海南作為全國的“候鳥” 天堂，得天獨厚的熱帶海濱環境吸引了眾多島外老人前來養老置業，很多房產項目也借機推出“養老”、“養生”等概念。業內 人士指出，海南養老地產雖背靠優質天然資源及政府政策扶持，發展起點較高，但依舊在周邊區域生活配套設施上存在短板，未來一段時間，海南養老型項目只能適合在城市地帶小規模范圍內建設，那些被冠以“養老”之名的遠郊大盤，連較基本的交通、醫療等基礎配套都無法完善，根本就無法滿足養老居住的基本需求，無疑只是借“養老”、“養生”的名義來作為提升樓盤的價值噱頭，僅僅是宣傳項目產品價值的手段而已。

　　政策嚴控下：海南地產業養老地產蓬勃發展

　　海南作為我國先進的熱帶海濱城市，優越的自然、生態環境在全國是無獨有偶的，是無法再生的寶貴環境資源，吸引了大批老年購房者慕名前來，尤其是每年10月份以后，內地許多老年人紛紛“雁南飛”，到海南享受候鳥式度假的樂趣。一時間，在海南置房養老，成為一個獨特的潮流，這些來海南置房養老的老人也被形象的成為“候鳥一族”。海南島這個天然的大氧吧，對中老年人來說，是一個養生度假較佳之地，不少開發商抓準這些北方客戶對“海南生活方式”的向往及對國際旅游島建設后海南發展前景的看好，審時度勢，推出一系列養老養生型地產項目，打造養生新國度。

　　例如，屯昌縣斥資20億打造木色湖項目，定安的吉糧康城項目，瓊海官塘天來泉項目，澄邁縣的四季康城、四季春城項目，陵水縣投資9000萬元建設的海南的養老服務——陵水養老服務，三亞市的鳳凰島國際養生度假等等。或者標榜打造中國養老產業專業品牌，或者以營造 “養老社區”和“老人大學”等為賣點，或者宣稱能讓老年人找到回家的感覺。

　　盡管如今一系列嚴厲的房產調控政策頻出，海南養老地產仍舊熱度不減，一個個項目被強塞“養老”的概念，不斷花樣翻新的推出。基于定安國際養生論壇，定安縣已上馬南麗湖養生風情小鎮項目，該項目投資50億元，占地5000畝，建筑面積約200萬平方米。{$page$}

　　海南養老地產： 僅僅套用“養老”概念

　　雖然海南養老地產蓬勃發展，但能夠真正滿足老年人養生需求的項目卻鳳毛麟角。養老地產與商業地產、旅游地產的開發有著很大的區別，養老養生型地產面向的是以中老年人為主的特殊群體，從營銷模式，銷售策略、硬件配套設施的建設以及售后的物業服務管理水平都給開發商提出不小的挑戰。

    海南坐擁優質的天然環境，國際旅游島政策利好，加上我國老年消費的需求的不斷增大，發展養老產業原本水到渠成。但有業內人士指出，實際上海南養老地產卻流于表面，“養老地產”被當成開發商地產營銷的一種手段，從項目的策劃到銷售等各個環節硬生生套入所謂的“養老”元素，一次吸引眼球，提高項目品位，更有甚者房企一窩蜂涌入養老地產，實際上是為了圈地，從中謀取更大的利益。

　　全經聯養生養老地產委員會的秘書長陳寶存認為，房企一窩蜂地向養老社區涌，目前的態勢有點盲目。像天津、廊坊一帶，幾乎都變成了“養老城”。所以現在很多項目說是以養老地產立的項，實際上是為了圈地，急于變現。像天津有個項目，拿了6000畝地，總共卻只設計了60個養老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。再者一般的房企對資金的回報要求很高，資金的退出要求快，而這跟養老產業周期長的回報特性不符合。

　　某房企老總曾直言：“我們不要叫養老地產，要叫養老產業，否則這個東西還沒起來就被悶死了。”養生地產是一個綜合工程，除了要結合硬性房產，還要有完善、成熟的社區配套，甚至要注入科學的養老養生文化內涵。目前許多城市的養生地產目的只在于捆綁“養老”這塊招牌，本質上跟普通商業地產沒多大分別。

　　例如海南澄邁金江處在萬畝森林包圍之中，空氣鮮活四季蒼翠，開發商看重其原生態優勢，斥資打造宏大的養老養生項目，標榜讓購房者感受原生態的生活品質，像這樣地段偏僻的項目在醫療、休閑、交通等配套上免不了有硬傷，老年人入住肯定會有諸多不便，這樣的單純式原生態養老環境，對于真正的養老生活而言，實在是有所欠缺。{$page$}

　　業內專家： 海南養老地產更應注重配套設施

　　第六次全國人口普查報告顯示，中國目前60歲以上人口占總數的13.26%，而根據聯合國的人口統計數據，中國將在2024年至2026年前后進入老齡社會。來自國家老齡委的數據顯示，中國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達到，5萬億元，我國人口老齡化的不斷加速，養老需求以及供給的巨大缺口，催生出了規模的“銀發經濟”。

　　“海南缺乏比較成規模的養老社區，應該打造適應老年人居住，生活便利的成熟養老社區。”一位候鳥老人說道，海南養老地產不能照搬商品房的模式，應該多考慮老年人的需求，特別是外地老年人的需求，讓他們在異鄉養老有歸屬感，以此打響“健康島”的品牌，吸引更多老人前來置業。至于如何依托海南優質養老環境，打造成熟的養老社區？還得從配套做起。

　　調查顯示，老年人在購購養老房時考慮社區醫療、生活配套條件占68.4%，老年人群體大多需要更多的照料和護理，消耗的社會資源較高，半自理與非自理的老人增多之后，更需要相應的服務配套設施的支撐。所以養老地產也不同于商業地產或旅游地產，養老養生型地產面向的是以中老年人為主的特殊群體，這就對周邊的生活主要配套設施提出了高要求。

　　業內專家指出，海南養老養生型地產普遍建設在遠離市、空氣新鮮，風景優美的遠郊，往往在周邊配備設施，尤其是相應的醫療配套設施上非常缺乏。光就醫療設施一項來說，據相關調查稱，海南有187家醫院，2萬多張病床，4萬多醫療從業人員，卻需應對860萬常駐人口和2300多萬旅游人口和幾百萬候鳥人群。連城市地帶都無法滿足，更別說在遠郊那些養老大盤。

　　業內 人士普遍認為，目前海南養老地產只適合依托成熟的社區資源，在城市做精品項目，規模不宜過大。鑒于養老地產投資成本高、回報率低、周期長的較大投資風險，還要摸索出一個合理的盈利模式。至于那些在郊區大規模開發的養老地產項目，實際上大多是假借養老名義，實際操作的還是商品房開發盈利模式。

　　正在如火如荼建設國際旅游島的海南省理應抓住機遇，利用無獨有偶的天然養老養生環境，理應在此基礎上做好相關配套服務，真正做到一年四季都留住大批老年群體，做成一個全國性的養老勝地，而不是一個“候鳥天堂”式的老人島。

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