近期用于出租性質的公寓成為廣州樓市熱推的產品，也備受投資客歡迎。記者發現，廣州樓市中繁多的公寓，各自的用地性質其實并不相同，用地性質包括住宅用地、商服用地、辦公用地、商業用地等；而不同的用地性質會產生不同的購購費用，使用用途也有很大的差別。因此，投資者在購購公寓時，須留意公寓樓的用地性質，以獲得更好的。

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　　住宅性質用地公寓（簡稱住宅公寓）

　　廣州有不少公寓的土地使用性質屬于住宅用地、商住用地，這類公寓屬于住宅性質。在2005年、2006年，廣州興起公寓熱潮時，不少大型樓盤的新組團都以公寓形式進行包裝，配上酒店式物業管理服務，增加一些商務配套，就成了公寓。住宅公寓的優點在于物業的使用年限為70年，比其他類型的公寓都要長，而且可以補地價續期，出租住宅發生的稅費少，缺點是不能領工商牌照。

　　成本　購房費用少

　　住宅公寓屬于住宅，所以購房費用比商業用地、商服用地等商業性物業少。

　　頭先是購房契稅，住宅的契稅是總房價的1.5%，商業、辦公等物業的契稅是總房價的3%，前者較后者低了一半。以一套50萬元的公寓來計算，住宅公寓的契稅就省了7500元。

　　其次是貸款利息少。如果購房者是頭次置業的，可以在銀行申請到較高8成30年期的購房貸款，而且可以申請比商業利率下浮15%的優惠利率。另外，購購住宅公寓市民也可以申請公積金按揭，購房利率更低。

　　使用年限　較長70年

　　根據國家規定，住宅使用年限為70年，比其他類型物業的使用年限足足長了20-30年。而根據《物權法》中有關土地使用權自動續期的條款，明確指出“住宅用地”可以“自動續期”。也就是說，你的住宅公寓使用了70年后只要不賣就不需要補交新的地價。其他類型物業都沒有這一優惠。

　　經營類型　不能辦工商牌照

　　廣州政策規定住宅禁商，因此住宅物業不能辦工商牌照。住宅公寓只能租給人住，不能租給公司辦公。而寫字樓的租金比住家高，所以投資者在購購公寓時要了解清楚情況。

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　　商服用地性質公寓（簡稱商服公寓）

　　目前，不少在售的公寓用地性質都是商服用地，商服用地與商業用地的不同是除了有商業用途外，更有服務用途，具體來說是拿酒店牌照更容易。在目前樓市中，時代you公寓（查看地圖）、三木公寓等都屬于該類型物業。

　　成本

　　購房費用多

　　商服公寓涉及的購房費用較大。

　　頭先，與住宅公寓相比，商服公寓屬于商用物業，購房契稅為總房價的3%，比住宅公寓高了一倍。

　　其次，商用物業按揭的成數少，貸款利率較高。商用物業貸款成數較高僅5成，貸款年限只有10年，相對來說，購購同等價值的公寓，商服公寓投入成本要比住宅公寓高，投資門檻也高。

　　打個比方，一套總價50萬元的公寓，如果是住宅公寓，一般可以申請7成30年按揭，頭期款僅15萬元，月供款2248元；而商服公寓只能申請5成10年按揭，頭期款25萬元，月供款3010元。以此計算，購購商服公寓頭次投入成本高很多。

　　第三，商服公寓業主還要面對高額的土地使用稅。根據上月廣州市地稅局發布的《關于征收2007年和2008年度城鎮土地使用稅的通告》，商用物業都需要征收土地使用稅。其征收標準年稅額為3-27元/平方米，分為六個等級，較高27元/平方米，次之為18元/平方米，第三級為10元/平方米。廣州市土地大多在此范圍內。

　　其計算方式是：房屋應稅土地面積=房屋的土地共用面積×（房屋的建筑面積／樓房總建筑面積）。打個比方，上九路某商用物業公寓樓盤占地面積（共用面積）1萬平方米，總建筑面積3萬平方米，而某業主的一套公寓50平方米，那么每年要征的土地使用稅為10000×（50/30000）×27=450元。

　　而住宅公寓不需要交這部分費用。

　　使用年限

　　商業40年，辦公50年

　　商服公寓樓盤可以出現兩種功能的物業，一是辦公性質，一是商業性質。前者土地使用年限為50年，后者使用年限為40年，比住宅公寓使用年限短很多。

　　值得關注的是，《物權法》中僅規定住宅用地性質的住房在使用年限達到后可以自動續期，但商用性質物業則不行。所以，商服公寓使用年限到期后，投資者可能要面對高額的補地價費用。

　　還有，土地的使用年限是從開發商拿地簽署《國有土地有償使用合同》時就開始計算年限的，有的商服用地延期幾年才開發，到交樓時使用年限往往少了好幾年，加上這種公寓短短的四五十年使用期，與住宅公寓相比更吃虧。

　　經營類型

　　可辦理酒店牌照

　　據了解，商服用地其性質包括服務業，不僅能申請一般的辦公、商鋪的工商牌照，還較容易申請到酒店牌照。廣州不少酒店式公寓往往在銷售時就會承諾為購房業主包租經營。如果沒有商服用地性質的公寓，難以真正實現酒店經營。

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　　商業、辦公用地性質公寓

　　（簡稱商業公寓、辦公公寓）

　　純商業用地性質和純辦公用地性質的公寓與商服公寓的購房費用、使用功能基本相同。不同處在于，商業公寓土地使用年限為40年，而辦公公寓使用年限為50年，一般不能拿到酒店牌照。

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