劉律師說：“通常，商品房購賣合同規定的延期交房的違約金為萬分之二或三。”胡先生與該公司約定的萬分之十違約金是否有效？“依照《合同法》的相關規定，違約金和實際損失不能重復計算，胡先生或者要求該公司賠償延期交房給其造成的實際損失，或者要求該公司賠償合同約定的違約金。”

　　該合同簽訂后，胡先生按約交給該公司頭付款10萬元，并辦理了購房按揭貸款30萬元。其后，該公司組織施工、設計、監理、勘察等該工程的責任主體單位對該小區1~4棟樓進行了竣工驗收，并交付給該公司。2006年8月31日，該公司在小區售樓處張貼交房通知，其中1~4棟樓的交付時間為2006年10月1日至7日。

　　■交房日期拖后，違約金“筆誤”

　　2005年11月27日，胡先生與某公司簽訂了一份商品房購賣合同，該合同主要約定：

　　胡先生購購某公司建設的某小區2棟3單元建筑面積為100平方米的房屋；該房單價為4000元/平方米，總購房價款為40萬元；購受人頭付款10萬元，余款30萬元按期辦理銀行按揭貸款；房屋交付期限為2006年8月31日前，交付條件為該商品房經驗收合格；出賣人逾期交房，按逾期時間分別處理（不作累加）：

　　1.逾期不超過15日，自本合同規定的較后交付期限的天起至實際交付之日止，出賣人按日向購受人支付已交付房價款萬分之十的違約金，合同繼續履行；

　　2.逾期超過30日，購受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同規定的較后交付期限的天起至實際交付之日止，出賣人按日向購受人支付已交房價款萬分之二（該比率應不小于1項中的比率）的違約金；

　　3.商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知購受人辦理交付手續。

　　2006年11月，胡先生以該公司未能按照合同約定期限交房為由，要求該公司承擔違約責任，按每日萬分之十的比率支付自2006年9月1日至實際交房之日的違約金。

　　該公司認為，其銷售的房屋已經過有關部門的驗收，并交付使用，可以認定竣工驗收合格，已具備合同約定的房屋交付條件。張貼公告也是書面通知交房的方式之一。另外雙方合同中約定的萬分之十的違約金過高，是工作人員的筆誤，應為“萬分之一”。問題一直推延至今仍未解決。

　　■購賣合同合法有效，違約金須酌情裁定

　　張盈律師事務所劉夢醒律師認為，商品房交付須具備“兩書一表”，案例中雙方簽訂的商品房購賣合同合法有效。雙方當事人均應按照合同約定履行義務行使權利。

　　對于胡先生提出的商品房交付條件問題，因相關法律法規比較龐雜，在具體審判中存在很多爭議。具體到天津市的商品房交付條件，劉律師認為，根據《天津市新建住宅商品房準許使用管理辦法》及《天津市商品房管理條例》第十二條的相關規定，“房地產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示住宅商品房準許交付使用證，提供商品房質量保證書和商品房使用說明書。”因此，開發商在交房時必須向購房者出示或交付“住宅商品房準許交付使用證”、“商品房質量保證書”和“商品房使用說明書”這三份文件。否則購房者有權拒絕收房，由此造成的延遲交房的損失由開發商承擔。

　　那么，開發商張貼的延期交房公告是否符合合同約定？

　　劉律師表示，該公司以張貼公告的方式通知交房不符合合同“書面通知購受人辦理交付手續”的約定。因為該公司面向社會售房，購房人不一定居住在其小區附近，故其在小區售樓處張貼交房通知，達不到購房人能知曉交房時間的效果；且合同中的購受人是特定人即胡先生，故該公司應當將交房時間及有關事項直接告知胡先生，該公司公告通知交房的方式不符合雙方合同第十一條“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知購受人辦理交接手續”的約定。該公司在合同約定的期限內沒有將該商品房交付給胡先生，屬于違約行為，應當承擔違約責任。“至于違約金及實際損失的數額，根據《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：商品房購賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”劉律師說，“該《解釋》第十六條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”

　　法律小辭典

　　違約金：合同當事人在合同中預先約定的當一方不履行合同或不完全履行合同時，由違約的一方支付給對方的一定金額的貨幣。違約金是債的擔保的一種，也是對違約的一種經濟制裁。

　　住宅商品房準許交付使用證：又稱“準入證”。在天津市行政區域內，房地產開發企業對其建造的住宅商品房在取得“住宅商品房準許使用證后”，方可交付使用。未取得準許使用證的，不得交付使用。申請領取住宅商品房準許使用證，應當符合下列條件：（一）已經交付全部土地出讓金或按規定享有劃撥土地使用權，并取得土地使用權證書；（二）住宅商品房已經竣工驗收合格，并提供竣工驗收報告；（三）持有《建設工程規劃驗收合格證》；（四）具備供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其他配套條件，并由相關配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明；（五）非經營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區、縣配套單位出具證明。

　　本期“房律師”：張盈律師事務所律師 劉夢醒 李東光

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