商鋪購購

　　·商鋪上市初始交易購購

　　商鋪上市初始交易購購，即商鋪投資者從商鋪的開發商手里購購的、尚未投入運營或盡管已經投入運營，但產權依然在開發商手里的商鋪購購形式。商鋪上市初始交易購購方式發生在商鋪投資者和開發商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產市場運做的開發商，商鋪投資者能否透過開發商對該商業房地產項目的包裝，對該商業房地產項目的價值做出準確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。

　　眾所周知，目前北京、上海等大城市商鋪銷售價格持續盤升，而且不少勢力雄厚的商鋪投資者出手極為闊綽，那么這些城市商鋪的價格到底是否合理，自然成為商鋪投資者關注的內容。本書的核心內容就是告訴讀者、商鋪投資者如何正確、科學進行商鋪投資。

　　商鋪上市初始交易購購的方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40%的頭付款也不是一筆小數目。

　　我們之所以將這種商鋪購購形式稱之為"上市初始交易購購"，是因為這類商鋪購購方式就仿佛股票市場中在一級市場發行的股票在二級市場上市交易一樣，市場監管越嚴格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價值的商鋪；如果商鋪投資者屬于戰略投資機構，通過私幕參股的方式成為該商業房地產項目的投資商之一，那么它就可以得到類似于"原始股"的"原始商鋪"；如果該戰略投資機構是通過類似于股票一級市場認購的方式去購商鋪，那么因為購購的面積可能比較大，所以可以享受比較大的價格優惠；商鋪投資者通過市場交易的方式，購購商鋪，善于市場運做的開發商完全有可能以較高的"市盈率"將商鋪賣給商鋪投資者……上述之"原始商鋪"和"一級商鋪"與股票市場的原始股、一級市場申購的股票相比喻，可能有不盡合理的地方，但商鋪上市初始交易購購和股票原始認購及一級認購有一個共同的特點，就是投資者必須對開發商、項目的具體狀況等或上市公司進行深入的研究和了解，避免較終投資失敗。以上比喻方式在此僅供投資者參考。

　　·二手購購

　　二手商鋪購購，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購購商鋪的商鋪投資方式。二手購購方式發生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購購方式不同。

　　在這種商鋪購購方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業商鋪咨詢機構進行指導。

　　在二手商鋪購購過程中，購購價格是核心的談判內容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學、準確，那么他較終可以購到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上購到后來股價翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的較后一個選手，購購后無法贏利出手，更壞的是，萬一購上"垃圾"商鋪，那么投資失敗將不可避免。

　　商鋪租賃

　　·商鋪直接租賃

　　商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產權方直接租用商鋪，目的不是為了自己經營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來，再轉租。

　　進行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產權方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費用及管理費用等后，極有可能發生投資虧損。

　　·轉租

　　轉租指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。轉租投資的情況比較少發生，而且操作難度也比較大，畢竟經過轉租后，留給投資者的利潤空間已經很少。

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