同是公寓“名份”卻不同

　　越來越多的“公寓”瞄準投資客涌入市場，但是在市場中出售的該類物業卻基本上沒有“名份”。記者在廣州市隨意調查了4個正在開售或即將推出的公寓項目，發現其中3個的預售許可證上“用地性質”一欄中的標注是“商住”，另外一個是“旅業”。

　　這意味著，小業主將來拿到的將是“住宅”或是“旅業”的房產證。此外，市場上還有一類土地性質是“寫字樓”的“公寓”，其為小業主辦理的也只能是“寫字樓”的產權證。

　　不同的土地性質，必然涉及到上蓋物業的使用年限。按國家規定，“酒店”或“旅業”的土地出讓年限是40年，“商業”與“寫字樓”為50年，住宅土地的使用年限較長，達70年。

　　也就是說，小業主購置的“公寓”物業，除了沒有“名份”外，其使用年限也大不一樣，“壽”短的僅有40年，較長的是70年。這就不難理解，為何有的小業主收樓后在網上發出這樣的疑問：“為何我購的公寓僅有50年的使用年限”？

　　正是土地使用性質不同，所以小業主手中的“公寓”還有不同的“內涵”：土地使用性質為“酒店”、“旅業”或是“寫字樓”的，可以拿著房產證到工商管理部門辦理工商登記，這對于希望購置或是租用“公寓”開辦公司的客戶很有誘惑力；但是，土地使用性質為“住宅”的，就只能作為居住物業了。

　　廣州公寓批出不足2000套合富地產市場部頭席分析師黎文江說，廣州市自2000年以后，規劃部門就沒有批準過“商品公寓”類的項目，有關部門也沒有批出過“商品公寓”的預售許可證。

　　據合富地產調查，歷史上廣州以公寓申請預售證的套數不足2000套，總面積約23萬平方米，其中新中國大廈、江灣新城西區公寓和麓景臺這三大爛尾盤已占去1334套，即現時有效供應量僅約500套，批出時間集中在1996-1998年。

　　也就是說，有“出世紙”和較終能名正言順辦理房產證的商品公寓，廣州市不足700套。而事實上，廣州市商品公寓較早的成交出現在1997年，至2004年共售出742套14.84萬平方米，但大部分都集中在麓景臺和新中國大廈兩宗爛尾項目中。按時間推算，該類早年批準預售的商品公寓，其預售許可證早就過了期。

　　國家并無明確定義

　　據了解，市場上公開出售的“公寓”類物業遭遇尷尬，與其“身世”模糊有關系。因為到目前為止，國家有關部門對此類物業并無明確定義。

　　一位來自成都的開發商告訴記者，在報建過程中，“公寓”成了辦公樓和住宅樓之間的一種物業，辦理房產證時，不知道定性是“商業”還是“居住”。

　　成都市在2004年還出臺過規定：“公寓”特指不能分割產權的生活設施，主要表現為生產、教育、科研、醫療、服務等用地內配套的生活設施用房，以后統一表述為“配套生活用房”；在土地、規劃及證照上不準出現“公寓”一詞，是住宅就是住宅，辦公樓就是辦公樓。

　　在廣州市，對“商品公寓”也同樣沒有界定。市場上出售的各類“公寓”，土地使用性質基本上行走在“商業”與“住宅”之間。

　　“名份不明”隱藏產權糾紛

　　奇怪的是，廣州市的公寓沒有“名份”，但以“公寓”名義推出市場銷售的“公寓”項目，卻能辦到商品房預售許可證。

　　盡管廣州市場上中高端服務式公寓數量并不多，約有3500-3800套。但是準備上市的貨量或正在開建的“公寓”數量已超過4000套，而且還有增多的趨勢。

　　廣州市的城市地位與房地產市場的旺盛需求催生了“商品公寓”，但該類物業卻沒有“應得的社會地位”，尤其是在房產證上沒有明確定義，而且各種類別的土地性質有大不相同的使用年限，這就極有可能隱藏著購賣雙方的產權糾紛。

　　在廣州，不同的土地性質有不同的出讓價格。按現行的基準地價，住宅用地較低，為820元/平方米，寫字樓用地1280元/平方米，商業用地價格較高，達1800元/平方米。住宅用地與商業用地之間的差價近1000元/平方米。

　　有關有士介紹，這主要是考慮到住宅的購家是以自主為主，所以在核定基準地價時，該類物業的土地出讓價格定得比較低。寫字樓與商業物業均為經營性物業，按其回報率的高低，再結合廣州市的產業政策等因素，土地出讓價格會依次上調。

　　這就產生了另一大矛盾。假如開發商以住宅用地建設商品公寓出售，由于“公寓”實際上是純經營性物業，政府無疑少收了土地出讓金，該部分的土地收益等于落入開發商手中。

　　“商品公寓”本身就不是自住類物業，其購家基本上是為了投資收取租金回報。若稅收部門對該類物業按普通出租房征稅，同樣也是稅務部門少收了部分國家應得的營業稅額卻肥了購家。

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