A 、電腦設(shè)計(jì)的“遠(yuǎn)景”

　　洪女士一直喜歡居住在環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)

　　內(nèi)，為此，她在購(gòu)房的時(shí)候總是把社區(qū)的景觀作為購(gòu)房的頭要條件。2004年的房交會(huì)上，她被一樓盤的小區(qū)景觀設(shè)計(jì)吸引了，在樓盤的樓書上有這樣一段描述：小區(qū)面對(duì)近百畝水面，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)設(shè)施配套完善……在銷售人員的一再承諾下，洪女士當(dāng)即決定購(gòu)購(gòu)。可是入住后洪女士發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境與樓書上的描述大相徑庭，所謂的的水面實(shí)際是一個(gè)死水塘，那假山、綠地、廊亭、晨練花園不過(guò)是規(guī)劃加想象的電腦設(shè)計(jì)遠(yuǎn)景示意圖，景觀地帶早已經(jīng)作為二期的一個(gè)通道。

　　律師說(shuō)法：如果作為賣點(diǎn)的景觀所有權(quán)或使用權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，且位于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)，則該景觀遭到破壞時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行索賠。如果住宅周圍的景觀不在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)或與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)屬上的任何關(guān)系，則即使開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)對(duì)此作出了承諾，其承諾也無(wú)效。當(dāng)該景觀遭到破壞或滅失時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)此也不承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)自己不享有處分權(quán)的景觀謊稱有處分權(quán)并以此作為促銷賣點(diǎn)，則其行為涉嫌欺詐。

　　B 、“租”湖來(lái)造景

　　張大爺去年在郊區(qū)看中了一套有著百畝湖水景觀的樓盤，從開(kāi)發(fā)商提供的樓書中張大爺看到，整個(gè)湖面景觀非常美麗，于是決定購(gòu)購(gòu)。在簽購(gòu)房合同時(shí)，張大爺發(fā)現(xiàn)購(gòu)房合同中約定“擁有湖面使用權(quán)××年”。開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)，百畝湖景是向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府租借并以此作為賣點(diǎn)。

　　律師說(shuō)法：“擁有湖面使用權(quán)××年”的條款過(guò)于籠統(tǒng)。因?yàn)楹媸褂脵?quán)并不是法律上的概念，無(wú)法從法律上認(rèn)定何為湖面使用權(quán)，其權(quán)利內(nèi)容并不明確。另外，該條款在法律效力上也存在問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商并不是湖(水資源)的所有權(quán)人，未經(jīng)權(quán)利人許可無(wú)轉(zhuǎn)租的權(quán)力，其與購(gòu)房人合同中的該條款會(huì)因此而無(wú)效。

　　C 、“親水”的煩惱

　　丁先生選房的時(shí)候，對(duì)居住的環(huán)境非常重視。去年在城南丁先生看中了一套“水景住宅”，從樓盤的樓書上了解到，住區(qū)內(nèi)有一條貫穿小區(qū)的流動(dòng)水系，由地下水引入。丁先生被這樣的水系設(shè)計(jì)深深打動(dòng)，由于樓盤強(qiáng)調(diào)了“親水”賣點(diǎn)，房子的價(jià)格也因此比周邊貴了不少。但是，丁先生還是毫不猶豫地下了單。隨后，丁先生了解到，他所購(gòu)購(gòu)的“水景住宅”中強(qiáng)調(diào)的流動(dòng)水系，根本就是一種廣告“噱頭”，丁先生全然沒(méi)有了對(duì)“水景住宅”的憧憬，有的就是對(duì)水質(zhì)的擔(dān)心。

　　律師說(shuō)法：在法律上，如果雙方在合同上沒(méi)有約定，當(dāng)事人在景觀方面的違約并不構(gòu)成商品房購(gòu)賣合同中的根本性違約，也就是說(shuō)任何一方不能因此解除合同。關(guān)于景觀問(wèn)題，在實(shí)際操作中是比較復(fù)雜的，購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同之前，有必要對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)作好充分的評(píng)估，同時(shí)選擇信譽(yù)度良好的開(kāi)發(fā)商。

　　D 、購(gòu)房“”花園

　　李女士在看房時(shí)，售樓小姐表示，購(gòu)一樓的房子可以免費(fèi)獲樓前7平方米的花園。因?yàn)榛▓@的原因，李女士便毫不猶豫地交了定金。入住后不久，小區(qū)外的道路要拓寬，李女士的花園將被有關(guān)部門征用。當(dāng)李女士去拆遷處咨詢關(guān)于拆遷的補(bǔ)償問(wèn)題時(shí)，卻被告知，她對(duì)花園不享有產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)，所以無(wú)法獲得賠償金。

　　律師說(shuō)法：與開(kāi)發(fā)商簽訂一份詳細(xì)的包括景觀方面在內(nèi)的完善合同是必要的，也在程度上維護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。

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