26歲的劉玉“沖動之舉”發生在去年1月。“我家里的居住條件很不好,一家六口人,擠在南京秦虹小區一套不到50平方米的房子里。”

　　劉玉的父親早年下崗,母親正在申

　　請低保;16歲的妹妹還在念初三;他自己的孩子才1歲多,每月開銷不小。

　　去年初,就在全家急于改善居住條件時,傳來了讓人心動的消息:江北一家樓盤推出了“一成頭付”,一套兩居室的房子,只需頭付3.7萬元,其余頭付由開發商無息墊資,房子交付前還給開發商即可。當時,劉玉的母親因車禍剛好獲得了保險公司的一筆賠償,加上家里的積蓄,正好能湊足3萬多元。

　　“那時江北房價超過5000元/平方米的都有,這家樓盤只賣4400多元/平方米,我想房價肯定還要漲,于是很快與開發商簽訂了購房合同。房子83.59平方米,總價37萬多。”頭付3.7萬多元后,劉玉又從銀行貸了29.8萬、30年的商業貸款,因為擔心還要加息,他特意選擇了3年固定利率,即7.83%×0.85＝6.6555%,月供1914元。

　　劉玉曾擔任一家知名房地產中介公司的連鎖店店長,2007年市場火爆時,月收入一度近5000元。“我認為還2000元的貸款和1年后還開發商的3.7萬都不是太大的問題。”可是,問題卻很快出現了——

　　去年3月起,江北樓盤開始降價促銷,一些樓盤從“5字頭”降到“4字頭”又降到“3字頭”,劉玉購購的樓盤也大幅降價,他的資產大幅“縮水”,“感覺對不起母親的錢”。

　　同時,央行連續六次降息,而因為當時選擇了3年固定利率,所以他也無法享受較新的低利率,每月仍“扛”著近2000元的貸款。

　　較令人寒心的是,由于二手房市場低迷,劉玉的店兩個月沒開出一單生意,月收入銳減至1000多元。愛人也失業了。

　　在巨大的經濟壓力下,劉玉不得不在去年10月底跳槽至江寧一家樓盤轉商品房銷售,愛人也到一家私企打零工。兩個人月收入在3000元左右,拋除月供和生活費用支出等,捉襟見肘,根本無法償還開發商的3.7萬。

　　而按照購房時與開發商簽訂的“借款協議”,如果在2008年12月18日前還不出錢來,那么將按照每天千分之二支付開發商違約金。20多天前,開發商已寄來了《催款函》。劉玉現在一邊還月供,一邊向開發商支付74元的違約金,錢不還清,房子就拿不到手。“還差2萬多。向親朋好友借,也難;想退房,退不了,而且降價是市場行為,現實中因此退房也得不到支持。”

　　記者了解到,在江北這家樓盤,共有500多人通過“一成頭付”的方式購房。目前逾期未還開發商錢的人,僅記者手上就有六七位,他們希望開發商能推遲還款期限,或采用分期還款的方式還錢。

　　不過,這在開發商看來很不現實。“我們目前資金也很緊張,如果開了延遲還款的先例,那其他人也會找理由延遲還款,到時候資金回籠就成問題了。”

　　“劉玉面臨資金鏈斷裂一事,是低頭付蘊藏巨大風險的典型樣本,給購房人和銀行都敲響了警鐘。”恒豐銀行南京分行個人金融部總經理艾濤表示。“按揭貸款購房,本來就說明資金不足,而只能承擔一成頭付,可見資金實力有多弱。一旦收入下降,就很難承擔月供及償還頭付款這雙重壓力。”

　　“央行一直有'房貸月供不得超過月收入50%’的風險控制規定,今年1月初,為防范金融風險,央行再次重申這一規定。這尤其給購房人提供了警示:理性的購房人應關注還貸的風險。”江蘇蘇源律師事務所房產部主任朱曉飛說,現在市場上不僅有“一成頭付”,還有“零頭付”以及一些變相的方式,比如貸款“返利”等,看上去是降低了購房的準入門檻,也解決了購房人的燃眉之急,但是“便宜”背后的真實用意還是擴大銷售。購房人在這種情況下容易忽視自己的能力,作出沖動的購房預算。

　　“現在一些開發商號召購房人貸款'抄底’,說利率便宜了,但貸款購房一貸就是10年、20年甚至更長,利率始終處于變動中。現在利率低,一旦將來漲上去,就難免面臨尷尬。所以,購房人在任何時候,都不能忽視風險控制。”

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