鋪面房，是指臨街有門面，可開設商店的房屋。俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、專業特色街、購物等整體商用物業中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業本身屬性的不同，必然導致差異性的存在。

　　先進性差異鋪面房通常占有地域上無可取代、的先進性優勢。而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏先進性優勢。對房地產來講，通常地域上先進性優勢意味著成功的基礎。

　　業種業態局限性差異鋪位所能經營的商業業種及業態完全受制于所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態外，其商業業種及業態選擇的靈活性就顯得大得多。

　　營業時間差異鋪位的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上九點打烊的百貨商場，超過九點鐘后鋪位業主想再多做點生意也不會被允許。而鋪面房就不會遇到這種情況，業主晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。

　　行業規劃調整風險差異鋪位經營范圍及經營持續性除受制于市政建設規劃外，還受制于商業規劃的調整，故風險較大。如華亭路服飾專賣一條街由于規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀。

　　物業運行費用差異對于整個商用物業的運行費用，如空調運行、統一形象宣傳、發布廣告、組織促銷活動等費用的分攤，完全根據鋪位所處商場或賣場的大環境來決定，且由不得鋪位業主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常會高于鋪面房。而且，有些費用對某一具體的鋪位并不一定能產生什么促銷的作用。

　　物業出租選擇范圍差異相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業種業態不熟悉的租賃客戶是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業種業態可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。

　　投資風險差異到目前為止，所謂的商鋪熱，商鋪的率高，主要是指炒作鋪位的熱潮。現在，鋪位的價格已經被炒上去了，這一炒作過程讓人看到了“錢”途，嘗到了甜頭。如本市某2000年開張的服飾市場，其鋪位價格已由當初的10萬元，被炒到了50萬元。其實，任何過度炒作的東西非但有風險，而且很難持久，炒得越高風險越大。不少人懷著“一鋪養三代”的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入“一鋪套三代”的陷阱。而目前鋪面房價格的升幅一般不及鋪位大，因此，相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險要大一些。

　　另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。

　　炒作難易程度差異鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被“復制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。從此角度看，鋪面房一般不易被炒作。

　　通過上述比較，不難看出，鋪面房與鋪位的差異還是很大的。有些地方甚至存在著本質上的差異。作為商鋪投資者應該清醒地意識到哪一類商鋪更適合自己投資，切不可放進籃子里的就是菜，以致造成被動和不必要經濟損失。

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