北京4月份的房價比3月份環比降低了0.8%，上半年房屋成交量也同比大幅下挫38%。深圳今年前5個月，住宅均價呈節節下挫態勢，調整幅度接近30%，回落到2007年初的水平。上海今年上半年雖然房價平均月漲幅為1.21%，但是仍然比去年下半年月增速下降超過5%。

　　在這樣的大環境下，諸多房地產開發商如坐針氈，開始向政府呼救。如何穩定房地產市場？要不要對房地產商實施救助？房地產業是否應該“救市”的爭論進入公眾視線。

　　房地產市場需要“救”嗎？

　　所謂的“房地產市場的剛性需求”是否還存在？銀根緊縮是不是造成房地產企業陷入危機的主要原因？政府“見死不救”的說法是否夸大其詞？-

　　易憲容：喊救市的是開發商 (中國社會科學院金融研究所金融發展室主任)

　　我認為中國房地產市場不可救，不需救，不能救。

　　較近，一些地方房地產市場價格出現某種程度下跌，一些人認為中國的房地產市場已經面臨一個調整的臨界點，政府應該調整房地產市場政策。之所以有這樣的聲音發出，關鍵就在于開發商利益所趨。

　　有人提出房地產市場的“剛性需求”，房地產市場的剛性需求本來就是相對的。80%的公眾購不起房，怎么會存在剛性需求？這種剛性需求是房地產開發商制造出來的。如果真的有剛性需求，那么開發商就不會在房地產市場價格剛剛出現調整后就按捺不住。

　　而目前房市下滑的原因也不僅僅在于緊縮的貨幣政策。即使2007年對房地產信貸管理政策調整后，中國個人住房按揭貸款政策仍然是世界上較為寬松的。

　　房地產開發商以房地產市場是投資市場來定位價格，這才是房價過高的關鍵。說到底，目前國內房地產市場的問題，并非是央行從緊的貨幣政策，而是要根據變化的市場環境對產品重新定價，放開對個人住房按揭貸款的標準熟視無睹。

　　陳國強：“救市”暫無定論 (北京大學房地產研究所所長)

　　我認為“救市”的說法是把問題夸大了。房地產市場的基本情況其實并非那么嚴重。因為不同的樓盤，不同的項目的具體情況不一樣。比如，有些樓盤的銷售目前還是比較正常的，而有些則是與其預期有差距。這主要取決于房地產開發商的定價策略。如果定價符合市場的銷售預期，那么銷售就比較正常。否則，銷售則會明顯下滑。

　　現在市場上也有一些案例，比如北京的幾個樓盤上個月成交量為零，這只能說明，某些房地產商對于旗下樓盤的預期與實際情況差距較大。房地產市場是否需要“救市”，不能據此下結論。各個區域，各個市場主體的具體情況不同，現實中分化的情況十分明顯。有些公司資金鏈比較堅固，而有一些小企業則比較脆弱，所以不能簡單說是否需要救市。

　　王建：三大原因造就當前局勢 (中國宏觀經濟學會副會長)

　　房地產企業得不到政府救助，將會影響宏觀經濟和帶來金融風險的論斷并不成立。

　　目前銀行對于房地產市場的貸款有20%的份額，其中有九成是居民貸款，所以一般不會形成大量的呆壞賬。但是房地產市場出現大跌則是有可能的。開發商在前期購購土地的價格很高，那么隨后就會帶來一系列的問題。中小型的房地產企業資金鏈脆弱，所以會出現倒閉。但是我們國家對住房卻存在巨大需求。

　　我國房地產市場出現目前的情況主要原因有三個：一是房地產市場的周期性調整；是政府為了抑制通脹而收縮銀根，企業的流動性被限制，所以市場出現下滑；第三就是前段時間房地產市場泡沫太嚴重，但是目前正在回歸理性。但是現在宏觀經濟下滑的明顯趨勢已經導致消費者形成悲觀預期。

　　房地產市場如何“求穩定”？

　　房地產企業在資本市場上增發放行，決策層再次重申“保持穩定的房地產市場”能否說明某種信號？房地產商對政府的“救市預期”有多大？-

　　易憲容：“穩定”不能簡單理解

　　我認為，穩定市場不應單純理解為恢復到2007年的成交量和上漲幅度才是穩定。而是應穩定老百姓改善住房的經濟預期，穩定推進落實2007年國務院24號文件的決心和措施。

　　也就是說，房地產市場發展與繁榮就在于能否改善老百姓的居住條件，能否提高老百姓的住房福利水平。離開了這一點，那么其他任何理由都是不成立的。

　　十七大報告關于住房民生的精神、24號文件對房地產市場宗旨的規定，以及2008年政府工作報告中關于規范房地產市場的要求，都要改變房地產市場暴利，讓房地產市場成為民生的市場。房地產市場發展與繁榮就在于能否改善老百姓的居住條件及提高老百姓的住房福利水平。

