七成的貸款就剛好能購下。林先生是醫學博士，在一家醫院工作，通過朋友向銀行詢問貸款情況。不久，消息傳來，貸款沒問題。林先生就放心地與上家簽訂了定金協議，支付了5萬元定金。

　　在約定的簽訂房地產購賣合同期限到期前，林先生又托人向貸款行打聽貸款審批問題，并提供了他和妻子的身份信息。銀行查詢后告知林先生貸款有問題，原因是其妻子之前曾有過未按期歸還銀行貸款的不良信用記錄，現在銀行加強貸款審核力度，貸款審批可能不能通過。

　　這下可把林先生急壞了，定金協議中約定貸款貸不出就算他違約的，定金可能被沒收。還好上家也是賣舊房購新房，不希望在此事上有糾纏，就把定金退還給了林先生，這才減少了購家的損失。

　　中介訴苦

　　“擦邊球”難打 “貸不出”增多

　　針對年底出現的房貸 “偏緊”現象，中介業內人士告訴記者，房屋購賣是一個過程，少則一個月多則兩個月。期間，許多環節都有可能突發狀況影響交易的正常進行。比如，在新產證沒有出來之前，房子都有可能會被查封。特別是較近快到年底了，不同銀行“惜貸”情況有所不同，一些之前寬松時都能辦的“擦邊球”購家，如今只有望梅止渴的份了。

　　當記者提到委托辦理貸款時，業內人士透露，一般正規的中介公司，都設有一個專門負責與銀行信貸聯系的貸款部門。如果顧客委托中介辦理貸款，中介會先對貸款人做一個詳細的初審報告，不過，這份報告僅供中介內部查看，一般不提供給購家看的，只口頭告訴他們初審的結果。

　　除此之外，中介一般也不會和購家簽訂貸款委托書，因為各家銀行的微調策略不同，中介只是起到一個穿針引線的服務作用。然而，如果購家要求自己辦理房貸，則必須寫一份聲明交給中介，聲明自己辦理貸款的一切后果自負。

　　值得注意的是，這位業內人士透露，辦理貸款購房手續時，購家往往容易忽略 “貸不出”這種可能性，目前許多購賣合同的附件中往往只考慮到“貸不足的部分，在規定期限內用現金方式補足”，很少有人考慮到萬一貸不出怎么辦的問題。近來，房貸“趨緊”一說風生水起，“貸不出”的風險責任也逐漸顯現。

　　律師提醒

　　購房前這些準備少不了

　　上海聯業律師事務所民商法專家馬永健律師提醒購房者，貸款購房必須注意防范貸款中的法律風險。購房本身只是購方和賣方之間的事，因此簽了定金協議或房地產購賣合同或是商品房預售合同，即在購方和賣方之間產生法律約束力，違背合同約定則可能產生法律責任問題。由于貸款購房中，購房人需要以貸款作為支付房款的支付條件，必然涉及到銀行，而銀行是否審批貸款，主要是根據貸款人的情況和銀行的審批條件、貸款政策來定的。

　　因此，貸款購房人必須在簽訂合同前，對自己頭付款的支付能力、貸款成數、貸款條件和貸款審批的可能性作出正確的判斷，以免房子購不成還要被沒收定金或是支付巨額違約金。就二套房貸而言，貸款人更應注意相關政策規定，因有“已利用貸款購房又申請購購套以上住房的，其貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，頭付比例不得低于40%”的硬性規定，購房人應當在簽署定金協議或購賣合同前，把自己有房貸的情況和收入情況如實反映給銀行，詳細詢問貸款政策和貸款審批通過的可能性。

　　時近年底，銀行一般都會收縮信貸規模，加上央行一再強調各銀行應遵守二套房貸政策，因此貸款審批條件會更嚴，審批流程也可能較長。

　　因此，馬永健律師特別提醒準備在年底前購房的購房人，應該防范因自身原因導致貸款貸不出的法律風險，在簽訂合同前預先審查自己有無逾期歸還房貸記錄、逾期信用卡還款記錄等不良信用記錄；此外還應注意防范因貸款政策變化、貸款規模縮小、收入證明不實等外部原因導致的貸款不出的法律風險。

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