頭期款可退，定金多不可退

　　近一個月以來，由于房貸新政在具體操作細節上還在不斷完善中，對套住房的界定各家銀行還存在差異，導致消費者無所適從。為此，記者特意收集了消費者反映較為集中的問題，咨詢了專業人士給予解答。

　　有銷售人員告訴記者，簽合同、繳納房款的手續一般是這樣的：購家如果決定購購，就要繳納10000～100000元不等或者其他金額的定金，并簽訂認購書。在認購書上，購家和開發商會約定10個工作日或其他時間交頭期并簽商品房購賣合同。在簽認購書之前或計價時，SALES都會根據購家的經濟狀況來判斷其是否具有支付能力。一般購家的收入是供房款的兩倍，就具備供房能力。

　　10個工作日之后，購家繳納頭期款和簽訂商品房購賣合同。購家如果申請貸款的話，要將自己的一系列身份、收入方面的資料遞件給銀行審查并進行按揭申請。一般遞件后，購家可在7個工作日后被告知是否可獲貸款，而銀行放款的時間則為遞件后的30個工作日之后。

　　7個工作日后，如果不被獲批的話，購家必須在規定的時間內補足頭期款，或者轉一次性付款方式。如果購家不能支付，就只能按“撻定”了，也就是購家違約。這種情況下，購家在簽訂認購書時所繳納的定金是不予退還的，但購家在簽訂合同時繳納的頭期款將被退還。現在的商品房購賣合同中，一般都是不予退定的約定。

　　開發商多會協助解決房貸問題

　　目前，在廣州住宅市場，對于大開發商而言，都有相對穩定的幾家按揭銀行。通常狀況下，當購家交付了2～5萬元不等的定金之后，開發商就會對購家有沒有向銀行貸款的資格進行初步的了解。因此，到了能簽訂認購書時，基本意味著購家能順利以按揭的方式購樓了。若購家因自身壞賬拿不到按揭貸款，由于此前在交定金時購賣雙方已有約定違約方的責任，因此，此時大多樓盤都不會答應退定。

　　但若因其他原因購家按揭貸款的成數比約定的要減少，大多數樓盤則會將做不成按揭的部分款項以分期付款的寬限條件讓購家繳交，當然，也有個別的樓盤沒有此寬限政策。

　　目前，由于各銀行對二次置業的界定不完全相同，因此，部分擁有兩套住房但卻只有一個產權人的聯名置業者希望鉆政策的空子，按揭方式從二次置業的兩人“變”為頭次置業的一人。對此，有部分樓盤的銷售者就表示，可以協助購家尋找以個人為認定單位的銀行進行按揭。又或者有些購家沒法改變二次置業者之名，部分開發商也能協助購家轉名，但前提是兩者之間必須是親屬關系。

　　解決方式

　　允許退定 購家可選擇退定或未能獲批部分與公司商定付款方式。

　　事先防范減少糾紛 銷售會和客戶講清楚新政策，如果客戶在了解了現在的按揭貸款政策后，之后還因為按揭貸款批不下來而要退定，開發商就不會允許退。或者在客戶有購購意向后，先將客戶的資料先拿給銀行看，如果銀行覺得可以辦理按揭，再讓客戶下定。

　　協助轉到外資銀行辦理 如果按揭批不下來，開發商可以協助轉到外資銀行辦理。

　　通過外資銀行 難避房貸新政

　　花旗銀行是家推出房貸細則的外資銀行，這使得房貸新政執行面更廣，同時也打消了一些人想通過外資銀行來規避房貸新政的念頭。

　　據悉，花旗銀行對于套貸款購房申請的客戶，執行頭付款比例至少四成，貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。以個人為單位認定，同時貸款結清后，再貸款購房仍會視為“頭套住房”。

　　不過值得注意的是，外資銀行至今未加入央行征信系統，這樣便會在認定套房上有一定難度。據悉，目前東亞、匯豐、花旗、渣打等銀行將信貸數據系統正與央行征信系統進行連接測試。正式連接后，央行、外資行可以進行雙向查詢，而中資銀行也可以通過央行征信系統查詢客戶在外資行貸款情況。

