福州樓市近期“退地”、“退房”風波不斷，成為房地產市場亂象比較集中的標本城市。業內人士認為，樓市調整釋放出諸多信號，但其走勢卻仍陷于“迷局”。

“退地”----開發商與政策博弈

　　早在今年3月，福建融信房地產開發有限公司內部放出“退地”的重磅消息：不惜損失7000萬元土地競購保證金，要把去年9月份以總價9.04億元拍得的原福州玻璃廠、保溫瓶廠地塊給退了。

　　一位接近融信地產高層的內部人士告訴記者，“退地”是融信地產“斷尾求生”的選項。2003年成立的融信地產短短５年間已在福州取得房地產開發用地1000多畝，全部為一級土地市場競拍所得，總投資超過100億元。目前，該公司在福州開售的樓盤有４個，但銷售業績普遍欠佳，資金回籠速度減緩，直接影響到另外３個新樓盤的開發進度。

　　“融信‘退地’還有其他重要考量。國家有關部委在去年９月下發通知要求，在今年６月底前，各地嚴格處置閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20％征收。”這位內部人士說，“融信地產擔心無法按期啟動‘白馬’樓盤新項目，一旦被列入閑置土地，政府就要征收1.8億元閑置費，這樣一來，開發商寧可‘退地’損失7000萬元的保證金。”

　　融信地產高層一直拒完全外證實“退地”的虛實。這位內部人士日前向記者透露，有關部門不想看到融信“退地”后所出現的嚴重后果，此事于日前有了微妙轉折。上述地塊至今沒有從融信地產的開發計劃之列被刪除，在這塊地上將開發的樓盤已被命名為“融信白馬”。

　　內部人士拒絕透露發生微妙轉折的詳細原因。他表示 “高價拍地，加上樓市行情持續低迷，讓開發商的資金鏈越繃越緊，因此‘退地’有開發商資金不濟的因素，但完全不能只是簡單地歸因于資金不濟的因素。從深層次來說，‘退地’也是開發商與政策博弈的表現。”

　　業內人士指出，融信地產“退地”的消息，可以說是福建省土地市場在今年上半年遭遇慘痛“流拍”的重要導火索。在它的沖擊下，今年上半年，福州、廈門等主要城市60％以上的房地產開發用地難逃“流拍”厄運。

　　為止住“流拍”，福州市國土部門的政策調整耐人尋味。５月中旬，福州市國土資源局在其網站登出《關于2008年第五次公開出讓國有建設用地使用權的補充公告》，將兩幅此前未成功出讓的地塊套型建筑面積90平方米占70％的比重，調整為必須達到住宅開發建設總建筑面積的50％以上。

　　“退房”：市場雙方觀望角力

　　今年年初，福州市區仁文大儒世家、海潤濱江花園二期等樓盤因售價下調，引發了前期購房者要求補價的風波。補價風波還未平息，福州的一些新開樓盤又出現了“退房”現象。

　　相較于土地市場的“退地”“流拍”，“退房”則是開發商在市場終端與購房者觀望角力，導致“退房”的主要原因是房價下跌。

　　記者日前在福州金山新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區發現，這里多個在售樓盤的銷售門可羅雀。一位售樓人員告訴記者，“退房”現象在福州正呈現增多趨勢。“過去，客戶都是搶著交定金。現在，客戶不僅拖著不交定金，交了定金的還想退了。”

　　福州房地產界咨詢專家陳國旺認為，近一段時期，開發商為加快資金回籠，大量新開樓盤都推出大幅度的優惠促銷，有的購房者受促銷影響，一時沖動下了定金，之后又開始反悔“退房”。這種舉動其實是市場觀望情緒加重的深度反應。

　　業內人士指出，４月份，福州樓市頭現“量價齊跌”。與此同時，融信地產在金山新城區的在售樓盤遭遇客戶“退房”，其樓盤的銷售均價從今年年初每平方米的8000多元直落至6200元。目前，整個金山板塊的房價已經下調到去年同期水平。

　　近來，在上海、深圳等地的個別樓盤出現了較高的“退房”比率。業內人士認為，高退房率折射出購房者對目前樓市嚴重缺乏信心。為防止資產縮水，他們急于將資金抽離樓市，轉投到更穩妥的投資保值渠道。

　　據北京房地產開發商任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)在較近一次有關房地產開發的研討會上透露，今年一季度，全國主要城市的房地產銷售總量同比下降了15％，一季度購房定金、預收款、個人按揭貸款占開發總資金的比例，也從42％下降到了19％。

　　業內人士估計，受“退房”現象在多個城市蔓延影響，今年二季度，全國主要城市的房地產銷售行情不大可能比一季度理想，如果從三季度開始再沒有好轉跡象，開發商資金鏈將更為趨緊。

　　樓市調整在即，走勢仍陷“迷局”

　　“退地”“退房”現象是房地產市場近期強烈釋放的樓市調整信號。業內人士分析，在國內房地產市場發展極不平衡的狀況下，樓市調整被許多不確定性因素左右，其走勢仍陷“迷局”之中。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，開發商與政策之間的博弈，考驗著地方和有關部門的政策執行力。近一年來，國家有關部門連續出臺一系列房地產調控政策，政策密度之大，涉及面之廣，都是。但一些地方及部門因為各種原因政策執行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不盡如人意，導致有的城市房價漲幅開始下跌，有的陷于僵持階段，有的甚至還將繼續上漲。

　　“受多種因素影響，目前許多開發商面臨資金比較緊張的窘境，但開發商資金緊張導致資金鏈斷裂的后果現在卻有點被夸大了。”閩江學院經濟師林忠華說，“較近，國內大型房地產開發商頻頻實施股權轉讓、戰略合作等多渠道融資方式應對銀根緊縮、資金短缺的現狀。”

　　近期，就有杭州西湖房地產集團有限公司與廣宇集團以五五開形式，對其競拍得每平方米樓面地價高達1.9萬元的杭州東南米粉廠地塊進行合作開發；寧波大紅鷹集團將自有資金１億元委托上海浦發銀行寧波分行貸款給嘉興市廣源房地產開發有限公司；福建融信地產與本土房地產大鱷——世歐房產聯手推進幾個高端住宅項目的開發；

　　“樓市調整過程不像是一個房價必然下跌的過程，更像是一個房地產行業重新洗牌的過程。有資金實力的開發商強者更強，沒有資金實力的開發商只有被淘汰出局。”林忠華說。

　　“與房地產行業重新洗牌同時發生的是住宅結構的重建，合理的住宅結構對穩定房價將起到至關重要的作用。”福州大學房地產研究所所長王阿忠說，以福州商品房市場為例，自住的剛性需求仍然很強烈。但當前樓市的住宅產品結構嚴重失衡，高端房過多，老百姓購不起房，再多的需求也被淹沒了，而所謂的需求旺盛成為開發商推漲房價的一種手段。編輯（麗珍）

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