　　陳國強：增發不是政策松動

　　目前在資本市場上證監會密集放行了多家房地產企業股份增發，以及批準發行公司債。這種現象不能被簡單看做是政府已從資金方面開始救助房地產企業。

　　其實，房地產企業提出這樣的要求已經有半年或者更長的時間了，證監會對其審核已經跨越了很長的時間，例如萬科、北辰這樣的房地產企業至少在半年前就向證監會提出了這樣的申請。

　　另外，在今年年初有幾家房地產企業實現IPO，也不能說明問題。畢竟在排隊上市的房地產企業有很多，而得以上市或者增發股票的企業是少數。

　　雖然上市、增發這些行為對于企業來說能夠獲得更多的資金運轉空間，但是卻并不能作為政策松動的判斷依據。

　　顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)：供求穩定是頭要 (中國住宅及房地產研究會副會長)

　　如果房地產量、價出現大幅下跌，那么將會帶來一系列嚴重的問題。因為房地產市場的變化能給上下游幾十個行業帶來波動。

　　房地產銷售量的下降必然帶來房地產供應速度的放慢，那么下一步的投資增速也會下降。這對國家宏觀經濟增長會帶來不利影響。樓市的穩定可以促進宏觀經濟和促進就業穩定。而房價的小幅波動則是市場中正常的表現。

　　相對于去年來說，目前全國房價的普遍下降應該說是回歸理性的表現，是價格回歸價值的表現。目前很多房地產企業的資金鏈肯定處于緊繃狀態，這其實是緊縮貨幣政策下的普遍表現。

　　隨著市場的波動以及宏觀政策的變化，有些房地產企業肯定要被淘汰掉，這是市場經濟的必然規律。如果沒有房地產企業被淘汰，那么這個市場肯定需要政府干預調整。

　　在資本市場，房地產上市企業得到股票增發等，我們可以看做是政府幫助這些企業解決融資困難的問題。但是從另一方面來看，這也幫助投資者拓展了投資渠道。同時，這樣做也可以使銀行有效對沖房地產所帶來的風險。房地產企業增發股票和公司債會將一部分風險轉移到資本市場中。

　　綜合來看，增發和獲批公司債是一石三鳥的舉措。所以我們不能簡單地將此舉理解為政府在為開發商解套，而應該從多方面來看。

　　政府手上有沒有救市牌？

　　緊縮政策能否放松？ 房地產市場“求穩”的宏觀措施主要有哪些？政府能否打出“救市牌”？-

　　陳國強：操作層面嚴防投機

　　如果政府真的要進行調整的話，普遍的觀點就是放松緊縮的貨幣政策。此外，深圳地區提出以減免各種稅費等形式實現交易成本的降低，這也是可行辦法。前段時間石家莊和沈陽也先后施行了新的“普通住宅”界定標準。該標準的提升使得兩地大部分商品房交易契稅降低到1.5%，從而降低交易成本。這些手段都會對房地產市場產生刺激作用，是“救市”可行性手段之一。

　　而我個人認為，政策層面的信號應該更加明顯一些。無論是明示還是暗示，都會對消費者產生一定的預期，這樣公眾的觀望也會更有意義一些。

　　但是任何政策環境下，市場上都會出現投機和炒作的行為。所以我們只能在監管機制上從嚴把關。其實在對個人房屋按揭貸款的管理中，金融部門會有松有緊。因此從具體操作層面上進行嚴格監管，才是預防利用個人信貸來投機房地產市場的關鍵。

　　趙曉：四種手段調節房市 (北京科技大學教授)

　　房地產波幅可以通過以下4種手段來調節房地產市場。

　　頭先應該立即停止人民幣匯率的升值，這是從穩定經濟的角度來講的，以此穩定我們的出口，穩定中小企業的生存。

　　立即下調存款準備金率。這是一個“急招”，目的是給市場一個信號。如果繼續給市場緊縮的信號，那么肯定不利于穩定大家的信心。對于房市和股市受到信心的影響更為明顯。

　　第三是預防宏觀房地產資金斷裂的分析風險。如果出現資金緊張的狀況，就必須立即注入救濟資金，嚴防形成整個行業的風險和金融風險。

　　第四就是形成促進制度創新。放松或緊縮都并不是一刀切的制度，而是應該有針對性的提供優惠政策。

　　顧云昌：土地供應要有節奏

　　應該采取因地制宜的手段來穩定房地產市場，不同地區和城市采用不同的手段。比如成都、上海等地區都出臺了針對自身情況而制定的特殊政策。

　　同時土地的供應節奏也是個重要的問題。以廣東為例，今年的房價增速同比去年要快，這就是由于前幾年的土地供應節奏不合理造成的。2003年以前，該地房價平均價格是下降的，就是由于土地供應量很大。隨后當地則收緊了土地供應，于是房價出現了大幅上升。

　　但是不管怎樣，政府不會因為房地產一個行業的問題而改變具體宏觀政策。（編輯：婁曉）

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