——浙江一起購房糾紛案的啟示

新華社記者黃深鋼

房屋土地使用年限究竟多少年？浙江一購房者與房開商因對“土地使用年限”解讀不同而發生糾紛。臺州市中級法院和臺州市椒江區法院近期審理了這起購房合同糾紛案。

購房者提出：購房合同上注明“土地使用年限為７０年”，辦理房產證等文件時卻發現實用年限４０年，要求賠償相關費用。

房開商稱：根據我國相關法律，商業用房較高年限４０年，“７０年”是對整宗土地使用年限的概括描述，購房者明知規定卻要求賠償，是無理取鬧。

購房者：房開商“欺詐”

２００４年９月２３日，臺州商人趙章未與浙江萬達房地產有限公司簽訂商品房購賣合同，購購位于臺州市椒江區凱悅大廈１憧１層０２號商業用房，建筑面積５４．９３平方米，每平方米１６１００元，總價８８４３７３元。合同條約定，土地使用年限為７０年（自２００１年９月１０日起至２０７１年９月９日）。

合同訂立后，趙章未付了款，房產公司交付了房屋。２００５年９月２８日，浙江萬達房地產有限公司變更登記為富爾達集團有限公司。２００７年４月８日，趙章未在辦理土地證房產證等證書時發現，土地使用時間登記為４０年。趙章未感覺“上當”了，與他同等遭遇的還有另外１１家商戶。

與房開商多次交涉未果后，趙章未向臺州市椒江區法院起訴，要求富爾達集團有限公司退還多收的３０年土地出讓金３７９０１７元（按７０年分攤商品房總價款）。

開發商：索賠無理

一審中，被告方辯護律師稱，雙方簽訂的商品房購賣合同中記載了國有土地使用權的方式為“出讓”，明確土地使用年限商業用地４０年、住宅用地７０年、辦公用地５０年。合同條應當是大廈項目建設依據的介紹，并不是開發商向購房者作出的“商業用房國有土地使用權年限”的承諾條款。

在合同第三條中，房開商明確告知購房者的房屋用途為“商業用房”。我國城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例和浙江省城鎮國有土地出讓和轉讓實施辦法均明確規定，商業用地國有土地使用權出讓年限較高不得超過４０年。被告方辯護律師稱，這些規定屬公開事項，在簽訂商品房購賣合同時，購房者應該知道這些基本規定。購房者在簽訂合同３年后才提出質疑，“不排除惡意訴訟可能，嚴重違背了合同法中的誠信原則。”

被告方還辯稱，購房者購購商業用房支付的是房款，不是土地出讓金。

椒江法院一審認為，合同中載明項目建設土地使用年限自２００１年９月１０日至２０７１年９月９日，該條款應理解為“開發商向購房者說明該地塊的規劃用途以及使用年限，而非向購房者承諾土地使用年限為７０年。”

法院認為，開發商并未在合同中向購房者承諾出讓的商品房土地使用年限為７０年；作為購房者，應知道商業用途土地使用權年限較高不超過４０年。因此，購房者認為開發商違約，要求退還土地出讓金的訴訟請求缺乏法律依據。判決駁回購房者訴訟請求。

原告為何敗訴？

一審宣判后，趙章未又提出上訴。臺州市中級法院公開審理此案。

法庭辯論中，購房者提出，合同中的“７０年”到底如何理解？房開商片面強調自己與有關部門的合同沒有這樣約定，但沒有將這份合同給購房者，購房者并不知情。此外，合同中也沒有其他條款反映出商業用房年限為４０年，只是在合同條中約定土地使用年限為７０年，顯然是房產公司設的圈套。

開發商堅持：“商業用地年限４０年，國家已實行了１０多年，已形成慣例，在合同中不用約定。”

１０月２９日，臺州市中級法院作出“維持原判”的終審判決。

判決后，主審法官在認同一審判決意見基礎上，對判決理由予以補充說明：法院審查認為，該合同條的標題為“項目建設依據”，應理解為房開商向購房者說明該地塊的規劃用途以及使用年限。其具體涵義應理解為：“規劃用途分為商業、住宅、辦公用地，用途不同，使用年限不同，其中較長年限７０年，總的使用年限７０年。”關于商業用地的使用年限，中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例明確規定為４０年。房開商并未向購房者承諾商業用房的使用年限為７０年。

趙章未代理律師王以德說，購房者中了房開商“７０年使用權”的陷阱，才用較貴的價格購購了那里的房產。（新華社專稿）

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