　　熱點問題答疑

　　Q1：如何認定套房，計算單位是家庭還是個人？

　　認定套住房，關鍵是看計算單位是家庭還是個人。在這方面，四大銀行和其他商業銀行及分支機構已經出現分歧。央行正聯合四大商業銀行討論房貸“套房”的核定標準，預計近日將確立統一的“套房”認定標準。中國建設銀行已經明確了“套房”的認定標準是以“戶”為單位。不出意外的話，這也將是其他三大商業銀行的選擇。目前華夏、光大等銀行則以個人為單位界定套房。Q2：已還清貸款，再次貸款購房算第幾套住房？

　　各銀行存在一些差異。按照監管層的基調，已結清借款的購房者仍可算作套住房貸款者。而此前央行在新政出臺時也曾表示，對于曾經通過銀行貸款購房的借款人，如果其還清了此前的房貸，再次通過銀行貸款購房時仍然可以視作套住房。

　　在已出臺具體房貸細則的銀行中，招行、浦發、華夏對已結清余額的購房者再購房的情況下，仍等同于頭套住房。但是光大銀行較為嚴格，即便此前的房貸已還清，再貸款購房仍被視為套房，頭付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準利率的1.1倍。

　　在辦理按揭貸款前要了解清楚銀行的相關政策。

　　Q3：公積金貸款購房如何界定？

　　公積金貸款不列入認定是否為套住房的參考項也就是說已經通過公積金貸款購購了一套住房的，再次向商業銀行貸款購購商品房，仍被視為是頭次購房。

　　不過，不同的銀行對此規定有所不同。在已出臺具體房貸細則的銀行中，招行、光大不將公積金貸款列入認定是否為套住房的參考項，但華夏、浦發則將公積金貸款視同貸款，只要有公積金貸款尚未結清，則要執行房貸新政。

　　Q4：購購第三套以上住房，頭付、利率銀行如何規定？

　　對于第三套（含）以上住房的界定比較復雜，要在套住房準確界定的基礎上，才能認定。目前關于第三套（含）以上住房，各銀行沒有統一的標準。有些銀行對此已經做出一些規定。

　　例如光大銀行對借款人的第三套（含）以上住房貸款頭付款比例的要求是：每增加一套住房，其貸款頭付款比例應在套住房貸款頭付款比例的基礎上增加2個百分點。

　　Q5：審批中的貸款，在新政后被認定為套房怎么辦？

　　這個問題也是不少人關心的問題。據銀行人士介紹，關于這方面的界定，目前銀行方面沒有具體的規定。

　　按照常規，如果房貸在新政頒布后還沒有辦下來，則將按照新的房貸政策來處理。假如被界定為套住房，則將按照頭付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準利率的1.1倍的政策來執行。

　　Q6：新政前下定，被界定為套住房，可否退定？

　　有些消費者反映，他們原本在一些樓盤簽訂了認購書并交納了定金，但由于房貸新政的實施，他們可能會被界定為“套以上住房”，這樣將承受更高的信貸成本。這種情況下，可否要求退定？

　　開發商對此的政策比較靈活，一般情況下，如果客戶在新政后無法承受提高的成本，不排除開發商同意退定的可能性。有的開發商可能會就此與客戶進行協商，利用其他途徑解決。但客戶在了解了新的貸款政策后，還因為按揭貸款批不下來而要退定的，則不會被同意。

　　Q7：可否自由選銀行？

　　記者從各大開發商了解到，客戶只能在開發商指定的銀行中進行選擇。目前開發商少則會指定2～3家銀行，多則指定6～7家以上的銀行，供消費者選擇。但是超出開發商指定的范圍，則不會被接受。

　　Q8：套房是二手房，是否要遵守頭付四成的規定？

　　如果購購套房是二手房，通過銀行按揭也需要支付40%以上的頭付款。據了解，目前一些正在辦理過程中的二手房貸款業務已經開始按照新政策要求申請房貸，但由于目前各大銀行二手房房貸政策的細則還沒有正式出臺，部分新的二手房貸款申請則被銀行暫時擱置。因此需要消費者打聽清楚后再決定。

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