在合同合法有效的情形下，合同雙方應如期適格地履行合同義務

　　在退房群體中，有很大一部分購受人提出退房的原因是：房價下跌過快過多，時隔幾天，前后房價有幾萬甚至幾十萬的價差，心理承受不了。在這種情形下，購房者提出退樓或降價補償的要求不合理，開發商沒有責任和義務滿足這些要求。

　　購受人有權要求退房的十種事由

　　事由一：商品房購賣合同內容異于認購書內容

　　商品房交易通常采用先簽認購書后簽商品房購賣合同的方式，從性質上講商品房認購書屬帶未決條款的預約。由于合同主要條款已經確定，合同已經成立，對未決事項雙方應繼續談判以簽訂本約。如果開發商提供的格式合同與認購書條款不一致，或者商品房購賣合同條款不合理，此時購方有權拒簽，并要求返還定金。

　　事由二：開發商未取得相應的批準、證件

　　《城市房地產管理法》第44條規定對商品房預售限定了嚴格的條件，其中取得商品房預售許可證是開發商預售的前提。如果開發商沒有取得預售許可證進行預售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業主有權要求退房。

　　事由三：開發商單方變更規劃

　　在簽訂商品房購賣合同后，如果開發商未經購方同意單方變更朝向、面積、戶型等規劃、設計，購方有權要求解除合同，并要求開發商支付相應賠償金。

　　事由四：按揭未獲批準

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》十三條規定，因不可歸責于購方的事由導致不能簽訂商品房擔保貸款合同并導致商品房購賣合同不能繼續履行的，購方有權請求解除合同。

　　事由五：先賣后抵、一房二賣或先抵后賣

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規定，商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人，或商品房購賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，或隱瞞所售房屋已經抵押的事實，購受人有權要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償。

　　事由六：面積誤差

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符，合同對此有約定的，依約定處理；如無約定，則面積誤差比完全值超過3%，購受人有權請求解除合同。因廣州市房產交易采取套內建筑面積計價，因此如套內建筑面積差異超出±3%范圍的，購受人有權要求退房。

　　事由七：質量瑕疵

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十二條、第十三條明確規定，如果房屋主體結構質量不合格或者房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購受人有權解除合同，并要求賠償損失。

　　事由八：拆遷補償安置房屋

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條明確規定，出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋事實的，購受人有權要求退房，并可向出賣人主張不超過已付購房款一倍的賠償。

　　事由九：遲延交房

　　廣州市的一般約定是，遲延交房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過90天購房人就可以解除合同，開發商退還房款并賠償損失。實踐中，開發商通常通過在商品房購賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗收備案，而是單項驗收合格等)進行規避。

　　事由十：逾期辦證

　　商品房購賣合同通常會對辦證期限作出明確約定，如果因開發商原因致使超過辦證期限未取得房產證，購方有權選擇退房并要求開發商支付賠償金。對此開發商一般通過簽訂商品房購賣合同時設定相當長的辦證時間(如簽訂本合同之日起500天)進行規避。

　　基于契約自由原則，商品房購賣合同系雙方在不違反法律、法規的前提下充分磋商達成的合意，無論市場發生何種變化，購賣雙方均應誠實守信履行合同，這是法律秩序較基本的要求。當然，對于房地產企業而言，規范開發流程，提高辦事效率，和諧客戶關系，也是規避退房風險的不二法門。

　　(作者：廣東百思威律師事務所 王衛永)

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