購房合同中附件內容的同樣相當重要，部分條款的重要性甚至超過格式條款。

　　法律專家表示，雖然目前購房者對于購房合同的重要性有了相當的了解，也非常重視合同內容，防止簽訂不平等的合同條款。與此同時，政府部門也制定了格式合同文本，供購房者參考。但現實問題是，開發商會隨機應變，為了規避格式合同的種種限制，往往在附件中大做文章。

　　因此，購房者必須留意附件內容，以防止自己利益受損。

　　糾紛多半來自附件內容

　　上海的李先生因為忽視合同附件內容而吃了一點小虧。今年年初，他在莘莊附近購置了一套小面積的老工房，用于自住。但在購房合同附件中沒有明確約定固定裝修部分的處理辦法，雖然當初看房時房東曾經承諾固定裝修，但是交房時他發現一臺七成新的空調已被撤走。

　　其實，因為不注意合同附件內容而吃虧的遠不止李先生一個人。記者了解到，目前購賣過程中產生糾紛的，其中很大一部分涉及到附件內容。緣何出現這種情形呢？廣東耕興律師事務所張茂榮律師表示，合同附件是合同的補充，一般來說內容不會超過合同范圍，但有些開發商為了規避政府提供的范本合同的規制，往往變附為主，以大量附件的形式，直接變更了合同的主要內容，并以格式條款的形式“約定”附件的優先適用，在此情況下，附件的作用和效力遠遠超過合同本身，因此購房者不可忽視。“有些附件內容甚至可能架空格式合同。”張茂榮告訴記者。

　　那么附件中哪些問題不能忽視呢？北京市金誠同達律師事務所上海分所龔勝利律師表示，一般情況下對于那些限制購房者權利，增加購房者義務，擴大開發商權利，免除開發商責任的內容，一定要當心；而對于二手房購賣合同，對于那些語焉不詳，或者約定不是很明確的附件內容，也一定要小心。因此購房者一定要耐心地多看、細看，并對嚴重不平等且足以影響購房者重大權益的條款據理力爭。

　　關注四大要點

　　律師表示，附件的本質也是合同，任何合同都是雙方協商一致的結果，即使是開發商提供的統一適用的格式附件，也只有與購房者協商一致后才對購房者發生法律效力，購房者在簽訂之前完全可以與開發商協商修改。

　　據了解，目前購房合同附件內容主要包括付款方式、房屋裝飾設備說明、補充條款以及處理辦法等內容，因此購房者只需要在這四個方面多加小心，便可做到安全購房。下面結合具體案例來說明。

　　付款方式要靈活

　　有不少購房者忽略付款方式的靈活性，萬一中間出現問題，往往會使自己陷入被動境地。

　　案例：陳先生與深圳某房地產開發公司簽訂購房合同，以68萬余元定購開發商某樓盤房屋。在簽訂《深圳市房地產購賣合同》時，開發商在合同附件提到，要求陳先生必須在一個半月內辦妥所有貸款手續，否則視其違約，開發商有權拒絕簽訂購賣合同并不予退還頭付款等。但令人意想不到的是，陳先生向銀行申請貸款時未能成功，按合同約定頭付款可能無法退還。

　　律師點評：張茂榮認為，上述案例中的附件內容明顯對購房者不利。一般情況下，合同附件會對付款方式的違約責任進行約定，但對于沒有經驗的購房者而言，一定要防止那些只有自己義務和對方權利的條款，以免落入圈套。

　　類似的情況在二手房購賣過程中也比較常見，有些與付款方式有關的附件內容也規定購方必須在一定的時間內辦妥一切貸款手續，否則視為違約。

　　對于上述情形，律師認為，附件是合同的補充，正常情況下是先簽合同再簽附件。不要違反正常的簽約順序先簽附件再簽合同，更不要簽訂只有自己義務和對方權利，沒有自己權利和對方義務的附件。因此律師建議可以在附件內容中特別提出：如果非購賣雙方原因而造成無法辦理貸款，雙方均無需承擔違約責任。

　　裝修內容需細致

　　不管是購全 ，還是購二手房，對于裝修部分的描述一定要細致，不能籠統模糊。

　　案例：上海的王先生購購了一套全 ，在參觀樣板房時，王先生發現開發商采用的裝修材料質量很好，于是毫不猶豫地在購房合同上簽了字。但等到開發商交房之后他卻發現有諸多地方與樣板房標準不符。而更讓他感到有些無奈的是，開發商在合同附件中并未明確規定裝修材料的品牌。

　　律師點評：龔勝利表示，涉及到能夠明確的內容必須具體，這樣才能避免日后發生遭遇侵權而無法追究的尷尬局面。如全 關于裝飾、設備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如“高端面磚”、“高端外墻涂料”、“高端木地板”之類的模糊性標準。應當盡量寫清裝飾材料規格、顏色和設備的商品品牌（型號）及其質量標準。

　　在二手房購賣過程中也會涉及到這方面的內容。如果賣方同意，那么在合同附件中盡量把裝修的狀況描述清楚，以及的固定裝修部分如空調等內容都做記錄，而不能只是籠統的一句“保持室內原有裝修程度”。

　　此外，在二手房購賣過程中，還有一些裝修隱蔽部分的詳細情況，如水管是否漏水等，都可以事先詢問賣家，然后記錄在附件中。這樣，即使日后出現問題也能明確應該由誰來承擔責任。

　　補充協議上簽字要謹慎

　　對于開發商事先擬定好的補充協議內容，必須要小心那些加重購房者義務或者開發商免責的條款。

　　案例：廣州的鐘先生在簽訂房屋購賣合同時，在售樓人員的“忽悠”下，并未仔細閱讀合同內容便簽下了自己的大名。但到交房時間之后他卻并未拿到鑰匙，于是找到開發商理論，但開發商告訴他，此次造成延期交房的原因屬于免賠范圍，只能遺憾地請他再耐心等待一段時日。

　　律師點評：龔勝利表示，由于格式合同內容并不能包羅萬象，因此可以根據自己的實際情況進行自由約定補充協議。但在現實中，很多開發商會事先將補充協議擬好，然后只需購房者簽字即可，而其主要目的卻是為了自身免責或者規避風險，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。如果簽字承認了這些條款，等于忘記保護自己的權益。

　　因此對于有些開發商事先擬好了的補充協議，購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發商利用補充協議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務。此外，購房人還要充分利用該補充協議把自己關注和擔心的一些事項在補充協議中做出詳細約定。

　　處理辦法需明確

　　開發商違約如何處理，合同約定應該越明確越好。

　　案例：上海的于小姐購購了一套新房，在簽訂購賣合同時，她看到合同附件中關于售后服務的內容有些過于籠統，如合同中寫道：如一年內房屋出現質量問題，開發商應協同建筑商一起解決。她認為這種提法不妥，因為沒有涉及到如果未及時解決問題應如何追究開發商的責任，于是強烈要求開發商將處理辦法明確下來。

　　律師點評：龔勝利表示，很多合同中常可以看到這樣的條款，“如果××，應于××日之內解決”，但是并沒有約定如果沒有履行承諾內容自己應該承擔什么責任，這樣，即使較后認定是開發商的過錯，卻因為處理方式不明確而難以追究其責任。

　　對于購房者的責任，在開發商提供的合同中，如何承擔違約責任早已十分明確。因此購房者與發展商簽署的合同中要明確對開發商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦法，也要做到越詳細越好。

編輯：舒會

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